Quan pensem a comprar o vendre un immoble, saber-ne el valor de mercat és bàsic abans de fer cap moviment. Es tracta de la quantitat de diners que, segons les regles de l'oferta i la demanda, pagaria un comprador per un bé determinat en un moment concret, en aquest cas, en el marc del mercat immobiliari.
En aquest article et presentem aquest concepte en forma de guia 2023 sobre el valor de mercat perquè et puguis orientar i prendre decisions informades.
Quin és el valor del mercat d'un immoble
La definició de valor de mercat en l'àmbit immobiliari està íntimament relacionada amb les regles de l'oferta i la demanda. Es tracta de la quantitat de diners que un comprador estaria disposat a pagar per un bé (en aquest cas, un bé immoble) en un moment determinat.
El valor de mercat, per la seva pròpia naturalesa, fluctua amb el pas del temps, ja que està subjecte a múltiples elements en moviment constant, com la quantitat d'immobles en venda, la demanda a la zona, la situació econòmica en general o la oferta bancària en matèria d'hipoteques.
Per exemple, el 2023 s'espera que la signatura d'hipoteques baixi gairebé un 10 % a causa de diferents factors: la situació macroeconòmica, l'encariment de les hipoteques en un context d'inflació, la reducció de la capacitat econòmica dels compradors...
Com se sap el valor de mercat d'un immoble
Per establir el valor de mercat d'un habitatge els taxadors solen fixar-se en els preus concrets de compravenda en una zona determinada per a immobles amb característiques similars al que s'està valorant, per tal de comprendre com es comporta el mercat en aquell moment i lloc. Això els permet fer una valoració al més fidel possible. També tenen en compte tots els elements que defineixen el propi immoble (metres quadrats, antiguitat, etc.).
Per saber aproximadament quant val l'immoble que vols comprar o vendre, pots utilitzar eines de valoració com la que t’oferim a idealista.
Tingues en compte també que en temps d'inflació el valor de mercat d'un pis o habitatge pot variar més ràpidament. Per exemple, en el cas del gener del 2023, el preu de l'habitatge de segona mà en venda a Espanya va experimentar una pujada del 5,4 % interanual.
Com es calcula el valor de mercat?
Hi ha diferents elements que determinen el valor de mercat d'un habitatge: alguns, com hem vist, tenen un origen extern i, per tant, són factors difícils de controlar. És el cas de la capacitat d’estalvi dels compradors en relació amb el context econòmic, les condicions bancàries per accedir a un préstec hipotecari (que poden ser més o menys dures) o l’estat de loferta i la demanda d’habitatge.
Tot i això, altres factors tenen a veure amb el propi habitatge. Aquests són alguns exemples:
- Ubicació: no és el mateix un pis en plena zona centre que un altre als afores de la ciutat, ni és el mateix vendre un pis a Madrid que a Àvila. La situació geogràfica és un dels principals elements que cal tenir en compte a l'hora de calcular quant val un determinat immoble. Les modes també hi influeixen: hi ha barris que canvien de valor a causa de diferents motius, com pot ser una inversió pública que renovi la zona o la faci més accessible, el fet que un lloc es posi de moda...
- Qualitat dels serveis a la zona: a l'hora de triar habitatge, tenim en compte factors com la proximitat a supermercats, centres sanitaris, farmàcies, zones verdes, accés a transport, possibilitat d'aparcar amb facilitat... Com més (i millors) serveis ofereixi un barri, més valorat serà l’habitatge.
- Característiques de l'immoble: per a tot comprador és important saber els metres quadrats de l'habitatge, l'estat de les zones comunes (per exemple, si hi ha o no ascensor, jardins, piscina... així com l'estat general de manteniment o la necessitat d'emprendre reformes futures que encareixin la quota de la comunitat), l'estat del propi habitatge, la seua distribució i possibilitats, el nombre d'habitacions, la necessitat (o no) de reforma, les qualitats, l'antiguitat de l'edifici, l’orientació, l’eficiència energètica, la situació jurídica...
Valor cadastral i valor de mercat
Quan es produeix la transmissió d'un immoble, quedem subjectes al pagament de diferents impostos, i per calcular quant hem de pagar cal prendre com a referència un valor determinat que ve definit per la normativa relativa a cada tribut.
Per exemple, quan es tracta d'abonar l'Impost sobre Successions i Donacions (ISD), l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) o l'impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD), hem d'acudir al valor de referència del Cadastre, en vigor des del passat 1 de gener del 2022, per definir la base imposable. L'ús d'aquest valor incideix, alhora, en el valor d'adquisició i transmissió en impostos com l'IRPF i la plusvàlua municipal.
Això significa que el valor de mercat no és el que es pren com a referent a l'hora de calcular aquests impostos, encara que sí que opera com a sostre i com a límit: el valor de referència no pot superar el valor de mercat. Això significa que, en cas de superar-lo, sempre s’agafarà el segon com a base imposable.
Això no obstant, en cas que el preu pagat sigui superior al valor de referència, es prendrà com a base imposable la més gran d'aquestes magnituds. És a dir, el valor de referència de l’immoble és la base mínima de tributació en aquests impostos.
Anteriorment, aquests impostos es calculaven tenint en compte el valor real del bé, relacionat amb el valor de mercat.
Quant a l'impost sobre béns immobles o IBI, la base imposable la defineix el valor cadastral; en el cas de l'IVA (per a la compra d’habitatge nou), la base imposable és el valor de venda.
Quan cal saber el valor de mercat d'un immoble
Saber el valor de mercat d’un immoble és necessari en qualsevol situació relacionada amb la transmissió d’aquest tipus de bé. Per exemple, quan pensem a comprar o vendre un habitatge cal que tinguem clar quant val en aquell moment l'immoble en què estem interessats, de manera que el preu fixat sigui just per a totes les parts.
De la mateixa manera, també necessitarem conèixer el valor de mercat quan calgui repartir o adjudicar un immoble que tingui diversos propietaris. El valor de mercat també serveix com a sostre a l'hora de definir la base imposable de tributs com l'ISD, l'ITP o l'AJD.
Qui estableix el valor de mercat
És important tenir en compte que el valor de mercat no es pot xifrar de manera exacta. Per això és freqüent que la taxació d'un habitatge oscil·li en funció de qui el valori. També és possible que una persona estigui disposada a pagar més diners per un immoble en concret que una altra, en funció de les preferències personals.
Per tant, podem dir que el valor de mercat l’estableix el conjunt de potencials compradors i venedors, si bé a la pràctica el taxador és l'encarregat de definir quant val un immoble.