L'enervació d'un judici de desnonament per impagament de lloguer és un mecanisme legal que permet al llogater evitar la resolució del contracte d'arrendament i el desallotjament consegüent mitjançant el pagament de les quantitats degudes a l'arrendador.
Però a què fa referència aquest terme? Qui hi pot optar? I el més important: com funciona aquest procés?
Què és l'enervació del desnonament?
L'enervació del desnonament és una institució jurídica que permet al llogater morós eludir la terminació d'un contracte de lloguer i el consegüent desnonament sempre que compleixi certs requisits, com fer-se càrrec dels deutes pendents amb l'arrendador. Aquest mecanisme busca protegir l'arrendatari davant d'impagaments ocasionals o involuntaris.
Exemple d'enervació d'un desnonament
L'arrendatari deu cinc mesos de renda i el propietari interposa directament una demanda per començar el procediment judicial de desnonament. El llogater té la possibilitat d'enervar el desnonament si, en el termini de 10 dies des que rep la notificació del jutjat, abona tot el que cal, inclòs el deute que s'hagi generat des que es va interposar la demanda. En produir-se l'enervació, el contracte de lloguer continuarà vigent i el llogater podrà continuar residint a l'habitatge en qüestió.
Quan es fa l'enervació del desnonament?
Quan l’arrendatari rep la notificació que se l’ha demandat per no pagar el lloguer, té tres opcions: reconèixer el deute, oposar-se a la demanda o no fer res. Si reconeix que aquest deute existeix, podrà pagar-lo i en aquell moment es produirà l'enervació del desnonament.
On apareix reconeguda l'enervació del desnonament?
Concretament, l'enervació del desnonament es troba reflectida a l'article 22.4 de la llei d'enjudiciament civil:
"Els processos de desnonament de finca urbana o rústica per falta de pagament de les rendes o quantitats degudes per l'arrendatari acabaran mitjançant decret dictat a aquest efecte pel lletrat de l'administració de justícia si, requerit en els termes previstos a l'apartat 3 del article 440, l’arrendatari paga a l'actor o posa a la seva disposició al tribunal o notarialment, dins del termini conferit en el requeriment, l'import de les quantitats reclamades a la demanda i el de les que deu en el moment d'aquest pagament enervador del desnonament".
Condicions perquè es compleixi l'enervació del desnonament
Perquè el llogater morós pugui enervar el judici per desnonament i romandre al pis de lloguer, s'han de complir certs requisits:
- El llogater ha de pagar en els següents 10 dies des de la recepció del requeriment del jutjat les rendes degudes que apareixen a la demanda i les futures (les que es generen fins que es resol el conflicte).
- Pot pagar l'import de la demanda però oposar-s'hi.
- Condemna a costes: l'arrendatari haurà de realitzar el pagament de les costes processals i de les despeses que hagi ocasionat el procés judicial.
- S'admet només una vegada: l'enervació només es pot exercir un cop en un mateix contracte.
- No es pot produir si el propietari ha reclamat anteriorment el pagament del dubte al llogater: que l'arrendador, abans de posar la demanda de desnonament, no hagués enviat un requeriment de pagament a l'arrendatari per qualsevol mitjà fefaent amb, com a mínim, 30 dies d'antelació a la presentació de la demanda i el pagament no s'hagués efectuat al temps d'aquesta presentació.
- El propietari decideix si admet o no l'enervació del desnonament.
Cal destacar que si el llogater paga les rendes degudes després que el propietari hagi posat la demanda de desnonament per falta de pagament però ho fa abans que ho hagi requerit el jutjat, l’enervació serà vàlida.
D'altra banda, cal recordar que només es podrà enervar el desnonament si a la demanda apareix l'opció que ho prevegi o no, cosa que és obligatòria perquè sigui admesa a tràmit.
Quin termini té el llogater per enervar el desnonament?
Si el llogater vol enervar el desnonament, té un termini de 10 dies hàbils des que rep el requeriment judicial per abonar la totalitat de les quantitats que deu al propietari.
Així funciona l'enervació d'un desnonament per impagament
Aquests són els passos que cal seguir quan es produeix una enervació per desnonament:
- El llogater ha de presentar un escrit davant del jutjat en què es tramita el judici per desnonament manifestant la intenció d'enervar el procediment.
- El llogater ha de consignar l'import total de les rendes degudes, les costes processals i les despeses ocasionades pel procés judicial.
- El jutge ha de verificar que es compleixen els requisits per a l'enervació i, si és així, declarar-la procedent, la qual cosa donarà per finalitzat el judici per desnonament i permetrà al llogater continuar a l'immoble.
Pel que fa al mètode de pagament, l’arrendatari pagar el deute (el de la demanda i el generat des que es va interposar) directament al propietari (per transferència o en efectiu) o bé el pot pagar al compte del jutjat.
Quan no es pot enervar l'acció de desnonament?
No sempre es podrà enervar un desnonament. Si el propietari, un cop produït l'impagament, 30 dies abans de posar la demanda per desnonament envia un burofax al llogater morós instant-lo a pagar les quantitats degudes i no contesta o no paga, el desnonament no es podrà enervar.
A més, tampoc no es podrà enervar per segona vegada el desnonament d'un mateix lloguer.