El Tribunal Constitucional ha admès a tràmit el recurs que va presentar el Partit Popular contra el límit als lloguers temporals i d'habitacions que va entrar en vigor al gener a Catalunya.
Segons ha anunciat l'Alt Tribunal, el Ple ha admès a tràmit el recurs d'inconstitucionalitat interposat per més de 50 diputats del Grup Parlamentari Popular al Congrés en relació amb diversos articles de la Llei 11/2025, del 29 de desembre, de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme. Un text que va tirar endavant amb els vots a favor de PSC, Units, ERC, Comuns i la CUP; i l'oposició de Junts, PPC, Vox i Aliança Catalana.
Aquesta normativa va entrar en vigor al gener i permet limitar el preu dels lloguers de temporada i d'habitacions a les zones tensionades, en equiparar aquests arrendaments amb els d'habitatge de llarga estada. Per tant, des de principis d'any tots els habitatges amb ús residencial han hagut de complir el límit de preus, independentment de la durada del contracte de lloguer. Només queden fora d'aquesta regulació els contractes de lloguer temporals amb fins turístics o de vacances.
Els diputats del principal partit de l'oposició sostenen que els preceptes impugnats (articles 2.2, 3.8, 5.5, 5.6, 5.8, 5.9, 5.14, 5.15 i 8.1) podrien vulnerar, entre d'altres, el principi d'autonomia local, establert als articles 137 y 140 de la Constitució espanyola. També al·leguen que podrien ser contraris a les competències estatals exclusives en matèria de bases de les obligacions contractuals (art. 149.1.18a CE) i en matèria d'ordenació dels registres i instruments públics (art. 149.1.8a CE). Així mateix, plantegen la possible vulneració del dret fonamental a la protecció de dades personals (art. 18.4 CE) del principi de retroactivitat de l'art. 9.3 i també del principi de reserva de llei de l'art. 53.1 de la Carta Magna.
Informes independents qüestionen la constitucionalitat
En els darrers mesos, dos informes jurídics independents han qüestionat també la possible inconstitucionalitat de la normativa, en assenyalar possibles vulneracions de drets fonamentals i invasió de competències estatals. El primer, elaborat pel catedràtic de dret administratiu de la Universitat de Girona Joan Manuel Trayter a petició de l'associació Som Habitatge, analitza el règim d'inspecció i sancions. El segon, signat pels professors Sergio Nasarre, Héctor Simón i Gemma Caballé, se centra en la regulació dels arrendaments de temporada i per habitacions.
En concret, el dictamen de Trayter adverteix que el reforç de les potestats inspectores —amb la condició d'agents de l'autoritat, presumpció de veracitat de les actes i àmplies facultats cautelars— podria vulnerar drets com la inviolabilitat del domicili o el dret de defensa. S'hi afegeixen dubtes sobre el principi de seguretat jurídica, atès l'ampli marge de discrecionalitat que la norma deixa en mans de l'Administració.
El treball de Nasarre, Simón i Caballé, per la seva banda, considera que la llei equipara aquestes modalitats a l'arrendament d'habitatge habitual —aplicant-los el control de rendes— en contradicció amb la legislació estatal, que distingeix entre habitatge habitual i usos diferents. Aquesta assimilació, segons els autors, altera elements essencials del contracte d'arrendament que són competència exclusiva de l'Estat, i podria afectar la llibertat d'empresa, el dret de propietat i la unitat de mercat.
Trayter assenyala, a més, un possible solapament entre el règim sancionador d'habitatge i el de consum, cosa que obriria la porta a una doble sanció pels mateixos fets i vulneraria el principi non bis in idem. En conjunt, tots dos informes apunten que la llei podria haver envaït competències estatals, cosa que obre la via a possibles recursos davant del Tribunal Constitucional i genera incertesa en un mercat de lloguer ja tensionat, especialment a Barcelona.
Claus i impacte de la normativa
L'objectiu de la normativa catalana 11/2025 és evitar el transvasament de propietats de l'arrendament tradicional al de temporada i així reduir la sagnia que ha experimentat l'oferta residencial els últims anys. No obstant això, els experts immobiliaris fa temps que alerten que aquestes limitacions provocarien una reducció més gran de l'estoc i no aconseguirien fer baixar els preus dels arrendaments, així com un transvasament de propietats a fórmules com el coliving o la venda.
Segons explica l'advocat Alejandro Fuentes-Lojo Rius, la normativa consisteix a preveure que els arrendaments de temporada que no siguin per raó estrictament vacacional, recreativa o d'oci, com és el cas dels arrendaments temporals per motius professionals, laborals, d'estudis o d'assistència mèdica, quedin subjectes al règim tuïtiu de la Llei d'arrendaments urbans (LAU) en matèria de pacte i actualització de renda, de prestació de fiança, d'elevació de renda per millores i de repercussió de despeses generals.
Tot i tractar-se d'arrendaments d'ús diferent del d'habitatge, els serà d'aplicació a aquests contractes la normativa de contenció de rendes per a habitatges ubicats en zones de mercat residencial tensionat, entre altres normes de protecció de l'arrendatari d'habitatge habitual previstes al títol II de la LAU.
Així, des que la normativa va entrar en vigor a principis d'any, tant els lloguers de temporada com els d'habitacions estaran subjectes al mateix límit en les pujades de preu que la resta d'arrendaments de residència habitual, tal com preveu la Llei d'habitatge.
A més, el text regula el lloguer d'habitacions, amb preus limitats, de manera que la suma de les rendes pactades per a cada habitació no superi el preu del lloguer del pis.
La nova llei parteix d'una presumpció general d'habitualitat: qualsevol contracte d'arrendament, amb independència de la durada, es considerarà d'habitatge habitual llevat que el propietari acrediti documentalment la causa concreta de la temporalitat. Aquesta exigència afecta de ple un mercat real i necessari, especialment rellevant a ciutats com Barcelona, on el lloguer de temporada ha estat una via habitual per a estudiants, professionals desplaçats o treballadors estrangers.
A més, estableix un increment de la reserva de sòl de protecció pública als nous planejaments urbanístics, la creació del Registre de grans tenidors i la Comissió de Supervisió de Contractes d'Arrendament d'Habitatge, reforça la inspecció, declara els inspectors agents de l'autoritat i en regula les funcions.
