El Banc d'Espanya assenyala un important desequilibri estructural entre oferta i demanda d'habitatge i estima un dèficit acumulat proper als 750.000 habitatges a Espanya. Això explica el gran problema de l'accés a l'habitatge a llocs clau com les grans ciutats i els seus voltants, com passa a Catalunya.
"Més enllà que apareguin notícies o anuncis de potencials situacions que el mercat s'estigui 'refredant', més aviat és tot el contrari, explica Carles Ribes, conseller delegat de The Barrio. Per a l'expert, aquesta situació respon a diversos factors estructurals que es retroalimenten: "Això atén diverses qüestions: una és la descompensació entre oferta i demanda, una altra és la situació macroeconòmica d'Espanya, que es tradueix en salaris baixos i un nivell adquisitiu que no és a nivell d'altres països de la zona de l'euro”, afegeix.
En dades de Solvia, Catalunya va concentrar el primer trimestre del 2026 més de 30.000 compravendes, al voltant del 16 % del total estatal, i Barcelona es manté entre les províncies amb el lloguer més elevat, amb 21,7 €/m² al mes. “Aquesta pressió s'observa de manera molt evident a la ciutat de Barcelona, on els preus no han estat per sota dels 3.000 €/m² a cap districte durant el primer trimestre”, destaca Juan Ramón Prieto, director d'Operacions de Solvia.
Per a Robin Decaux, conseller delegat i cofundador d'Equito, millorar l'accés a l'habitatge a Catalunya passa per reconèixer la naturalesa del problema: “és estructural i és d'oferta”. Les dades de la Cambra de Comerç de Barcelona ho deixen clar: entre el 2021 i el 2025 s'han creat més de 200.000 llars a Catalunya, mentre que només s'han acabat uns 61.000 habitatges, fet que ha generat un dèficit acumulat d'uns 140.000 habitatges en cinc anys.
"Mentre aquesta bretxa no es tanqui, la pressió sobre els preus es mantindrà i l'accés es continuarà deteriorant, especialment a l'àrea de Barcelona, que concentra bona part d'aquesta manca de pisos", destaca.
“Escassetat de sòl finalista i lentitud administrativa”
Els cinc experts immobiliaris coincideixen en algunes qüestions sobre com afrontar el problema de l'habitatge avui. Per a Decaux, cal actuar sobre diversos fronts alhora perquè no hi ha una mesura única capaç de resoldre'l.
"Els primers són el sòl i els terminis. El principal coll d'ampolla avui no és la manca de voluntat de construir, sinó l'escassetat de sòl finalista i la lentitud administrativa. Quan la tramitació d'una llicència s'allarga durant anys, l'impacte real sobre l'oferta és mínim per molts recursos públics que s'hi destinin", remarca. Agilitzar la gestió urbanística i mobilitzar sòl ja urbanitzat és, probablement, la palanca més ràpida que tenim.
A Solvia tenen clar que la clau és agilitzar llicències i processos urbanístics, posar més sòl finalista al mercat, impulsar la col·laboració publicoprivada i fomentar la rehabilitació i reconversió d'actius en desús.
Martín González-Garcés Mediero, de Civislend, creu que, en part, la situació actual és una conseqüència del moment de crisi immobiliària que es va viure fa 18 anys. "Durant els anys de la crisi es va paralitzar en gran mesura el desenvolupament urbanístic i, per tant, la generació de nou sòl, que, com sabem, és un procés lent, però que no es pot parar. Al mateix temps, les garanties lògiques implícites a la creació de nou desenvolupament urbà, juntament amb la densa i complexa burocràcia", fan impossible recuperar el ritme.
"No és un problema tècnic, sinó polític"
Per la seva banda, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, posa l'accent en un problema polític i no tècnic. "I no hi ha problema de sòl, sinó de permisos, de traves burocràtiques i d'ineficàcia. Les administracions coneixen perfectament tant l'origen de la crisi d'habitatge com les solucions necessàries per resoldre-la, però no les executen per interessos partidistes o estratègies a curt termini", destaca de la mateixa manera que la resta d'experts en analitzar aquest tema.
Per a Bermúdez, si s'allibera sòl, s'eliminen traves burocràtiques, s'agilitzen llicències i es revisa la fiscalitat, en deu anys podríem veure una transformació profunda del model residencial. "El problema és que durant massa temps l'habitatge s'ha fet servir com a eina de relat polític".
Per a l'expert, no pot ser que els tràmits administratius durin anys quan construir un edifici només en requereix un. “A més, el sector públic és lent i ineficaç”.
Contra la regulació i zones tensionades
Un altre dels problemes que veuen els immobiliaris té a veure amb la declaració de zones tensionades, i Catalunya va ser la primera comunitat a adoptar-la.
Carles Ribes, de The Barrio, opina que, quan hi ha incertesa reguladora, molts propietaris opten per retirar els habitatges del mercat o ajornar la decisió de llogar-los, fet que redueix encara més l'oferta disponible.
A Equito veuen que, en aquest sentit, la lliçó no és que no calgui regular, sinó que la regulació només funciona si va acompanyada de mesures que augmentin l'oferta i facin atractiu posar habitatge al mercat, no retirar-lo. A donpiso destaquen que l'actual inseguretat jurídica no afavoreix la creació d'oferta, sobretot en un mercat de lloguer cada cop més tensionat.
Per això, des de Solvia opinen que les solucions han d'anar acompanyades d'un marc estable i previsible, que doni seguretat a llars, propietaris, promotors i inversors.
“Urbanisme flexible i canviant”
L'expert de Civislend se centra a pensar les ciutats basant-nos en el model de ciutat europea tradicional densa. També apostar per un urbanisme flexible i canviant, "que faciliti i incentivi els usos mixtos, els canvis d'ús i l'aprofitament dels edificis i infraestructures que ja existeixen. Prenent com a referència un model no expansiu, sinó intensiu i sostenible des del punt de vista econòmic, social i ambiental", desenvolupa.
El conseller delegat d'Equito analitza que som davant d'un problema de país i que “només amb una estratègia sostinguda en el temps, actuant sobre tots els factors estructurals alhora, el resoldrem”.
