Quina és la durada mínima d'un contracte de lloguer?

Al mercat immobiliari dinàmic, la durada mínima dels contractes d'arrendament és un aspecte crucial tant per a llogaters com per a propietaris. Entendre les regulacions i normatives vigents és essencial per evitar malentesos i assegurar un acord just i legal. No és el mateix un lloguer de temporada que un d’habitatge habitual o destinat a locals comercials.

En aquest article t'expliquem quina és la durada màxima i mínima dels contractes de lloguer.

Quan dura un contracte de lloguer?

Abans de redactar un contracte de lloguer, caldrà fixar-ne l'interval. La durada del contracte de lloguer d’habitatge habitual se sol establir en un any, ampliable a cinc.

Per als contractes amb una durada inferior a cinc anys, o set si l'arrendador és una persona jurídica, quan arriba el dia del venciment del contracte, es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins que el lloguer arribi a una durada mínima de cinc o set anys.

Aleshores, es pot llogar un pis per menys de 5 anys? La resposta a aquesta pregunta és que sí. La durada de l'arrendament la pactaran lliurement el llogater i el propietari, però si és menor a 5 anys, es podrà prorrogar.

El contracte de lloguer es prorroga tres anys més

Després d'aquest període, en tots els contractes de lloguer signats des del març del 2019, l'última reforma de la LAU estableix una pròrroga tàctica de tres anys per a persones físiques, llevat que una de les parts manifesti la voluntat de no renovar-lo.

Quant dura un contracte de lloguer temporal?

Un lloguer temporal o de temporada és l'arrendament d'una casa que no cerca ser l'habitatge permanent del llogater, sinó que s'utilitza per cobrir una necessitat determinada, com ara un projecte de treball, un curs d'estudis, etc.

Els contractes de lloguer de temporada es regeixen, en primera instància, pel que pactin el propietari i l’arrendatari. La LAU només manté l'obligació de proporcionar una fiança, però les parts són lliures d'acordar la renda, la durada, la possibilitat de pròrroga, etc. A diferència dels contractes d'arrendament habituals, no tenen durada mínima ni màxima del lloguer.

La durada mínima del contracte de lloguer

Segons estableix l'article 9 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), “la durada mínima (la durada en general) d'un contracte de lloguer la poden pactar lliurement les parts”. Això no obstant, si és inferior a cinc anys (inferior a set anys si l'arrendador fos persona jurídica), arribat el dia del venciment del contracte, es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l'arrendament arribi a una durada mínima de cinc anys (set anys en cas que l'arrendador sigui una persona jurídica)."

El llogater pot finalitzar el lloguer transcorreguts sis mesos

Un cop transcorreguts almenys sis mesos des de la signatura del contracte de lloguer, el llogater té l'opció de finalitzar-lo. Per fer-ho, ha d'avisar l'arrendador amb almenys un mes d'antelació i, depenent del que s'hagi pactat, caldria pagar algun tipus d'indemnització al propietari. En canvi, si s'espera un any i es compleix el termini de preavís, no hi hauria cap sanció.

Novetats amb la nova llei d'habitatge

Amb l'entrada en vigor de la nova llei d'habitatge, segons l'article 10 de la LAU, el contracte de lloguer d'habitatge habitual s'haurà de prorrogar, prèvia petició de l'arrendatari, en un any, sempre que aquest acrediti que es troba en situació de vulnerabilitat social i econòmica.

D'altra banda, si la casa es troba en una zona declarada com a tensionada, el llogater pot sol·licitar que, un cop finalitzi el període de pròrroga, el contracte s'ampliï per un període màxim de tres anys. Aquesta sol·licitud de pròrroga extraordinària l'ha d'acceptar obligatòriament l'arrendador, excepte en les excepcions pautades per la LAU a l'article 10.3.

El propietari necessita recuperar l'habitatge de lloguer

Un cop finalitzat el primer any del contracte i sempre que l'arrendador sigui una persona física, no s'aplicarà la pròrroga obligatòria del contracte si, al moment de la signatura, s'ha deixat constància explícita que el propietari necessita ocupar l'habitatge abans dels cinc anys.

Això es pot donar per necessitat de residència permanent per a si mateix, per als seus parents en primer grau de consanguinitat o adopció, així com per al cònjuge en casos de sentència ferma de separació, divorci o anul·lació matrimonial. Per això, ho ha de notificar amb almenys dos mesos d'antelació a la data en què hagi de necessitar l'habitatge.

El contracte de lloguer i les seves pròrrogues

Un cop s'ha complert la durada del contracte de lloguer, es pot prorrogar anualment fins a un màxim de tres anys, llevat que el propietari comuniqui amb quatre mesos d'antelació la voluntat de no renovar o que el llogater avisi amb dos mesos d'antelació.

Si ni el propietari ni el llogater comuniquen la voluntat de no estendre l'arrendament, per llei es prorrogarà automàticament per terminis anuals. A més, l'extensió d'un contracte de lloguer sota tàcita de reconducció pot ser d'un mes, però hi ha d’haver registre escrit d'aquesta condició.