Cataluña aprueba limitar el precio del alquiler de temporada y de habitaciones

El Parlament de Cataluña ha aprobado este jueves regular el alquiler de temporada y de habitaciones tras salir adelante el proyecto de ley del Decreto 2/2025, de 25 de febrero, por el cual se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo.

Esta regulación, tal y como señala el abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius, consiste en prever que los arrendamientos de temporada que no sean por razón estrictamente vacacional, recreativa o de ocio, como es el caso de los arrendamientos temporales por motivos profesionales, laborales, de estudios o de asistencia médica, queden sujetos al régimen tuitivo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en materia de pacto y actualización de renta, de prestación de fianza, de elevación de renta por mejoras y de repercusión de gastos generales. De tal forma que, aun tratándose de arrendamientos de uso distinto del de vivienda, les será de aplicación a estos contratos la normativa de contención de rentas para viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, entre otras normas de protección del arrendatario de vivienda habitual previstas el Título II de la LAU.

Así, a partir de la entrada en vigor de la ley, tanto los alquileres de temporada como los de habitaciones estarán sujetos al mismo límite a las subidas de precio que el resto de arrendamientos de residencia habitual, tal como prevé la Ley de Vivienda. Solo quedarán fuera de esta regulación los contratos de alquiler temporales con fines turísticos o vacacionales. 

Además, el proyecto regula el alquiler de habitaciones, con precios limitados, de modo que la suma de las rentas pactadas para cada habitación no sobrepase el precio del alquiler del piso.

La nueva ley parte de una presunción general de habitualidad: cualquier contrato de arrendamiento, con independencia de su duración, se considerará de vivienda habitual salvo que el propietario acredite documentalmente la causa concreta de la temporalidad. Esta exigencia afecta de lleno a un mercado real y necesario, especialmente relevante en ciudades como Barcelona, donde el alquiler de temporada ha sido una vía habitual para estudiantes, profesionales desplazados o trabajadores extranjeros.

Para el despacho de abogados AF Legis, la principal consecuencia es un endurecimiento de la carga de la prueba para los propietarios. Según explica Arantxa Goenaga Llorca, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, “la prueba del motivo será una causa de conflicto seguro, porque la Administración buscará todos los peros posibles y considerará que muchas no tienen la suficiente entidad”.

A ello se suma el riesgo de que, en caso de prórroga o encadenamiento de contratos, la vivienda pase automáticamente a considerarse habitual. “Esto ya ha sucedido en el mercado de vivienda habitual y llevará a la misma tendencia”, señala Goenaga Llorca, quien advierte de un aumento de la inseguridad jurídica y la litigiosidad.

La regulación alcanza también al alquiler por habitaciones, al limitar que la suma total de las rentas no supere el máximo fijado para la vivienda completa. Para Goenaga Llorca, “se trata de un cambio estructural que provocará que disminuya este tipo de alquiler”, lo que puede dejar fuera del mercado a personas que solo podían acceder a esta modalidad por motivos de precio.

La consellera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Sílvia Paneque, ha explicado el proyecto de ley, que ha llegado al debate final con enmiendas de Junts, PP, Vox, mientras que PSC-Units, ERC y Comuns habían presentado enmiendas conjuntas al dictamen emitido por el Consell de Garanties Estatutàries (CGE), que pidieron Junts y PP.

En concreto, el CGE avaló la constitucionalidad del proyecto de ley para regular el alquiler de temporada pero cuestionó la prórroga automática de las viviendas de protección oficial (VPO) en zonas tensionadas. No obstante, “El Tribunal Constitucional deberá pronunciarse, porque esta regulación entra en competencias estatales”, apunta la socia de AF Legis, recordando que “el Parlamento español ya está tramitando una reforma de la LAU en este mismo sentido”. 

El texto establece también medidas en el ámbito de la obra pública, administrativas y en materia de urbanismo y vivienda, y modifica las leyes del derecho a la vivienda, el texto refundido de la Ley de Urbanismo y la de mejora urbana, ambiental y social de barrios y vilas, además de los decretos ley de movilización de viviendas procedentes de procesos de ejecución hipotecaria y de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

La ley recoge que en los planteamientos urbanísticos de los municipios con una demanda residencial fuerte y acreditada, el uso predominante de las viviendas sea el de residencia habitual y permanente, y regula el alquiler de temporada vinculado a un plan especial que justifique el interés público y social y la idoneidad de la localización del alojamiento y establece que se regulen las condiciones de acceso y temporalidad.

También crea el registro de grandes tenedores, que dependerá de la Agència de l'Habitatge de Catalunya, y una comisión de supervisión de contratos de arrendamiento de vivienda, y se declara a los inspectores agentes de la autoridad y se regulan sus funciones.

El texto, además, concreta la destinación de las fianzas que tenga en depósito el Institut Català del Sòl para incrementar los recursos públicos para la construcción de vivienda protegida y amplía los ámbitos en que la administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto.

Movilizará 8.000 millones de euros para promover unas 100.000 viviendas públicas

Paneque también ha explicado este jueves que el Govern prevé movilizar 8.000 millones de euros para promover unas 100.000 viviendas públicas.

Lo ha explicado en declaraciones a la prensa, después de que el presidente de la Generalitat, Salvador Illa, prometiera en el último Debate de Política General (DPG) impulsar la construcción de unos 210.000 pisos en Catalunya, y que entre el 40% y el 50% serían de protección oficial.

Paneque ha indicado que estos 8.000 millones se quieren destinar a urbanizar parte del suelo, que podrá albergar la totalidad de esa reserva a vivienda asequible.

Por ahora ya se han preseleccionado a 179 áreas de suelo las zonas distribuidas en Catalunya y en las que, hasta 2030, trabajará para convertirlos en solares urbanizables.

La inversión de la Generalitat pasa precisamente para impulsar la viabilidad de parte del desarrollo del suelo a solares edificables, para lo que ha reservado una cesión de aprovechamiento urbanístico del 15%, asegurando una rentabilidad en las promociones de entre el 4% y 6%.

"Esta cifra es la inversión de lo que costará liderar la promoción de las viviendas protegidas dentro del plan que debemos liderar con el 15% de la cesión de aprovechamiento", ha afirmado la consellera.

Para poder actuar como promotor en parte de este plan, el Govern ha incluido en el proyecto de ley aprobado este jueves, en el que ha sacado adelante la regulación del alquiler de temporada, otras medidas en el ámbito de la obra pública, de urbanismo y vivienda como es la destinación de fianzas para la construcción de vivienda protegida y ampliación de los derechos de tanteo y retracto.