La pujada dels preus de l'energia i les matèries primeres és una conseqüència directa de l'actual guerra de l'Iran. Als problemes d'accés actuals se'n poden sumar altres, especialment a zones on el mercat immobiliari ja està fortament tensionat com Barcelona i Catalunya en general. Els experts avancen els possibles efectes que pot tenir aquest conflicte als habitatges.
Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobiliari, especifica que qualsevol conflicte internacional d'aquest tipus no afecta de forma directa el mercat immobiliari a Catalunya, "però sí que ho fa per la via econòmica. Si hi ha inestabilitat global, puja la incertesa, s'encareix l'energia i això acaba traslladant-se a tota la cadena: construcció, transport, finançament...", declara.
A Barcelona i Catalunya, on ja tenim un problema estructural de manca d'oferta, “qualsevol tensió externa ho agreuja”, assenyala l'expert.
En general, els experts conclouen que no és que la guerra dispari el mercat per si mateixa, però sí que afegeix pressió a un sistema que ja està molt tensionat. “I quan hi ha pressió i poca oferta, els preus difícilment baixen”, remarca.
Per la seva banda, Isabel Ballester, directora comercial de Comprar Casa, determina que més que un impacte directe sobre el mercat residencial català, aquest conflicte pot generar un impacte indirecte -però rellevant- “via energia, inflació i una possible reacció dels tipus d'interès”.
A l'immobiliari -i fent zoom a Catalunya- “això sol notar-se abans en obra nova, promoció i rehabilitació, perquè són activitats molt sensibles al cost de l'energia, al transport de materials, al preu del finançament i a la confiança del comprador”, relata Ballester.
Ara bé, l'experta analitza que convé ser rigorosos, ja que per a ella el problema de fons del mercat immobiliari no neix en aquest conflicte. "El desequilibri estructural ja existia i té a veure amb l'escassetat d'oferta a les zones de més demanda. De fet, aquesta manca d'oferta, juntament amb una demanda sostinguda, és el que manté el mercat tensionat", sosté.
El conflicte a l'Orient Mitjà provoca una pujada dels preus de les matèries primeres
Les interrupcions en el subministrament de primeres matèries a través de l'estret d'Ormuz continuen alimentant la volatilitat dels preus. De moment, el petroli i el gas, els fertilitzants, els derivats petroquímics i l'alumini se'n veuen especialment afectats.
"L'actual escalada a l'Orient Mitjà està afectant durament els mercats de primeres matèries. El fet que el conflicte arribi o no a un punt mort determinarà l'abast de l'impacte actual a la part descendent de la cadena de valor", afirma Simon Lacoume, economista sectorial de Coface.
Mentre que el grup Gloval analitza com una escalada prolongada del conflicte a l'Iran podria afectar el mercat residencial espanyol a través de l'energia, la inflació, els tipus d'interès, el crèdit hipotecari i els costos de construcció.
L'estudi conclou que, en un escenari de tensió persistent, els costos de construcció podrien augmentar entre un 6% i un 10%, mentre que el principal risc per al sector no seria, en principi, una caiguda abrupta del valor residencial, sinó una fase de menor liquiditat, menor capacitat de compra i més pressió sobre el lloguer.
Per a Gloval, el sector de la construcció arriba a aquest nou episodi d'incertesa després de diversos anys de forta tensió. En concret, el cost de l'obra nova ha pujat més del 32% entre el 2020 i el 2025, per la qual cosa un nou repunt en primeres matèries, energia i transport podria traslladar-se als costos de promoció, alentir l'obra nova i repercutir en els valors finals.
Els experts de Gloval creuen que en un escenari de tensió continguda els costos de construcció podrien repuntar entre un 3% i un 6%, mentre que en un escenari de tensió persistent aquest increment podria situar-se entre el 6% i el 10%.
Unsain ens especifica que, si pugen les primeres matèries, construir és més car. I si construir és més car, el promotor no vendrà més barat, això és evident. "Llavors, l'habitatge nou puja de preu i, com a conseqüència, arrossega el de segona mà. Això ja ho hem vist moltes vegades: quan s'encareix l'obra nova, tot el mercat es recalibra a l'alça".
De la mateixa manera que l'experta de ComprarCasa, Unsain veu un altre problema de fons en el difícil accés a l'habitatge a Catalunya: "el problema de fons no són només les primeres matèries, és que no s'està construint prou. Mentre no augmenti l'oferta, qualsevol pujada de costos es traslladarà al comprador".
Isabel Ballester posa l'accent en que seria un error explicar l'evolució del preu de l'habitatge només per les primeres matèries. "A l'habitatge, el preu final depèn dʻuna combinació de capacitat de compra de les famílies, condicions de finançament i equilibri entre oferta i demanda, a més dels costos de construcció".
El que fa aquest conflicte és “afegir una capa addicional d'incertesa a aquesta equació, especialment si el xoc energètic es prolonga”, segons l'experta. Dit d'una altra manera: primeres matèries i energia no són el motor principal de l'encariment, però sí que poden intensificar-lo i afectar marges i calendaris d'obra.
A Catalunya, si la tensió energètica es trasllada de manera sostinguda als costos (electricitat, combustible, logística), l'experta destaca que molts promotors i operadors intentaran repercutir part de l'increment. “Tot i així, no sempre ho podran fer del tot: el mercat posa límits via demanda, competència i capacitat de finançament del comprador”, comenta.
"Si el conflicte s'estén en el temps el sector serà més prudent"
Si la guerra de l'Iran continua, es poden donar diversos escenaris possibles i conseqüències per a l'immobiliari català.
A ComprarCasa analitzen que si el conflicte es prolonga, les conseqüències per a l'immobiliari es podrien ampliar: un sector més prudent, decisions d'inversió més lentes, pressió sobre costos, més dificultat per llançar determinades promocions i més incertesa per al comprador. "I, sobretot, augmentaria el risc que el xoc energètic compliqui lʻescenari dʻinflació i mantingui més temps unes condicions financeres menys favorables", relata.
A nivell macro, qualsevol pertorbació energètica sostinguda tendeix a erosionar activitat i confiança, i això s'acaba filtrant al cicle immobiliari.
Per a Iñaki Unsain, si s'allarga, podem veure tres efectes clars: energia més cara, inflació més persistent i tipus d'interès que triguen més a baixar. I això sí que afecta directament el comprador, hipoteques més cares i menor capacitat de compra.
Però compte, "perquè a mercats com Barcelona això no significa necessàriament que baixin els preus. El que sol passar és que es refreda la demanda, però l'oferta és encara tan escassa que els preus es mantenen o cauen molt poc", remarca l'expert.
Ballester té clar que, si la guerra es desescala de forma real i estable, seria raonable veure certa relaxació en energia i transport, i una millora gradual d'expectatives. "Encara que això no implicaria una caiguda automàtica del preu de l'habitatge a Catalunya -perquè el problema estructural d'oferta encara hi és-, però sí que ajudaria a evitar pressió addicional sobre costos i finançament. En aquest escenari, el mercat recuperaria visibilitat i una operativa més normalitzada", afegeix.
Mentre que el personal shopper immobiliari creu que si el conflicte es resol i s'estabilitza la situació internacional, seria normal veure una relaxació de costos i, sobretot, una millora en el finançament. “Això podria reactivar la demanda amb força”, avança.
El problema és que si l'oferta continua igual de limitada, aquesta reactivació pot tornar a empènyer els preus cap amunt.
El més destacat
