El mercado del alquiler en España se ha convertido en un auténtico laberinto sin salida, tanto para inquilinos, que se encuentran con precios inalcanzables, como para los propietarios, que sienten miedo e incertidumbre ante los cambios legislativos implantados desde las administraciones públicas.
La situación actual del arrendamiento ha provocado que muchos propietarios se decanten por otros mercados como el alquiler de temporada, ya que la rentabilidad y, sobre todo, la seguridad son mayores.
Ante este escenario, hemos hablado con Rafa Cruces, responsable de Reserva Online de idealista y CEO y fundador de AvaiBook, el software de referencia para la gestión de alquileres de corta y media estancia que forma parte del ecosistema de idealista desde 2019.
Durante la charla, Cruces ha comparado el mercado del arrendamiento con un terremoto: "Imagínate dos placas tectónicas que chocan entre sí. La presión hacia el alquiler turístico por un lado y las limitaciones al alquiler residencial por otro. Esto está provocando un crecimiento del alquiler de temporada, que se ha convertido en la alternativa a la actual Ley de Vivienda".
En en el transcurso de la entrevista, el experto en el mercado del alquiler también ha explicado en qué consiste el nuevo Sistema ROL (Reserva Online de Habitaciones) de idealista, una nueva funcionalidad que permite al inquilino reservar la habitación que desea de manera segura, ya que se abona la primera renta a través de idealista.
Por otro lado, facilita la tarea de elección por parte del propietario, dado que el interesado selecciona las fechas exactas y entrega la documentación pertinente a través del marketplace inmobiliario. Además, es totalmente seguro, ya que idealista pone a disposición un seguro totalmente gratuito que cubre tanto al dueño como al arrendatario.
Situación actual del mercado del alquiler en España
¿Habéis notado un incremento del alquiler de media estancia?
Ahora mismo está en auge porque la presión normativa contra los alquileres turísticos está provocando que mucho de ese inventario esté dando el cambio a la media estancia.
La presión normativa contra los alquileres turísticos está provocando que mucho de ese inventario esté dando el cambio a la media estancia.
¿Los propietarios ‘huyen’ del alquiler habitual?
A día de hoy hay muchos factores que están influyendo en el mercado del alquiler. Está tensionado, eso es una realidad desde hace años. ¿Por qué? Porque hay un desequilibrio y una presión que están afectando al mercado.
Hay factores de presión normativa que están influyendo directamente en la oferta. Si empezamos por el de corta estancia, la presión normativa está ahí. Durante los últimos años se ha ejercido mucha presión en algunas ciudades con las licencias turísticas. Mucho de este inventario que está sufriendo esa presión se está quedando fuera del alquiler de corta estancia, pero estos no se van al alquiler habitual por la inseguridad jurídica.
Por todo esto, el ‘flex living’ está cogiendo impulso. Durante el invierno lo alquilo y cuando llega la temporada de verano o lo disfruto o le saco rentabilidad con el alquiler turístico.
La gente también está huyendo de esta parte de corta estancia por todas las consecuencias que está atrayendo.
¿Y en el alquiler de media estancia?
El alquiler de media estancia es la solución que está habiendo a la Ley de Vivienda.
Esto se puede explicar de una manera muy simple. Imagínate dos placas tectónicas que chocan entre sí, la presión por el alquiler de corta estancia por un lado y las limitaciones al alquiler de larga por otro. Esto está provocando un crecimiento del de media estancia.
El alquiler de media estancia es la solución que está habiendo a la Ley de Vivienda.
¿Se ha ‘demonizado’ al alquiler turístico?
Me parece mal que se intente resolver el problema de la vivienda con presión normativa, porque esto se soluciona equilibrando la oferta con la demanda.
Si yo tengo un piso al que le doy uso turístico y me quitan la licencia hay dos opciones: seguir operando de manera ilegal o moverme a otro mercado, y con la normativa actual, el alquiler habitual no es muy llamativo.
Al final, el inventario va a ir a donde quiera el propietario. Intentar mover algo a base de decreto o normativa... probablemente no vaya a ir a donde tú quieras.
¿Qué cambios aplicarías para un mercado del alquiler más sano?
Aligerar mucho la presión normativa, que en los últimos años se ha incrementado mucho y creo que solo entorpece. Este problema no se resuelve con normativas que ejerzan presión sobre el mercado.
Estas medidas son claramente artificiales y antinaturales. Si intentas atrapar el agua con las manos se va a acabar filtrando. El problema es de raíz y lo que hay que hacer es equiparar la oferta.
Nuevo sistema de Reserva Online de idealista (ROL)
¿Qué es ROL (Reserva Online)?
ROL es el acrónimo que utilizamos para Reserva Online. Es la solución de idealista para que los anunciantes puedan publicar, de manera gratuita, habitaciones en alquiler de media estancia en lugar del modelo habitual con el que siempre habíamos operado.
Ahora se podrán alquilar las habitaciones de forma online y por cada reserva cobramos una tarifa, ya que el anunciante no paga por anunciar. Es un modelo muy diferente, ofrece la posibilidad de recibir una propuesta de forma más ágil desde cualquier lugar.
Anteriormente se llamaba o se escribía al anunciante. Ahora, con el nuevo sistema ROL puedes ver cuáles son las fechas que están disponibles y las que te conviene según el calendario. A partir de ahora, seleccionas fechas, compartes tu perfil, subes la documentación y listo. Imagínate que eres un anunciante, que es un ‘coliving’ para estudiantes, pues necesita saber que eres estudiante y qué estás estudiando.
Es la solución de idealista para que los anunciantes puedan publicar, de manera gratuita, habitaciones en alquiler de media estancia en lugar del modelo habitual con el que siempre habíamos operado.
¿Este sistema también está disponible para un propietario que tenga un piso con dos o tres habitaciones?
ROL sólo está disponible para anunciantes profesionales de idealista. El abanico es amplio, tanto para el pequeño propietario que tiene un piso de alquiler por habitaciones, como para el gestor de un ‘coliving’.
Este sistema es perfecto para estudiantes, nómadas digitales o profesionales que vienen de manera temporal.
¿Por qué decidisteis llevar a cabo este proyecto?
Hace como tres años que estamos trabajando en ello. Nos hemos dado cuenta de que lo que nuestros clientes demandan es poder entrar en un sitio, ver las fechas disponibles y hacer una solicitud de reserva en un entorno completamente seguro, con la agilidad que eso tiene y pudiendo reservar desde Alemania para un periodo de trabajo de tres meses. También lo demandaban los anunciantes, que recibían tantos contactos que resultaba imposible de manejar.
Sabiendo esto, ofrecemos un servicio con el que presentar una solicitud para fechas exactas que estén libres de manera totalmente segura, con el respaldo de una marca como idealista.
¿Cuál es el perfil de cliente que opta por este servicio?
Hay tres perfiles fundamentales. Nómadas digitales, profesionales desplazados de manera temporal y estudiantes. Estos últimos en una etapa más tardía: doctorados, postgrado o intercambio. El perfil tipo se mueve entre 25 y 45 años.
A diferencia de los anuncios que no tienen Reserva Online, cuyo porcentaje de inquilino extranjero varía entre el 6% y el 8%, el peso en estos se mueve entre el 30% y el 35%. Este sistema es mucho más cómodo para un trabajador de Düsseldorf que viene a trabajar cuatro meses a Madrid.
Hay tres perfiles fundamentales. Nómadas digitales, profesionales desplazados de manera temporal y estudiantes.
¿Cómo ofrecéis seguridad a un interesado en Alemania que alquila una habitación sin verla?
Eso es un tema clave. Cuando reservas una habitación a través del sistema ROL lo haces a través de idealista, no con el propietario, por lo que tienes una marca que te transmite seguridad.
Es idealista quien toma los datos de la tarjeta, guardándolos de manera segura hasta hacer el pago de la primera mensualidad en caso de que te acepten la solicitud.
En definitiva, tú sabes el precio, la política de cancelación, la condición de gastos, etc. Y hasta que no llegues, te instales y hayas confirmado que todo está en orden, no se le enviará el dinero al anunciante. Esto es una diferencia muy grande porque la gente confía en una marca como idealista.
Tus datos, tu dinero y tu tarjeta están tutelados por idealista de forma totalmente segura, no por el propietario de la habitación. Por ejemplo, si tienes hasta 15 días de cancelación, no vas a tener problema al recibir de nuevo el dinero, porque es idealista quien guarda el dinero y quien te lo devuelve si está dentro del periodo fijado.
¿Estas condiciones las impone el anunciante?
Así es. Cuando el anunciante sube el anuncio debe configurar una serie de campos adicionales como la política de cancelación. Él decide si quiere que sea flexible, moderada o restrictiva. Eso sí, mientras más facilidades le des al futuro inquilino, mejor va a ‘rankear’ tu anuncio.
Una vez ambas partes hayan sido informadas de las condiciones, se procederá a la solicitud de reserva en la que idealista hace de intermediario y se asegura que todas las condiciones acordadas se cumplan.
Mientras más facilidades le des al futuro inquilino, mejor va a ‘rankear’ tu anuncio.
¿En qué se basa para posicionar mejor o peor los anuncios?
Ahora tenemos en cuenta muchos más parámetros como la política de cancelación, el tipo de contrato, si cobras prorrateado, diario o el mes completo, si tienes activo el seguro o no, hay muchos factores que sí hacen que este anuncio pueda ser más apetecible y que encaje mejor con el inquilino. Si esto es favorable lo posicionamos más arriba.
También es muy importante el histórico. Nosotros, a diferencia de un anuncio de alquiler habitual donde se prima la frescura y si es reciente, buscamos lo contrario. Aquí se busca el histórico y los años que lleva el anunciante trabajando con nosotros. Todo lo que conlleve estar más tiempo con nosotros y acumular histórico de reservas hace que ese perfil también ‘rankee’ mejor.
Has hablado del seguro, ¿también lo incluís vosotros?
Sí, es gratuito y da cobertura a los dos, tanto al propietario como al inquilino.
El anunciante lo activa sin coste alguno, en lugar de tener que pedir y gestionar una fianza que es mucho más tedioso. Por otro lado, el seguro cubre tanto al propietario como al inquilino de posibles impagos o inconvenientes que puedan ocurrir.
¿Y quién paga ese seguro?
Ni el propietario ni el inquilino, nos encargamos nosotros. Desde idealista hemos llegado a un acuerdo con una aseguradora internacional que nos respalda en este proyecto.
Al propietario le cubrimos impagos, cobertura de cancelación, cobertura de daños en el establecimiento, seguro de responsabilidad civil de más de 100.000 euros. Por la parte del inquilino, le cubrimos cosas tan simples como la pérdida de llaves como cobertura del precio de los materiales por si por un casual hay un incendio y pierde su portátil, tablet, etc.
Todo está cubierto y de manera totalmente gratuita. Obviamente, los anuncios que activan el seguro posicionan mejor y tienen entre el 30% y el 50% más conversión para el anunciante.
Nosotros estamos encantados de pagar este seguro, conseguimos así que tanto el inquilino como el anunciante estén más a gusto. Además, para nosotros también es un factor de diferenciación con la competencia.
Desde idealista hemos llegado a un acuerdo con una aseguradora internacional que nos respalda en este proyecto (...) Nosotros estamos encantados de pagar este seguro, conseguimos así que tanto el inquilino como el anunciante estén más a gusto.
A la hora de recibir una solicitud de reserva, ¿cómo selecciona el anunciante al inquilino ideal?
Es algo sencillo y ágil. Le pedimos al anunciante que defina el perfil que encajaría con el anuncio
Por ejemplo, si tengo un ‘coliving’ solo de chicas estudiantes no quiero meter un trabajador mayor que venga unos meses. Con la definición de este perfil-tipo, el anunciante puede seleccionar los candidatos que mejor encajan.
¿Pero finalmente es el propietario quien elige al inquilino?
Sí, por supuesto. ROL trabaja actualmente en un modelo de solicitud de reserva, lo que significa que enviamos las solicitudes de reserva al anunciante para que elija al más adecuado. A futuro, nos gustaría agilizar este proceso, pero estamos en una fase inicial.
Ahora mismo, el anunciante entra en nuestra aplicación y a partir de ahí ve los datos básicos del perfil, no la identidad. Obviamente puede hablar con él por si tiene que resolver cualquier duda y tiene 24 horas laborables para aceptar o rechazar. También para contraofertar, porque puede que no encaje en el anuncio que te está pidiendo, pero tienes otro alternativo y le quieres ofrecer otro anuncio que encaje mejor. Una vez transcurrida esta fase, el anunciante acepta o rechaza y es cuando queda la reserva confirmada.
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