La subida de los precios de la energía y las materias primas es una consecuencia directa de la actual guerra de Irán. A los problemas de acceso actuales pueden sumarse otros, en especial en zonas donde el mercado inmobiliario ya está fuertemente tensionado como Barcelona y Cataluña en general. Los expertos avanzan los posibles efectos que puede tener este conflicto en las viviendas.
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Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario, especifica que cualquier conflicto internacional de este tipo no afecta de forma directa al mercado inmobiliario en Cataluña, “pero sí lo hace por la vía económica. Si hay inestabilidad global, sube la incertidumbre, se encarece la energía y eso acaba trasladándose a toda la cadena: construcción, transporte, financiación…”, declara.
En Barcelona y Cataluña, donde ya tenemos un problema estructural de falta de oferta, “cualquier tensión externa lo agrava”, señala el experto.
En general, los expertos concluyen que no es que la guerra dispare el mercado por sí sola, pero sí añade presión a un sistema que ya está muy tensionado. “Y cuando hay presión y poca oferta, los precios difícilmente bajan”, remarca.
Por su parte, Isabel Ballester, directora comercial de ComprarCasa, determina que más que un impacto directo sobre el mercado residencial catalán, este conflicto puede generar un impacto indirecto —pero relevante— “vía energía, inflación y una posible reacción de los tipos de interés”.
En el inmobiliario —y haciendo zoom en Cataluña— “esto suele notarse antes en obra nueva, promoción y rehabilitación, porque son actividades muy sensibles al coste de la energía, al transporte de materiales, al precio de la financiación y a la confianza del comprador”, relata Ballester.
Ahora bien, la experta analiza que conviene ser rigurosos, pues para ella el problema de fondo del mercado inmobiliario no nace en este conflicto. “El desequilibrio estructural ya existía y tiene que ver con la escasez de oferta en las zonas de mayor demanda. De hecho, esa falta de oferta, junto con una demanda sostenida, es lo que mantiene el mercado tensionado”, sostiene.
El conflicto en Oriente Medio provoca una subida de los precios de las materias primas
Las interrupciones en el suministro de materias primas a través del estrecho de Ormuz siguen alimentando la volatilidad de los precios. De momento, el petróleo y el gas, los fertilizantes, los derivados petroquímicos y el aluminio se ven especialmente afectados.
“La actual escalada en Oriente Medio está afectando duramente a los mercados de materias primas. El hecho de que el conflicto llegue o no a un punto muerto determinará el alcance del impacto actual en la parte descendente de la cadena de valor”, afirma Simon Lacoume, economista sectorial de Coface.
Mientras que el grupo Gloval analiza cómo una escalada prolongada del conflicto en Irán podría afectar al mercado residencial español a través de la energía, la inflación, los tipos de interés, el crédito hipotecario y los costes de construcción.
El estudio concluye que, en un escenario de tensión persistente, los costes de construcción podrían aumentar entre un 6% y un 10%, mientras que el principal riesgo para el sector no sería, en principio, una caída abrupta del valor residencial, sino una fase de menor liquidez, menor capacidad de compra y mayor presión sobre el alquiler.
Desde Gloval el sector de la construcción llega a este nuevo episodio de incertidumbre tras varios años de fuerte tensión. En concreto, el coste de la obra nueva ha subido más del 32% entre 2020 y 2025, por lo que un nuevo repunte en materias primas, energía y transporte podría trasladarse a los costes de promoción, ralentizar la obra nueva y repercutir en los valores finales.
Los expertos de Gloval creen que en un escenario de tensión contenida, los costes de construcción podrían repuntar entre un 3% y un 6%, mientras que en un escenario de tensión persistente ese incremento podría situarse entre el 6% y el 10%.
Unsain nos especifica que, si suben las materias primas, construir es más caro. Y si construir es más caro, el promotor no va a vender más barato, eso es evidente. “Entonces, la vivienda nueva sube de precio y, como consecuencia, arrastra a la segunda mano. Esto ya lo hemos visto muchas veces: cuando se encarece la obra nueva, todo el mercado se recalibra al alza”.
De igual forma que la experta de ComprarCasa, Unsain ve otro problema de fondo en el difícil acceso a la vivienda en Catalunya: “el problema de fondo no son solo las materias primas, es que no se está construyendo suficiente. Mientras no aumente la oferta, cualquier subida de costes se trasladará al comprador”.
Isabel Ballester pone el acento en que sería un error explicar la evolución del precio de la vivienda únicamente por las materias primas. “En vivienda, el precio final depende de una combinación de capacidad de compra de las familias, condiciones de financiación y equilibrio entre oferta y demanda, además de los costes de construcción”.
Lo que hace este conflicto es “añadir una capa adicional de incertidumbre a esa ecuación, especialmente si el shock energético se prolonga”, según la experta. Dicho de otro modo: materias primas y energía no son el motor principal del encarecimiento, pero sí pueden intensificarlo y afectar márgenes y calendarios de obra.
En Cataluña, si la tensión energética se traslada de forma sostenida a los costes (electricidad, combustible, logística), la experta destaca que muchos promotores y operadores intentarán repercutir parte del incremento. “Aun así, no siempre podrán hacerlo por completo: el mercado pone límites vía demanda, competencia y capacidad de financiación del comprador”, comenta.
“Si el conflicto se extiende en el tiempo: el sector será más prudente”
Si la guerra de Irán sigue puede haber varios escenarios posibles y consecuencias para el inmobiliario catalán.
En ComprarCasa analizan que si el conflicto se prolonga, las consecuencias para el inmobiliario podrían ampliarse: un sector más prudente, decisiones de inversión más lentas, presión sobre costes, más dificultad para lanzar determinadas promociones y más incertidumbre para el comprador. “Y, sobre todo, aumentaría el riesgo de que el shock energético complique el escenario de inflación y mantenga más tiempo unas condiciones financieras menos favorables”, relata.
A nivel macro, cualquier perturbación energética sostenida tiende a erosionar actividad y confianza, y eso acaba filtrándose al ciclo inmobiliario.
Para Iñaki Unsain, si se alarga, podemos ver tres efectos claros: energía más cara, inflación más persistente y tipos de interés que tardan más en bajar. Y eso sí afecta directamente al comprador, hipotecas más caras y menor capacidad de compra.
Pero ojo, “porque en mercados como Barcelona eso no significa necesariamente que bajen los precios. Lo que suele pasar es que se enfría la demanda, pero la oferta sigue siendo tan escasa que los precios se mantienen o caen muy poco”, remarca el experto.
Ballester tiene claro que, si la guerra se desescala de forma real y estable, lo razonable sería ver cierta relajación en energía y transporte, y una mejora gradual de expectativas. “Aunque eso no implicaría una caída automática del precio de la vivienda en Cataluña —porque el problema estructural de oferta seguiría ahí—, pero sí ayudaría a evitar presión adicional sobre costes y financiación. En ese escenario, el mercado recuperaría visibilidad y una operativa más normalizada”, añade.
Mientras que el personal shopper inmobiliario cree que si el conflicto se resuelve y se estabiliza la situación internacional, lo normal sería ver una relajación de costes y, sobre todo, una mejora en la financiación. “Eso podría reactivar la demanda con fuerza”, avanza.
¿El problema? Que si la oferta sigue igual de limitada, esa reactivación puede volver a empujar los precios hacia arriba.
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