Vendre la casa a estrangers és una operació cada vegada més freqüent a Espanya, especialment en un context on la compravenda per part de ciutadans espanyols està condicionada per la conjuntura econòmica i l'alça dels tipus d'interès.
Per això moltes persones troben en el públic forà un mercat molt atractiu per donar sortida als seus immobles, sobretot en el cas dels situats a capitals i zones costaneres, potencialment més atractives per a ells.
Si et planteges vendre el teu habitatge a un estranger, pren nota de com fer-ho, quines diferències hi ha respecte a una compravenda entre ciutadans espanyols i quins impostos es paguen en aquests casos.
Avantatges i inconvenients de la venda d'immobles a estrangers
Vendre un immoble a un estranger pot portar certs avantatges. El principal és que t’obriràs el mercat de manera exponencial perquè podràs accedir a compradors potencials que estaran més disposats i motivats a l'hora de pagar un preu més alt per l’immoble.
Tingues en compte que la renda per càpita varia d'un país a un altre i que el que per a un espanyol pot resultar prohibitiu, a un estranger li pot semblar totalment assequible.
A més, i en associació amb això, és possible que un determinat públic estranger tingui més liquiditat i, per tant, pugui aportar una entrada més gran o fins i tot pagar el preu sense necessitat de finançament hipotecari. Així guanyaràs seguretat i reduiràs els temps en el procés de compravenda.
Pel que fa als desavantatges de vendre habitatge a estrangers, és possible que sorgeixin serrells legals als quals hauràs de parar atenció en funció de la nacionalitat del comprador. També hi pot haver una certa barrera cultural que dificulti les negociacions.
Estrangers que busquen cases a Espanya
Britànics i alemanys són tradicionalment els estrangers que més habitatge compren a Espanya, seguits dels francesos. No obstant això, hi ha altres nacionalitats cada cop més disposades a adquirir un immoble a Espanya.
Aquestes són les dades més recents referents al nombre de compravendes d'habitatge per part d'estrangers a Espanya durant l'exercici del 2022, recollides per l'Institut Nacional d'Estadística (INE):
- Durant el 2022, el 18,7 % dels habitatges que van sortir al mercat el van adquirir persones de nacionalitat no espanyola. És a dir, gairebé un de cada cinc.
- Es tracta de la segona xifra més alta de la sèrie històrica, només superada per la dada del 2015, quan la compravenda d'habitatge per part d'estrangers va assolir el 19,3 % de la quota de mercat. Tot i això, en termes absoluts, durant el 2015 es van vendre únicament 77.530 habitatges a estrangers, una xifra que contrasta amb les 133.221 unitats del 2022.
- El repunt del 2022 respecte al 2021 va ser d'un 30 % per al públic estranger i de només un 2,2 % per al públic nacional.
- Els ciutadans del Regne Unit (10,9 %), Alemanya (9,2 %) i França (6,4 %) són els que més compren a Espanya. Les nacionalitats següents són Romania (5,1 %), Bèlgica (4,9 %), Itàlia (4,9 %) i el Marroc (4,8 %).
D'altra banda, els immobles preferits dels estrangers són els situats en zones costaneres, especialment en aquelles amb condicions climàtiques més agradables, com és el cas de la costa mediterrània.
Les Balears i les Illes Canàries són destinacions sempre atractives i cada cop van més a l'alça els immobles que ofereixen condicions d’exclusivitat pel que fa a l’aïllament en zones tradicionalment turístiques, especialment en àrees molt massificades.
El luxe també ven, especialment entre estrangers procedents de països amb rendes més elevades per als quals aquest tipus de compravenda resulta més assequible.
Consells per vendre casa teva a estrangers
Vendre el teu immoble a un estranger resultarà molt més senzill si comptes amb el suport d’una agència amb presència internacional i experiència en aquest àmbit, així com si decideixes anunciar-te a portals amb presència internacional.
Tingues en compte també que l’anunci haurà de tenir molt en compte el públic al qual s'adreça: la informació ha d'aparèixer en els idiomes adequats i les imatges han de ser de màxima qualitat i molt gràfiques. També ajudarà molt aportar dades extra com plànols de l'immoble o tours virtuals.
A més, tenint en compte les diferències estètiques que hi pot haver, escollir tons neutres i decoracions poc estridents resultarà més important que mai.
Tot i així, hi ha elements que funcionen de manera universal: utilitzar la llum natural, la vegetació, l'ordre o la neteja visual són factors que sempre seran ben rebuts pel potencial comprador, sigui quin sigui el país d'origen.
Si l’immoble es troba en una zona costanera, en un lloc especialment assolellat, en una ubicació amb molta vida, etc., no oblidis aportar imatges que il·lustrin aquesta realitat i que ajudin el comprador a visualitzar-se en aquest espai i els voltants. El que més solen valorar els estrangers a l'hora de viure a Espanya és precisament el bon clima i la lluminositat: potencia aquests atributs al màxim a l’anunci.
Documents necessaris per vendre casa teva a estrangers
Tenir a mà tota la documentació necessària per vendre el teu habitatge agilitzarà el procés i transmetrà seguretat al comprador:
- Nota simple
- Certificat deficiència energètica
- Cèdula d'habitabilitat
- Contracte d'arres
- Estatuts de la comunitat
- Certificat d'ITE
- Certificat d'estar al corrent de les quotes de la comunitat
- Rebut de pagament de l'IBI
- Plànols de l'habitatge
- Escriptura de compravenda
- Certificat de deute zero
- Últimes factures de subministrament
Es poden signar els documents a distància?
Sempre que hi hagi un poder notarial que permeti a la persona representant realitzar aquest tipus de tràmit, hi ha la possibilitat de signar a distància documents relacionats amb la venda d'un habitatge, i la compravenda d’un immoble no n’és una excepció.
Així, per exemple, és possible signar a distància el contracte d'arres (en aquest cas n'hi haurà prou amb la forma digital del document) i també la pròpia compravenda davant de notari (que requereix la presència física de les parts implicades o bé dels seus apoderats).
Protegeix-te de fraus si vens el teu pis a un estranger
És important que tot el procés de compravenda d'habitatge a un estranger es dugui a terme amb plena garantia de seguretat, de manera que pot ser necessari prendre mesures addicionals. Això és especialment important si el comprador es troba a l’estranger i gran part de l’operació (o la seva totalitat) es porta a terme a distància.
Si vols evitar fraus en la compravenda d'habitatge a un estranger, és recomanable que necessitis l'ajuda d'un professional o d'una immobiliària, que aportarà el coneixement dels casos de frau més freqüents i sabrà evitar-los.
En qualsevol cas, és imprescindible verificar la identitat del comprador a través de documents legals i investigar una mica el seu perfil, possibles antecedents per frau, etc. Davant de qualsevol petició estranya o moviment sospitós, oferta excessivament atractiva... demana ajuda per sortir de dubtes.
Impostos en vendre un habitatge a un estranger
Vendre casa a Espanya a estrangers no difereix de vendre-la a un ciutadà nacional pel que fa a impostos. Bàsicament hauràs de fer front al pagament de tres impostos en vendre un immoble a un estranger:
- IRPF: hauràs de declarar el guany patrimonial obtingut per la venda de l’habitatge i també una possible pèrdua. En aquest darrer cas, podràs compensar el resultat negatiu de l’operació amb els guanys patrimonials d’aquest exercici, fins i tot durant els quatre exercicis posteriors.
- La plusvàlua es gestiona a nivell municipal i només l'hauràs d'abonar en cas que efectivament s'hagi produït un increment de valor del terreny urbà.
- Quant a l'IBI, encara que la normativa ens diu que correspon abonar-lo al propietari de l'immoble a la data de meritació de l'impost (1 de gener de cada exercici fiscal), és freqüent que l’import es divideixi entre venedor i comprador, tenint en compte la data de compravenda.