El passat 1 de gener va entrar en vigor a Catalunya una nova normativa que va canviar el marc del lloguer de temporada aplicant límits de preus i restriccions com si fos un lloguer d'habitatge habitual.
L'objectiu de la regulació és evitar el transvasament de propietats de l'arrendament tradicional al de temporada i així reduir la sagnia que ha experimentat l'oferta durant els últims anys, encara que sembla que com més regulació, més reducció d'estoc.
Així doncs, des de l'entrada en vigor de la llei, els lloguers de temporada i habitacions a Catalunya estan subjectes al mateix límit de preu que la resta d'arrendaments de residència habitual. A més a més, per al lloguer d'habitacions s'ha establert que la suma de les rendes pactades per a cada habitació no sobrepassi el preu del lloguer del pis.
Com sempre que a Espanya surt una llei, hi ha molts dubtes i controvèrsies, ja que el plantejament i l'execució estan lluny de la perfecció.
Resumidament, les claus de la nova normativa del lloguer temporal a Catalunya són:
Control de preus obligatori: per a lloguer temporal i habitacions a zones tensionades.
- Límits de renda a nous contractes de lloguer temporal: si n'hi havia, es farà servir la darrera renda de lloguer habitatge habitual (últims 5 anys). Si no, el preu el fixarà l'índex de referència estatal. En cas de ser un gran tenidor, s'aplicarà el preu menor de tots dos.
- Justificació obligatòria de la temporalitat: cal indicar-ne el motiu (treball, estudis, etc.) i acreditar-ho amb documents.
- Dipòsit obligatori: el contracte i la documentació s'han de dipositar a INCASÒL.
- Risc de frau de llei: si no es justifica bé la temporalitat, el lloguer es considera habitatge habitual.
- Lloguer d´habitacions regulat: deixa de ser un buit legal i passa a regir-se per la LAU.
- Equiparació a habitatge habitual: s'apliquen normes similars a la fiança, l'actualització de renda, les despeses i les reparacions.
- Pròrrogues condicionades: només són vàlides si es torna a justificar la causa temporal amb proves. Si no es justifica, passa a ser lloguer habitual.
Serà efectiva i beneficiosa la nova llei de lloguer temporal a Catalunya? Què passa actualment? Per saber què podem esperar, hem entrevistat diferents actors del sector immobiliari per conèixer la seva opinió.
- Montserrat Junyent, presidenta del COAPI de Barcelona i de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya
- Marc Ollé, soci fundador de la consultora ENLACE
- Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso
- Eva González-Nebreda, secretària general de la Federació Internacional de Professions Immobiliàries (FIABCI) Espanya
- Damián Hecht, soci fundador de la immobiliària de luxe Walter Haus
- Rebeca Pérez, consellera delegada i fundadora d'Inviertis
Montserrat Junyent, presidenta del COAPI de Barcelona i de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya
Des de l'entrada en vigor de la regulació, el que veiem és una restricció més gran de l'oferta d'habitatge de lloguer de temporada, sense que s'hagi produït un transvasament significatiu cap al lloguer residencial.
Això confirma que la mesura, per si sola, no incrementa l'oferta estable. En un context ja tensionat, el risc és clar: menys oferta disponible i més dificultat per accedir a l'habitatge.
Marc Ollé, soci fundador de la consultora ENLACE
La nova regulació que limita els lloguers de temporada no deixa de ser una altra mesura que pretén desincentivar els propietaris que es trobaven en aquest model, d'altra banda tan necessari per cobrir moltes necessitats, esperant que derivin els seus habitatges al mercat de lloguer habitual.
No es pretén protegir l'empresari londinenc que ve sis mesos a Barcelona a expandir el seu negoci limitant-li el preu del lloguer, cosa totalment absurda en igualar aquest lloguer al d'un habitatge habitual, sinó que el que es pretén és perjudicar aquells propietaris que en el seu moment van decidir decantar-se per aquest model de negoci i no només per raons econòmiques, sinó per moltes altres que han provocat els mateixos que ara segueixen perjudicant el mercat.
És evident que, en el seu moment, aquests propietaris van decidir no destinar els habitatges al mercat de residència habitual per raons de sobreregulació, desprotecció jurídica, incertesa i males polítiques socials entre d'altres. I, per això, per molt que els limitem el lloguer de temporada, no tornaran a un lloc on no volen estar.
Ja s'ha demostrat que totes les mesures coercitives que limiten els drets d'uns oblidant-se de les obligacions dels altres no han resultat eficients, per la qual cosa continuar per aquest camí només es pot qualificar d'ineptitud i d'incapacitat política.
Són plenament conscients que amb bonificacions fiscals i més seguretat jurídica s'enfocarien cap a una solució més probable, però, lamentablement, és més gran l'animadversió política als que segons ells fan “negoci amb l'habitatge” que la voluntat de solucionar el problema d'habitatge.
Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso
El lloguer de temporada es va regular malament fa tres anys en haver quedat fora de la Llei de l'habitatge estatal, per la qual cosa aquesta nova regulació no deixa de ser una rectificació d'aquest error.
Està bé que aquest segment es reguli per prevenir aquells casos eventuals en què els propietaris estaven aprofitant aquesta modalitat d'arrendament per evitar el control de les rendes en contractes de llarga durada.
Eva González-Nebreda, secretària general de la Federació Internacional de Professions Immobiliàries (FIABCI) Espanya
La nova regulació a Catalunya per a lloguers temporals de la Llei 11/2025 pretén eliminar l'ús fraudulent que alguns propietaris feien d'aquests suposats lloguers de temporada que en realitat no ho eren i cercar la inaplicabilitat del límit màxim obligatori. Per fer-ho fàcil, cal pensar en allò que motiva el contracte. Si el que motiva el contracte és cobrir la necessitat interina d'habitatge, per exemple per estudis o per feina, el preu s'ha d'ajustar igualment a l'índex de referència si el pis està, òbviament, en una zona tensionada.
El que passa és que per una banda no hi ha escletxa per al frau de lloguers que es feien passar per temporals de manera artificial, però l'efecte més significatiu és la desaparició, la caiguda estrepitosa d'oferta de lloguer, ja que els propietaris, per tenir una rendibilitat ínfima, retiren el pis de mercat de lloguer. En molts casos el pis es posa a la venda, però en altres simplement es retira del mercat i el propietari esperarà un canvi legislatiu. La dificultat és fer comprendre als propietaris que, quan l'arrendatari d'un pis de temporada se'n va, ha de complir l'índex, i no l'última renda de lloguer, si era de temporada.
La tercera gran conseqüència de la limitació és que els estudiants, expats o gent que es desplaça per motius laborals, tampoc no trobaran pis i el mercat els expulsarà de l'accés a viure a zones residencials de gran activitat econòmica. Justament l'efecte contrari del que es pretén.
Damián Hecht, soci fundador de la immobiliària de luxe Walter Haus
La regulació del lloguer temporal a Catalunya ha tingut un efecte clar: ha servit per tancar part del forat legal que empenyia molta oferta fora del lloguer habitual, però no resol per si sola el problema de fons.
La contenció de rendes ha frenat el preu a les zones tensionades —a Barcelona fins i tot s'ha registrat una baixada—, però alhora una part rellevant de propietaris ha buscat refugi en fórmules temporals, cosa que ha tensionat encara més l'oferta residencial clàssica.
Precisament per això la nova normativa catalana intenta exigir causa real i acreditada als lloguers de temporada i sotmetre també aquests habitatges a límits de preu. Des del nostre punt de vista, sense seguretat jurídica per al propietari i sense més oferta, el mercat es continuarà movent per substitució en lloc d'equilibrar-se.
Rebeca Pérez, consellera delegada i fundadora d'Inviertis
Com sol passar amb totes aquestes mesures encaminades a limitar el lloguer, aquest habitatge desapareix del mercat o es desplaça a altres usos. Això redueix l'oferta i incrementa el problema original. Per millorar l'accés a l'habitatge és essencial incentivar la construcció i seguretat jurídica del propietari.
