En busca de fórmulas para acceder de forma más rápida a una vivienda, la nuda propiedad, aunque no es algo nuevo, gana terreno. En grandes ciudades como en Barcelona es cada vez más demandada. ¿En qué consiste? ¿Su formulación es distinta en Catalunya?
Según el consultor inmobiliario Eduardo Molet, la nuda propiedad es una alternativa atractiva tanto para propietarios como para inversores. Permite al propietario vender su vivienda pero seguir viviendo en ella durante toda su vida, mientras que el comprador adquiere la propiedad a un precio inferior al del mercado.
Para Tinsa, cuando una persona es nudo propietario, es dueña del bien, pero no puede habitarlo, alquilarlo ni venderlo libremente mientras exista un usufructuario que conserve el derecho de uso y disfrute. Hablamos de un tipo de división que suele darse en operaciones de compraventa con reserva de usufructo o en herencias en las que, por ejemplo, el cónyuge viudo mantiene el usufructo vitalicio y los hijos reciben la nuda propiedad.
La nuda propiedad, en auge en Catalunya
La nuda propiedad se consolida como el modelo predominante en las principales provincias, impulsada por el envejecimiento de la población, la tensión residencial y el interés creciente de inversores institucionales y patrimoniales, en base a datos de Jubenial.
Molet nos destaca que en Catalunya, la nuda propiedad se estila cada vez más. “Incluso un 10% más que la media en España, sobre todo en Barcelona, pero también Girona y Tarragona, mucho más que en Lleida, donde casi no se hace”.
El mercado de Barcelona mantiene un dinamismo notable, apoyado en una oferta diversa y una demanda inversora constante. Las rentabilidades en la provincia se sitúan entre el 3% y el 7,51%, con operaciones de nuda propiedad y renta antigua que alcanzan los máximos más competitivos. Jubenial ha identificado un rango de precios que oscila entre los 59.000 y los 1,38 millones de euros, lo que permite absorber tanto perfiles patrimoniales como inversores minoristas.
En la comunidad esta fórmula es la misma tanto en forma como en aspectos jurídicos. Especialmente las transacciones de nuda propiedad se hacen en el centro de las ciudades. En Girona y Tarragona se están vendiendo casas en nuda propiedad, en especial a franceses, porque es un producto muy consolidado en Francia. “Los franceses propietarios de vivienda en España lo conocen y están muy acostumbrados, no les tenemos que explicar en qué consiste”, explica Molet.
Beneficios de la nuda propiedad
Inversión más económica
Según Tinsa, comprar la nuda propiedad permite adquirir un inmueble a un precio más bajo que el de mercado, ya que se descuenta el valor del usufructo.
Obtener dinero de inmediato
Liquidez: vender la nuda propiedad permite a personas mayores obtener liquidez inmediata manteniendo el derecho a vivir en su casa.
Mejor fiscalidad
Mientras que, en determinadas comunidades, cuando se hereda solo la nuda propiedad, puede ser que la base imponible sea más baja para el cálculo de impuestos, ya que el valor del usufructo se resta.
¿Quién paga qué en una vivienda en nuda propiedad?
Aunque hay ventajas, lo ideal es siempre mirar la letra pequeña y dejarnos asesorar por expertos inmobiliarios para saber si conviene o no optar por una vivienda en nuda propiedad.
Las dudas vienen especialmente cuando se trata de saber quién paga qué en la vivienda. Molet lo aclara:
- En la venta: el inversor o nudo propietario paga notario, registro e impuesto trasmisiones patrimoniales. El vendedor o usuario paga la plusvalía municipal.
- Una vez hecha la trasmisión o venta: el nudo propietario o comprador paga el IBI, derramas extraordinarias y el continente del seguro de la vivienda.
- El vendedor o usufructuario paga los gastos de comunidad y los suministros propios de la vivienda (agua, gas, electricidad...) y el contenido del seguro de la vivienda.
A tener en cuenta, que el vendedor o usufructuario puede alquilar el inmueble y hacer suyas las rentas. No hace falta pedir permiso. “En el contrato de arrendamiento el usufructuario debe poner que lo alquila como usufructuario, no como propietario. El contrato de alquiler se termina en todo caso en el momento del fallecimiento del usufructuario”.
Una figura que irá a más
La nuda propiedad en Catalunya irá a más, “sin duda”, afirma Eduardo Molet. Aunque ayuda, esta fórmula no es la solución actual al problema de acceso a la vivienda. El profesional aclara que la solución está en liberar suelo y construir nuevas viviendas como se hacía en la década de los 60, con 200.000 viviendas al año, la mayoría protegidas. “Lo demás son parches”.
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