El preu del lloguer a Espanya va tancar l'abril amb una pujada interanual del 5,2%, fins a situar-se en 15 euros/m2, segons el darrer informe de preus publicat per idealista. Totes les capitals espanyoles analitzades tenen preus superiors respecte a l'abril de l'any passat, amb només dues excepcions: Barcelona (-7,6%) i Tarragona (-0,4%). Per què han baixat els preus del lloguer a Barcelona? Es deu a les zones tensionades? Els experts analitzen aquesta reducció de preu.
Segons Antonio Pérez de la Torre, director general d'Alfa Immobiliaria, l'evolució del preu del lloguer a Barcelona i Tarragona respon a diferents dinàmiques, tot i que en tots dos casos s'emmarca en un procés d'ajust més que no pas en un canvi estructural del mercat.
En el cas de Barcelona, malgrat la caiguda interanual del 7,6%, el preu mitjà del lloguer continua en nivells elevats, al voltant dels 22€/m², molt per sobre de la mitjana nacional, situada prop dels 15€/m². “Un fet que indica que el descens no suposa una ruptura de tendència, sinó més aviat una correcció des de màxims”.
Per això els experts destaquen que, darrere d'aquest ajustament, hi ha, principalment, una reducció sostinguda de l'oferta disponible de lloguer els últims mesos, juntament amb una lleugera moderació de la demanda al segment residencial tradicional.
A Keller Williams Espanya & Andorra interpreten que la correcció de preus no és tant una caiguda del mercat sinó un reajustament tècnic després d'una fase de creixement molt accelerat.
A ciutats com Barcelona, el mercat venia tensionat per un fort desajust entre oferta i demanda, amb increments que en molts casos superaven la capacitat real d'absorció dels llogaters. "La lleugera correcció actual respon, en part, a aquest límit dʻesforç financer, que ha obligat a reposicionar preus a determinats actius per mantenir nivells dʻocupació".
A més, i segons els experts, hi ha un canvi en el comportament del propietari: ja no preval únicament la maximització de renda, sinó també l'estabilitat del llogater i la reducció de la rotació. “Aquest canvi introdueix ajustaments més tàctics als preus, especialment a actius que havien quedat fora de mercat”.
Per a Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobiliari i director general d'ACV Gestión Inmobiliaria, els factors clau són, evidentment, l'impacte de la regulació de preus i l'ajust de les expectatives dels propietaris. "En existir nous contractes i renovacions, els propietaris tenen menys marge per apujar els preus i tendeixen a ajustar-los, fet que es reflecteix a les dades d'oferta".
Però aquí hi ha una dada molt important, segons l'expert. "Crec que probablement aquesta dada s'està referint únicament als contractes d'habitatge habitual i no als contractes d'habitatge temporal". I es redueix de manera bestial l'oferta de pisos amb contracte d'habitatge habitual perquè s'han traspassat a contractes d'habitatge temporal i aquests, per descomptat, no han baixat de preu.
El lloguer a Barcelona tornarà a pujar, “però menys que l'any passat”
Aquestes dades podrien indicar noves baixades de preus del lloguer a Barcelona i altres ciutats de Catalunya, però segons els experts el més probable és que tornin a pujar, “d'una manera més moderada”.
Per a Iñaki Unsain, mentre els preus estiguin topats i continuï havent-hi aquesta regulació, “veurem uns preus molt mantinguts, perquè, lògicament, estan topats i no es podran pujar, sempre tenint en compte que estem parlant dels contractes d'habitatge habitual”.
Però la demanda encara és molt forta a Barcelona. Per tant, "el que veig és que s'aniran renovant de forma tàcita els contractes d'habitatge habitual. Hi haurà molt pocs contractes nous d'habitatge habitual, molt pocs, perquè hi ha una fuita massiva cap a contractes d'habitatge temporal".
Per la seva banda, Leonardo Cromstedt, President de Keller Williams Espanya-Andorra, preveu que el mercat entri en una fase d'estabilització dinàmica, més que en una tendència clarament baixista. "Treballem amb una xarxa àmplia d'agents i detectem senyals mixtes: d'una banda, ajustaments en producte que estava fora de preu; de l'altra, actius ben posicionats que continuen tancant operacions amb rapidesa i sense descomptes rellevants", destaca.
Com a exemple, la base de dades transaccional “ens està revelant la convivència d'operacions ràpides i sense descomptes -vendes en menys de 10 dies- a l'Eixample i Sarrià-Sant Gervasi, davant d'ajustos a Gràcia o Poblenou per sobrepreu inicial”.
Això indica que el mercat s'està segmentant amb més claredat. La baixada no serà homogènia, sinó selectiva, afectant principalment habitatges amb menor qualitat, pitjor ubicació o preus desalineats amb la demanda actual.
“En aquest context, és probable que vegem petites correccions addicionals a curt termini, però combinades amb estabilitat -i fins i tot tensió- en els segments més demandats”, comenta.
A Alfa immobiliària veuen que la caiguda interanual més intensa tendirà a moderar-se els propers trimestres. "Tot i així, és previsible que el preu mitjà tanqui l'any lleugerament per sota dels màxims recents, situats a l'entorn dels 24-25 €/m². En aquest context, no s'anticipa una ruptura del mercat, sinó més aviat una fase d'ajust després d'un període de forta escalada", destaca el portaveu.
Entre els factors que estan exercint pressió a la baixa destaca la pèrdua d'atractiu del lloguer residencial per a part dels propietaris, alguns dels quals opten per retirar els habitatges del mercat, mantenir-los buits o destinar-los a la venda.
I a això s'hi afegeix la incertesa regulatòria, l'evolució dels límits a les pujades de renda o el debat sobre possibles pròrrogues contractuals, que condiciona noves decisions d'inversió.
Tot i així, el mercat continua mostrant fonaments d'interès. Segons el director general d'Alfa Immobiliaria, fins i tot en nivells superiors als 20-22 €/m², encara és atractiu per a determinats perfils inversors, especialment internacionals, fet que limita el risc d'una caiguda abrupta i sostinguda.
En aquest escenari, l‟evolució més probable és la d‟una correcció progressiva cap a nivells d‟equilibri lleugerament inferiors als màxims assolits el 2025.
Els experts creuen que els preus continuaran pujant, però de manera diferent a altres anys: “A un ritme de creixement més contingut i selectiu”, segons Keller Williams. I a Alfa destaquen que, a mitjà termini, hi pot haver de nou pujades en el preu del lloguer, “però no en la mateixa dinàmica explosiva que es va veure el 2023-2025”.
