A la recerca de fórmules per a accedir de forma més ràpida a un habitatge, la nua propietat, encara que no és una cosa nova, guanya terreny. A grans ciutats com ara Barcelona és cada vegada més demandada. En què consisteix? La seva formulació és diferent a Catalunya?
Segons el consultor immobiliari Eduardo Molet, la nua propietat és una alternativa atractiva tant per a propietaris com per a inversors. Permet el propietari de vendre el seu habitatge però continuar vivint-hi durant tota la seva vida, mentre que el comprador adquireix la propietat a un preu inferior al de mercat.
Per a Tinsa, quan una persona és nua propietària, és propietària del bé, però no pot habitar-lo, llogar-lo ni vendre'l lliurement mentre hi hagi un usufructuari que conservi el dret d'ús i gaudi. Parlem d'un tipus de divisió que sol donar-se a operacions de compravenda amb reserva d'usdefruit o herències en què, per exemple, el cònjuge vidu manté l'usdefruit vitalici i els fills reben la propietat nua.
La nua propietat, en auge a Catalunya
La nua propietat es consolida com el model predominant a les principals províncies, impulsada per l'envelliment de la població, la tensió residencial i l'interès creixent d'inversors institucionals i patrimonials, segons dades de Jubenial.
Molet ens destaca que, a Catalunya, la nua propietat s'estila cada cop més. "Fins i tot un 10% més que la mitjana a Espanya, sobretot a Barcelona, però també a Girona i a Tarragona, molt més que a Lleida, on gairebé no s'utilitza".
El mercat de Barcelona manté un dinamisme notable, recolzat a una oferta diversa i una demanda inversora constant. Les rendibilitats a la província se situen entre el 3% i el 7,51%, amb operacions de nua propietat i renda antiga que arriben als màxims més competitius. Jubenial ha identificat un rang de preus que oscil·la entre els 59.000 i els 1,38 milions d'euros, cosa que permet d'absorbir tant perfils patrimonials com inversors detallistes.
A la comunitat aquesta fórmula és la mateixa tant en forma com en aspectes jurídics. Especialment les transaccions de nua propietat es fan al centre de les ciutats. A Girona i Tarragona s'estan venent cases en propietat nua, especialment a francesos, perquè és un producte molt consolidat a França. "Els francesos propietaris d'habitatge a Espanya el coneixen i hi estan molt acostumats, no els hem d'explicar en què consisteix", explica Molet.
Beneficis de la nua propietat
Inversió més econòmica
Segons Tinsa, comprar la nua propietat permet d'adquirir un immoble a un preu més baix que el de mercat, ja que es descompta el valor de l'usdefruit.
Obtenir diners immediatament
Liquidesa: vendre la nua propietat permet la gent gran d'obtenir liquiditat immediata mantenint el dret a viure a casa seva.
Millor fiscalitat
A determinades comunitats, quan només s'hereta la nua propietat, pot ser que la base imposable sigui més baixa per al càlcul d'impostos, ja que el valor de l'usdefruit es resta.
Qui paga què a un habitatge en nua propietat?
Encara que hi ha avantatges, el millor sempre és mirar la lletra petita i deixar-nos assessorar per experts immobiliaris per saber si convé o no optar per un habitatge en nua propietat.
Els dubtes vénen especialment quan es tracta de saber qui paga què a l'habitatge. Molet ho aclareix:
- A la venda: l'inversor o nu propietari paga notari, registre i impost de transmissions patrimonials. El venedor o usuari paga la plusvàlua municipal.
- Un cop feta la transmissió o venda: el nu propietari o comprador paga l'IBI, derrames extraordinàries i el continent de l'assegurança de l'habitatge.
- El venedor o usufructuari paga les despeses de comunitat i els subministraments propis de l'habitatge (aigua, gas, electricitat...) i el contingut de l'assegurança de l'habitatge.
Cal tenir en compte que el venedor o usufructuari pot llogar l'immoble i fer seves les rendes corresponents. No cal demanar permís. "Al contracte d'arrendament l'usufructuari ha de posar que el lloga com a usufructuari, no com a propietari. El contracte de lloguer s'acaba en tot cas en el moment de la mort de l'usufructuari".
Una figura que anirà a més
La nua propietat a Catalunya anirà a més, “sens dubte”, afirma Eduardo Molet. Tot i que ajuda, aquesta fórmula no és la solució actual al problema d'accés a l'habitatge. El professional aclareix que la solució és alliberar sòl i construir nous habitatges com es feia a la dècada dels 60, amb 200.000 habitatges anuals, la majoria protegits. “La resta són pegats”.
