El precio del alquiler en España cerró abril con una subida interanual del 5,2%, hasta situarse en 15 euros/m2, según el último informe de precios publicado por idealista. Todas las capitales españolas analizadas tienen precios superiores con respecto a abril del año pasado, con solo dos excepciones: Barcelona (-7,6%) y Tarragona (-0,4%). ¿Por qué han bajado los precios del alquiler en Barcelona? ¿Se debe a las zonas tensionadas? Los expertos analizan esta reducción de precio.
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Según Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria, la evolución del precio del alquiler en Barcelona y Tarragona responde a dinámicas distintas, aunque en ambos casos se enmarca en un proceso de ajuste más que en un cambio estructural del mercado.
En el caso de Barcelona, pese a la caída interanual del 7,6%, el precio medio del alquiler continúa en niveles elevados, en torno a los 22 €/m², muy por encima de la media nacional, situada cerca de los 15 €/m². “Algo que indica que el descenso no supone una ruptura de tendencia, sino más bien una corrección desde máximos”.
Por ello los expertos destacan que, detrás de este ajuste, se encuentra, principalmente, una reducción sostenida de la oferta disponible en alquiler en los últimos meses, junto con una ligera moderación de la demanda en el segmento residencial tradicional.
Desde Keller Williams España & Andorra interpretan que la corrección de precios no es tanto como una caída del mercado, sino como un reajuste técnico tras una fase de crecimiento muy acelerado.
En ciudades como Barcelona, el mercado venía tensionado por un fuerte desajuste entre oferta y demanda, con incrementos que en muchos casos superaban la capacidad real de absorción de los inquilinos. “La ligera corrección actual responde, en parte, a ese límite de esfuerzo financiero, que ha obligado a reposicionar precios en determinados activos para mantener niveles de ocupación”.
Además, y según los expertos, hay un cambio en el comportamiento del propietario: ya no prima únicamente la maximización de renta, sino también la estabilidad del inquilino y la reducción de rotación. “Este cambio introduce ajustes más tácticos en los precios, especialmente en activos que habían quedado fuera de mercado”.
Mientras que Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, los factores clave son, evidentemente, el impacto de la regulación de precios y el ajuste de las expectativas de los propietarios. “Al existir nuevos contratos y renovaciones, los propietarios tienen menos margen para subir los precios y tienden a ajustarlos, lo que se refleja en los datos de oferta”.
Pero aquí hay un dato muy importante, según el experto. “Creo que probablemente este dato se está refiriendo únicamente a los contratos de vivienda habitual y no a los contratos de vivienda temporal”. Y se reduce de forma bestial la oferta de pisos con contrato de vivienda habitual, porque se han traspasado a contratos de vivienda temporal y estos, desde luego, no han bajado de precio.
El alquiler en Barcelona volverá a subir, “pero menos que el pasado año”
Estos datos podrían indicar nuevas bajadas de precios del alquiler en Barcelona y otras ciudades de Cataluña, pero según los expertos lo más probable es que vuelvan a subir, “de una forma más moderada”.
Para Iñaki Unsain, mientras los precios estén topados y siga habiendo esta regulación, “veremos unos precios muy mantenidos, porque, lógicamente, están topados y no se van a poder subir, siempre teniendo en cuenta que estamos hablando de los contratos de vivienda habitual”.
Pero la demanda sigue siendo muy fuerte en Barcelona. Por lo tanto, “lo que veo es que se van a ir renovando de forma tácita los contratos de vivienda habitual. Va a haber muy pocos contratos nuevos de vivienda habitual, muy pocos, porque hay una fuga masiva hacia contratos de vivienda temporal”.
Por su parte, Leonardo Cromstedt, Presidente de Keller Williams España-Andorra, prevé que el mercado entre en una fase de estabilización dinámica, más que en una tendencia claramente bajista. “Trabajamos con una red amplia de agentes y detectamos señales mixtas: por un lado, ajustes en producto que estaba fuera de precio; por otro, activos bien posicionados que siguen cerrando operaciones con rapidez y sin descuentos relevantes”, destaca.
Como ejemplo, su base de datos transaccional “nos está revelando la convivencia de operaciones rápidas y sin descuentos —ventas en menos de 10 días— en Eixample y Sarrià-Sant Gervasi, frente a ajustes en Gràcia o Poblenou por sobreprecio inicial”.
Esto indica que el mercado se está segmentando con mayor claridad. La bajada no será homogénea, sino selectiva, afectando principalmente a viviendas con menor calidad, peor ubicación o precios desalineados con la demanda actual.
“En este contexto, es probable que veamos pequeñas correcciones adicionales en el corto plazo, pero combinadas con estabilidad —e incluso tensión— en los segmentos más demandados”, comenta.
En Alfa inmobiliaria ven que la caída interanual más intensa tenderá a moderarse en los próximos trimestres. “Aun así, es previsible que el precio medio cierre el año ligeramente por debajo de los máximos recientes, situados en el entorno de los 24–25 €/m². En este contexto, no se anticipa una ruptura del mercado, sino más bien una fase de ajuste tras un periodo de fuerte escalada”, destaca su portavoz.
Entre los factores que están ejerciendo presión a la baja destaca la pérdida de atractivo del alquiler residencial para parte de los propietarios, algunos de los cuales optan por retirar sus viviendas del mercado, mantenerlas vacías o destinarlas a la venta.
Y a ello se suma la incertidumbre regulatoria, la evolución de los límites a las subidas de renta o el debate sobre posibles prórrogas contractuales—, que está condicionando nuevas decisiones de inversión.
Con todo, el mercado sigue mostrando fundamentos de interés. Según el director general de Alfa Inmobiliaria, incluso en niveles superiores a los 20–22 €/m², continúa siendo atractivo para determinados perfiles inversores, especialmente internacionales, lo que limita el riesgo de una caída abrupta y sostenida.
En este escenario, la evolución más probable es la de una corrección progresiva hacia niveles de equilibrio algo inferiores a los máximos alcanzados en 2025.
Mientras que los expertos creen que los precios seguirán subiendo, pero de diferente manera a otros años: “A un ritmo de crecimiento más contenido y selectivo”, según Keller Williams. Y en Alfa destacan que, a medio plazo puede haber de nuevo subidas en el precio del alquiler, “pero no en la misma dinámica explosiva que se vio en 2023-2025”.
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