La nueva ley de alquiler temporal en Cataluña no bajará los precios ni aumentará la oferta, según expertos

El pasado 1 de enero entró en vigor en Cataluña una nueva normativa que cambió el marco del alquiler de temporada, aplicando límites de precios y restricciones como si de un alquiler de vivienda habitual se tratase.

El objetivo de la regulación es evitar el trasvase de propiedades del arrendamiento tradicional al de temporada y así reducir la sangría que lleva experimentando la oferta durante los últimos años. Aunque parece que a mayor regulación, mayor reducción de stock.

Así pues, desde la entrada en vigor de la ley, los alquileres de temporada y de habitaciones en Cataluña están sujetos al mismo límite de precio que el resto de arrendamientos de residencia habitual. Además, para el alquiler de habitaciones se ha establecido que la suma de las rentas pactadas para cada habitación no sobrepase el precio del alquiler del piso. 

Como siempre que en España sale una ley, hay muchas dudas y controversias, pues su planteamiento y ejecución están lejos de la perfección. 

Resumidamente, las claves de la nueva normativa del alquiler temporal en Cataluña son:

• Control de precios obligatorio:  Para alquiler temporal y habitaciones en zonas tensionadas.

• Límites de renta a nuevos contratos de alquiler temporal: Si hubo, se usará la última renta de alquiler vivienda habitual (últimos 5 años). Si no, el precio lo fijará el índice de referencia estatal. En caso de ser gran tenedor, se usará el precio menor de ambos.
• Justificación obligatoria de la temporalidad: Debe indicarse el motivo (trabajo, estudios, etc.) y acreditarse con documentos.
• Depósito obligatorio: Contrato y documentación deben depositarse en INCASÒL.
• Riesgo de fraude de ley: Si no se justifica bien la temporalidad, el alquiler se considerará de vivienda habitual.
• Alquiler de habitaciones regulado: Deja de ser un vacío legal y pasa a regirse por la LAU.
• Equiparación a vivienda habitual: Se aplican normas similares en: Fianza, Actualización de renta, gastos y reparaciones
• Prórrogas condicionadas: Solo son válidas si se vuelve a justificar la causa temporal con pruebas. Si no se justifica, pasa a ser alquiler habitual.

¿Será efectiva y beneficiosa la nueva ley de alquiler temporal en Cataluña? ¿Qué está ocurriendo actualmente? Para saber qué podemos esperar, hemos entrevistado a diferentes actores del sector inmobiliario para conocer su opinión.

Montserrat Junyent, presidenta del COAPI de Barcelona y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña

Desde la entrada en vigor de la regulación, lo que estamos viendo es una mayor restricción de la oferta de vivienda en alquiler de temporada, sin que se haya producido un trasvase significativo hacia el alquiler residencial. 

Esto confirma que la medida, por sí sola, no está incrementando la oferta estable. En un contexto ya tensionado, el riesgo es claro: menos oferta disponible y más dificultad de acceso a la vivienda.

Marc Ollé, socio fundador de la consultora ENLACE

La nueva regulación que limita los alquileres de temporada no deja de ser otra medida que pretende desincentivar a los propietarios que se encontraban en ese modelo, por otra parte tan necesario para cubrir muchas necesidades, esperando que deriven sus viviendas al mercado de alquiler de vivienda habitual. 

No se pretende proteger al empresario londinense que viene seis meses a Barcelona a expandir su negocio limitándole el precio del alquiler, cosa totalmente absurda al igualar ese alquiler al de una vivienda habitual, sino que lo que se pretende es perjudicar a aquellos propietarios que en su momento decidieron decantarse por ese modelo de negocio y no solo por razones económicas sino por muchas otras que han venido provocando los mismos que ahora siguen perjudicando el mercado. 

Es evidente que esos propietarios en su momento decidieron no destinar sus viviendas al mercado de residencia habitual por razones de sobreregulación, desprotección jurídica, incertidumbre y malas políticas sociales entre otras. Y, es por ello, por lo que por mucho que les limitemos el alquiler de temporada no volverán a un sitio donde no quieren estar.

Ya se ha demostrado que todas las medidas coercitivas que limitan los derechos de unos olvidándose de las obligaciones de otros no han resultado eficientes, por lo que continuar por ese camino solo se puede calificar de ineptitud e incapacidad política. 

Son plenamente conscientes de que con bonificaciones fiscales y mayor seguridad jurídica estarían enfocándose hacia una solución más probable pero, lamentablemente, es mayor la animadversión política a los que según ellos hacen “negocio con la vivienda” que la voluntad de solucionar el problema de vivienda.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso

El alquiler de temporada se reguló mal hace tres años al haber quedado fuera de la Ley de la Vivienda estatal, por lo que esta nueva regulación no deja de ser una rectificación a ese error. 

Este segmento está bien que se regule para prevenir aquellos eventuales casos en los que los propietarios estaban aprovechando esta modalidad de arrendamiento para evitar el control de las rentas en contratos de larga duración.

Eva González-Nebreda, secretaria general de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) España

La nueva regulación en Cataluña para alquileres temporales de la Ley 11/2025 busca eliminar el uso fraudulento que algunos propietarios hacían de esos supuestos alquileres de temporada que en realidad no lo eran y buscar la inaplicabilidad del límite máximo obligatorio. Para hacerlo fácil, hay que pensar en lo que motiva el contrato. Si lo que motiva el contrato es cubrir la necesidad interina de vivienda, por ejemplo por estudios o por trabajo,  el precio se debe ajustar igualmente al índice de referencia si el piso está, obviamente, en zona tensionada. 

Lo que está ocurriendo es que por un lado no hay resquicio para el fraude de alquileres que se hacían pasar por temporales de manera artificial, pero el efecto más significativo es la desaparición, la caída estrepitosa de oferta de alquiler, ya que los propietarios, para tener una rentabilidad ínfima, retiran el piso de mercado de alquiler. En muchos casos el piso se pone a la venta, pero en otros simplemente se retira del mercado y el propietario esperará a un cambio legislativo. La dificultad está en hacer comprender a los propietarios que, cuando el arrendatario de un piso de temporada se va, ha de cumplir el índice, y no la última renta de alquiler, si era de temporada. 

La tercera gran consecuencia de la limitación es que los estudiantes, ‘expats’, o gente que se desplaza por motivos laborales, no van a encontrar piso tampoco, y el mercado también los expulsará del acceso a vivir en zonas residenciales de gran actividad económica. Justo el efecto contrario de lo que se pretende.

Damián Hecht, socio fundador de la inmobiliaria de lujo Walter Haus

La regulación del alquiler temporal en Catalunya ha tenido un efecto claro: ha servido para cerrar parte del agujero legal que estaba empujando mucha oferta fuera del alquiler habitual, pero no resuelve por sí sola el problema de fondo.

La contención de rentas ha frenado el precio en las zonas tensionadas —en Barcelona incluso se ha registrado una bajada—, pero al mismo tiempo una parte relevante de propietarios ha buscado refugio en fórmulas temporales, lo que ha tensionado todavía más la oferta residencial clásica. 

Precisamente por eso la nueva normativa catalana intenta exigir causa real y acreditada en los alquileres de temporada y someter también esas viviendas a límites de precio. Desde nuestro punto de vista, sin seguridad jurídica para el propietario y sin más oferta, el mercado seguirá moviéndose por sustitución en lugar de equilibrarse.

Rebeca Pérez, CEO y fundadora de Inviertis

Como suele suceder con todas estas medidas encaminadas a limitar el alquiler, es que esa vivienda desaparece del mercado o se desplaza a otros usos. Lo que reduce la oferta e incrementa el problema original. Para mejorar el acceso a la vivienda es esencial incentivar la construcción y la seguridad jurídica del propietario