El mercat immobiliari viu un moment d'incertesa. Per primera vegada en sis anys, el Banc Central Europeu ha apujat els tipus d'interès fins a l'1,25 %, amb un impacte directe al mercat immobiliari i efectes en la concessió dels préstecs hipotecaris. A més, el preu de l'habitatge nou i de segona mà es va incrementar un 0,4 % d'agost a setembre i va patir una pujada del 8,4 % interanual. Davant d'aquest escenari, comprar o vendre un pis pot semblar una mica arriscat. La proptech alemanya Evernest ha creat una guia per comprar i vendre un habitatge en temps d'inflació.
Comprar un habitatge
- Necessito comprar amb urgència un habitatge o em puc esperar?
Tot i que hi ha una desacceleració en el preu de l'habitatge, la veritat és que segueixen a l'alça i no se sap quant més temps seguiran així. La pujada de tipus i la inflació pot ser conjuntural o no, però el que sí que és una realitat és l'escalada de preus al sector immobiliari des de fa dos anys. L'enemic actual més gran és la incertesa, però és recomanable començar a explorar el mercat per tal de veure com evoluciona.
- És millor una hipoteca fixa o una hipoteca variable?
Depèn; l’elecció d’una hipoteca depèn en gran mesura del tipus de comprador, ja que es tracta d’una decisió que afecta a llarg termini. Per la realitat del mercat, que es trobava en tipus d'interès mínims, si s'escull un interès variable és més probable que evolucioni a l'alça, si més no a curt termini, però també podria baixar a llarg termini. Una taxa d'interès fixa no té variabilitat, però sempre implica un interès una mica superior. Per això, en situació d'incertesa, sense saber quins seran els interessos futurs, pot ser una opció interessant per als compradors més conservadors o que no vulguin variabilitat.
- Quines són les prioritats en comprar un habitatge?
Tradicionalment, la compra d'un habitatge anava unit a un component emocional on l'important era que l'immoble cobrís totes les necessitats (ubicació, serveis, superfície…). Actualment això està canviant cap a una decisió racional en què es comencen a valorar altres aspectes, com les despeses de comunitat, si la zona es revalorarà en un futur, plusvàlues a llarg termini, impostos… I això és important perquè influirà tant en el preu final de compra com en la valoració futura per a una possible venda.
- És un bon moment per comprar per invertir?
Un cop més, depèn del tipus d’inversió que es tingui en ment. L'important per a l'inversor és la rendibilitat a llarg termini i per això ha de tenir en compte molts factors, des de la inversió inicial fins als costos de manteniment (reforma, avaries, despeses de comunitat, derrames, etc.); els impostos associats a la compra (ITP, IVA, IAJD) i la venda (IRPF, plusvàlua municipal), a més de l'IBI anual. Dins les inversions immobiliàries, les més conegudes entre el petit inversor corresponen a la compra d'un habitatge per llogar o reformar i vendre. Davant d'aquesta situació, l'elecció dependrà dels interessos a curt, mitjà i llarg termini i del coneixement del sector.
Vendre un habitatge
- És bon moment per vendre un habitatge?
Tot i la incertesa econòmica, el mercat immobiliari gaudeix de molt bona salut. No s'esperen pujades a les zones de més població, com ara grans ciutats, on el mercat és molt més actiu, i sí que és possible que a les zones amb menys demanda hi hagi ajustos dels preus. Per això, en termes generals és el moment adequat per vendre.
- Quina és la millor estratègia per a la venda d’un habitatge?
El més recomanable és vendre al preu realista del mercat. Això significa que cal saber llegir el mercat, conèixer quins preus es manegen i quins són realistes tenint en compte tant la situació actual com el que pugui passar en el futur. Vendre un immoble vol temps (la mitjana és de 6 mesos), però a Evernest, les eines digitals permeten reduir-ho a 90 dies. Aquesta reducció de temps és molt important, ja que minimitza el risc de baixada de preus a curt i mitjà termini.
- Val la pena reformar un habitatge abans de vendre'l?
Val molt la pena. Un immoble reformat implica que el comprador tindrà les coses més fàcils per començar a fer-lo servir, amb menys inversió postvenda i, sobretot, facilita la venda. Un pis reformat, a més, té un valor més alt al mercat i aquesta diferència de preu sempre és més gran que la quantitat invertida en la reforma. Aquesta revaloració depèn molt de la zona, però, per exemple, segons idealista, a Madrid un habitatge reformat es pot revaloritzar fins a un 25 %, i a Barcelona pot augmentar fins en un 31%.