El passat 1 de gener va entrar en vigor a Catalunya una nova normativa que canvia completament el marc del lloguer de temporada i del lloguer d'habitacions. A partir d'ara, tots els habitatges d'ús residencial, independentment de la durada del contracte, hauran de respectar el límit de preus en zones tensionades. A més, els contractes temporals hauran d'acreditar i justificar expressament la seva finalitat, un requisit que genera molts dubtes entre propietaris, llogaters i intermediaris.
Però el més rellevant és que aquesta regulació catalana no és un cas aïllat: es considera un avenç de la futura llei estatal sobre lloguer temporal i d'habitacions que ja es debat al Congrés i que podria afectar tot Espanya si s'arriba a aprovar.
Per aclarir l'impacte real d'aquesta normativa, comptem amb Alejandro Fuentes-Lojo, advocat especialitzat en dret immobiliari i professor de la Universitat Oberta de Catalunya, que ens ajudarà a entendre com han d'actuar els propietaris, les immobiliàries i els arrendataris davant d'aquest nou escenari legal.
A quins contractes de lloguer de temporada i habitacions afecta exactament aquesta normativa? És retroactiva, és a dir, afecta els contractes ja existents o únicament els que se signin a partir d'ara?
En primer lloc, cal tenir en compte que aquesta normativa catalana, la Llei 11/2025, que va entrar en vigor l'1 de gener de 2026 passat, el que modifica és el règim jurídic dels contractes d'arrendament de temporada. Per tant, són aquells contractes la causa contractual dels quals consisteix en la voluntat per part del llogater de residir a la finca, però per raons secundàries de temporalitat, és a dir, no per residir-hi de forma permanent, sinó perquè té una necessitat per raons de feina, estudis, oci o vacances de contractar aquest habitatge, i, per tant, no és el seu domicili. Quant a contractes en vigor, aquesta normativa, per seguretat jurídica, la retroactivitat que té és que afecta aquells contractes que neixin amb posterioritat a l'entrada en vigor, evidentment a partir de l'1 de gener. També s'aplica als que es renovin, que poden ser contractes anteriors, però que hi hagi una renovació o bé a través d'un contracte nou i, per tant, amb el mateix llogater, o bé el que anomenaríem a través d'una reconducció tàcita, que és l'aquiescència de les parts de renovar un contracte conforme al Codi civil i, per tant, seria una renovació o nous contractes.
En cas de pròrrogues contractuals, innovacions merament modificatives, ens inclinem per entendre que no es pot aplicar de forma retroactiva perquè vulneraria la seguretat jurídica i perquè això seria contrari a principis legals bàsics (com el de seguretat jurídica) i constitucionals. Així doncs, és un tema que no està ben abordat a la norma en la mesura que realment no estableix una disposició transitòria que no aplica.
Quins són els canvis fonamentals que introdueix aquesta regulació per als lloguers de temporada i els de les habitacions?
La norma també afecta no només contractes de temporada, sinó també els contractes d'arrendament d'habitacions o habitatges compartits l'objecte dels quals no és l'habitatge complet, sinó part d'aquest i, per tant, consisteixen en arrendaments d'ús exclusiu d'una habitació amb usos compartits d'altres espais que garanteixin l'habitabilitat de l'immoble. Per tant, regula un buit legal que existia, que és l'arrendament d'habitacions, que no estava regulat i que avui dia s'ha popularitzat, lamentablement, per culpa de la crisi d'accés a l'habitatge.
Aleshores, les principals modificacions que hi ha són bàsicament la voluntat del legislador d'establir que s'apliqui el règim de contenció de rendes que ja existia per a arrendaments d'habitatge habitual a zones en zones de mercat residencial tensionat a Catalunya als arrendaments de temporada.
Però hi ha una excepció. Només quedaran exclosos d'aquest règim de contenció de rendes els lloguers turístics i, per tant, només aquests seran els únics que es continuaran regint per la llibertat de pacte entre les parts i en els quals es podrà seguir pactant una renda que les parts convinguin sense cap limitació, tal com fins ara succeïa. Respecte de la resta de contractes nous de lloguer de temporada, s'aplicarà aquest règim de rendes en termes similars a com s'aplica per al lloguer d'habitatge habitual i amb els dos límits: 1) amb el límit de l'última renda contractual, si hi ha hagut contracte d'arrendament d'habitatge habitual durant els últims cinc anys, o 2) amb el límit de l'índex de referència que estableix el Serpavi del Ministeri d'Habitatge i, en el cas del ser un gran tenidor, el valor més baix dels dos, en principi s'aplica l'última renda, llevat que no n'hi hagués, cas en què s'aplicaria l'índex. Això és el que ja coneixíem de l'arrendament d'habitatge habitual i que s'aplicarà també ara a arrendaments de temporada, tret de, com deia, la tipologia d'arrendament estrictament de vacances.
La llei obliga ara a reflectir i acreditar al contracte la finalitat del lloguer de temporada. Quins motius es consideren vàlids (estudis, feina temporal, etc.) i com cal redactar aquesta clàusula perquè el contracte sigui legalment sòlid?
La normativa introdueix també un requisit de forma consistent en el fet que s'ha de justificar i especificar quina és la causa de temporalitat concreta, si és per estudis, si és per raons mèdiques, si és per raons de treball i, a més, s'ha de justificar documentalment. No només això, sinó que queda molt clar que també s'estableix com a obligació la necessitat de dipositar no només la fiança, sinó el contracte amb la documentació justificativa a l'INCASÒL. És cert que no és nou el dipòsit de la fiança, ja que ja era obligatori per la normativa de finances de Catalunya, però fins ara, tot i que hi havia aquesta obligació, la gent no dipositava els de temporada. I en el cas específic que et vulguis acollir al règim d'arrendament de temporada per raons estrictament de vacances o turístiques, també has d'indicar clarament quin és el domicili habitual del llogater. En el fons, el legislador aquí està pensant a intentar, d'alguna manera, evitar el frau de llei, el frau contractual, la simulació contractual i, per tant, que quedi ben acreditat que realment existeix aquesta causa contractual i no és una causa simulada.
Amb aquesta nova llei, tant els lloguers temporals com d'habitacions quedaran subjectes a la Llei d'arrendaments urbans, que és la llei que regula el lloguer de llarga estada o tradicional. Quines implicacions té per a l'arrendador i el llogater?
Cal distingir, en primer lloc, arrendaments d'habitatge complet de temporada. El que estableix aquesta normativa és modificar indirectament la LAU, però la modificació de la LAU (normativa estatal) no és procedent, perquè ho fa una normativa catalana, autonòmica, amb la qual cosa aquí tenim també una qüestió tècnica que podria implicar que la norma s'acabés declarant inconstitucional per qüestions competencials, perquè fins a quin punt una normativa catalana pot modificar la LAU de forma indirecta?
Bàsicament, el que diu aquesta llei catalana és que els arrendaments de temporada se subjecten a la LAU, però en modifica el règim jurídic. Els que són per raons de temporalitat generals i no estrictament de vacances, és a dir, els que estan subjectes a la contenció de rendes, que són els que bàsicament vol regular, estableix que a partir d'ara s'aplicarà pràcticament la mateixa regulació que en l'arrendament d'habitatge habitual del títol segon de la LAU. La remissió al títol segon no és clara, però estableix sobretot que, pel que fa a la regulació de límits de la fiança i garanties complementàries, s'aplica el mateix règim que en l'habitatge habitual. Pel que fa al règim de pacte de la renda i actualització de renda, s'aplica el mateix règim que a l'habitatge habitual, així com en la repercussió de despeses. Quant a les obres de reparacions, també s'aplica el règim de l'article 21 de la LAU i per tant, és la voluntat.
Cal justificar i especificar quina és la causa de temporalitat concreta
Pel que fa a arrendaments d'habitacions, el canvi és substancial perquè fins ara l'arrendament d'habitacions no estava tipificat legalment i hi havia un buit legal i dubtes sobre quina normativa aplicable, si era la LAU o el Codi civil. La normativa posa negre sobre blanc i diu molt clarament que la LAU s'aplicarà a aquests contractes d'arrendament d'habitacions i no el Codi civil.
Amb la nova llei, els lloguers temporals i d'habitacions a zones tensionades també estan subjectes al control de preus. Què ha de saber un propietari o una immobiliària per calcular correctament la renda màxima permesa i complir la llei?
És pràcticament impossible calcular amb certesa quins són aquests límits de renda, atès que la normativa no és clara i a més el sistema estatal de preus de referència del Serpavi és molt deficient. Per tant, hi ha molts immobles que directament no apareixen al Serpavi quan els introdueixes. Hi ha molts buits legals que en la proposició de llei estatal que és al Congrés s'intenten d'alguna manera regular, millorar, però hi ha moltes incògnites que fins i tot Habitatge està contínuament publicant preguntes i respostes sobre aquestes qüestions, començant per com fer aquest càlcul.
Els principals dubtes que ens trobem els operadors al mercat i com advocats és quan hi ha un arrendament anterior de temporada. Aquesta última renda és aplicable com a límit a efectes del nou contracte o només es considera aplicable com a límit un contracte d'arrendament que sigui d'habitatge habitual i no temporal perquè la norma no ha modificat la LAU i, per tant, se segueix fent referència a habitatge habitual. Per tant, d'acord amb la norma tal com està escrita, dona a entendre que el preu de la darrera renda de temporada no es té en compte a l'efecte de determinar quina és la nova renda i, per tant, en aquests casos, si no hi ha hagut un contracte d'habitatge habitual en els darrers cinc anys, aquesta tesi ens faria anar necessàriament a l'índex de referència en la mesura que és com si no hi hagués. És a dir, encara que no sigui gran tenidor, me'n vaig a l'índex de referència, que és molt més perjudicial en la majoria dels casos que si hi hagués contracte anterior.
Les despeses de gestió i formalització del contracte es poden aplicar en casos d'arrendament de temporada
Això significa que el legislador deixa sense aplicar un dels límits per a aquests contractes, el de la darrera renda. Aleshores, quina diferència hi ha entre un gran tenidor i un tenidor? Amb aquesta interpretació, la llei ens consideraria jurídicament com a grans tenidors i, per tant, ens n'hauríem d'anar a l'índex de referència. A més, la normativa estatal que s'està regulant en aquest sentit sí que modifica la LAU a efectes de deixar constància que ara el límit de l'última renda no serà el d'habitatge habitual, sinó el de qualsevol arrendament, sigui de temporada o habitual, perquè realment els arrendadors es puguin seguir acollint com a límit a l'última renda del contracte de temporada i, per tant, no veure's penalitzats dràsticament com si fossin grans tenidors. I pel que fa al lloguer d'habitacions, tampoc no queda clar si realment s'apliquen amb anterioritat. Després hi ha el tema dels dubtes freqüents de l'índex de referència, que a hores d'ara és realment demencial que aquest índex sigui tan deficient quant a la seva aplicabilitat.
Realment hi ha una confusió en els operadors: pensen que aquest índex de referència no s'aplica als habitatges de menys de 30 m2 o més de 150 m2. Però la veritat és que no és així. La norma no exclou aquests contractes. La norma només exclou els arrendaments d'habitatges sumptuaris, que són els de més de 300 m2 o els llogaters amb una renda igual o superior a 5,5 vegades l'SMI. El que passa és que l'índex de referència no detecta aquests habitatges i, per tant, la metodologia utilitzada per configurar aquest índex no ha tingut en compte habitatges de menys de 30 m2 o més de 150 m2, perquè no hi ha prou testimonis quan es va fer l'índex i, per tant, no és que els vulgui excloure, sinó que directament no apareixen. Aleshores, hi ha dubtes de quin índex aplicar.
És possible la pròrroga dels contractes temporals? I com s'ha de fer per evitar que es considerin lloguers de llarga estada?
La llei estableix clarament que es pot prorrogar el contracte de temporada, però també cal justificar que s'estan prorrogant les causes de temporalitat i que persisteix mitjançant la documentació pertinent. En cas de no justificar aquesta pròrroga de les condicions de temporalitat, s'entendrà, a efectes legals, que és un arrendament d'habitatge habitual amb totes les conseqüències que té. Per tant, cal documentar molt bé les pròrrogues i caldrà fer unes novacions d'uns documents, d'unes addendes de pròrrogues molt ben regulades, on es pacti tot això.
A la proposició estatal de llei de regulació de lloguer de temporada, el règim de les pròrrogues és molt més dur que la normativa catalana. Començant pel preàmbul, que cita pràcticament com a precursor de la norma el Sindicat de Llogateres i ja el cita fins i tot al preàmbul com a ideòleg d'aquesta normativa. Evidentment hi ha una manca d'objectivitat i de regulació tècnica. A la proposició de llei estatal es prohibeixen les pròrrogues dels contractes directament.
Quins lloguers queden fora del control de la llei?
Les segones residències de lloguer de vacances en queden al marge.
Aquesta llei de Catalunya és molt semblant a la llei que el Govern central està debatent actualment al Congrés i que preveu que es voti al febrer, en quins aspectes són iguals? També preveu limitar les rendes a zones tensionades d'Espanya?
Hem de tenir en compte que, actualment, el control que s'anomena el control de rendes o de contenció de rendes actualment no només és a Catalunya, sinó que durant els darrers anys hem vist com aquest control de rendes s'ha anat ampliant a molts territoris, com és el País Basc, Navarra o parts de Galícia, i és previsible que arribi a més territoris, però dependrà molt del color polític que governi en cada cas competències per part de l'Executiu estatal mitjançant la Llei d'habitatge estatal. Pel que fa a la proposició de llei estatal de regulació del lloguer de temporada que s'està debatent al Congrés dels Diputats, ve a cobrir una necessitat competencial o a validar aquesta necessitat competencial que Catalunya necessita ara perquè aquest text català no acabi enfangat al Tribunal Constitucional, perquè el més probable és que aquest tribunal acabi declarant inconstitucional aquesta normativa i, per tant, derogant-la amb efectes retroactius com si mai hagués existit.
La idea que tenen els polítics és que entri en vigor abans que el Tribunal Constitucional es pronunciï sobre la possible inconstitucionalitat del text català per salvar aquest desastre.
Es tracta d'una proposta de llei molt dura i si s'aprova produirà una conflictivitat i litigiositat brutal, com ara establir que si el llogater requereix l'arrendador perquè realitzi una obra de reparació i aquest no la realitza en el termini de 15 dies, el llogater la pugui fer i després deixar de pagar la renda compensant el que ha pagat en reparació.
Però què és això? Una compensació automàtica sense cap mena de control. I això serà un desastre per als desnonaments. Això és carregar-se el desnonament perquè es permetrà enervar indirectament els desnonaments.
I a la normativa estatal no hi ha excepcions: el lloguer de vacances també estarà regulat, és a dir, per a qualsevol contracte de temporada serà aplicable sense excepció cap aquesta nova proposta de normativa i s'aplicarà el règim de contenció de rendes.
Qui assumeix els honoraris als contractes temporals?
La norma, tot i no ser gaire clara, sí que podem dir que no estableix una remissió a l'article 20 de la LAU, sinó que estableix una remissió exclusivament a l'aplicació de la normativa relativa als límits de repercussió de despeses generals de l'immoble, però no diu res respecte a la prohibició que hi ha a l'arrendament d'habitatge habitual de repercutir les despeses de formalització i gestió del contracte, per la qual cose, a parer meu, si no estableix una remissió expressa a l'article 20 ni tampoc declara que no es puguin repercutir les despeses de formalització i gestió del contracte al llogater, cal entendre que aquestes despeses de gestió i formalització del contracte es poden aplicar en casos d'arrendament de temporada.
En canvi, la llei estatal sí que ja ho preveu i estableix que no es podran repercutir. Però, per ara, a la llei catalana, tal com està redactada, cal entendre que hi ha llibertat de pacte i que, per tant, no hi ha la prohibició de repercutir aquestes despeses.