L'aprovació de la proposició de llei admesa a tràmit pel Parlament de Catalunya que permet limitar la compra especulativa d'habitatge a zones tensionades s'ajorna, però representa un pas important.
Aquesta norma, entre d'altres, preveu la possibilitat que els ajuntaments situats a zones tensionades estableixin determinades condicions sobre la compra d'habitatges en funció de la destinació. Es planteja així que l'adquisició d'immobles residencials a aquestes àrees quedi vinculada al seu ús com a residència habitual, pròpia o d'un familiar, o a la incorporació al mercat del lloguer amb els límits de preus fixats per l'Administració.
També contempla determinades excepcions, com ara l'adquisició d'una segona residència a un municipi diferent. Per a associacions i experts immobiliaris, això representa un fre més per a l'augment i l'accés a l'habitatge a Catalunya.
La prioritat, “augmentar l'oferta”
Montserrat Junyent, presidenta del COAPI de Barcelona i de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC), es mostra crítica amb aquesta norma perquè "creiem que aquesta mesura torna a actuar sobre les conseqüències i no sobre l'origen del problema. Catalunya té un dèficit estructural d'habitatge i la prioritat hauria de ser augmentar l'oferta, no incorporar noves restriccions".
La norma parteix de la premissa que les operacions de compravenda tenen, per definició, un caràcter especulatiu i que hi ha una disfunció generalitzada del mercat que requereix una intervenció d'aquest tipus. "Des del nostre punt de vista, aquesta premissa no es correspon amb la realitat del mercat residencial català", respon Junyent.
Als COAPI els preocupa especialment que es desincentivi la inversió destinada a rehabilitar edificis i posar habitatges de lloguer. "No tota inversió és especulació. Hi ha molts operadors que adquireixen immobles, assumeixen un risc, inverteixen a la seva rehabilitació i contribueixen a incrementar l'oferta disponible", admeten.
Per això, equiparar aquesta inversió productiva amb l'especulació és un error que pot tenir conseqüències negatives per al mercat.
Per a l'experta, si continuem acumulant mesures restrictives sense reforçar alhora polítiques que incentivin la construcció, la rehabilitació i la mobilització d'habitatge, “correm el risc de tenir menys oferta i, per tant, més dificultats per accedir a un habitatge”.
“La llei difícilment funcionarà”
Per la seva banda, Ignasi Roselló, membre de la Junta Directiva de FIABCI Espanya, creu que aquesta norma respon a una motivació tant política com econòmica, “però tot apunta que tornarà a obtenir uns resultats molt limitats, com ja va passar amb intervencions anteriors al mercat de l'habitatge”.
La norma parteix d´un diagnòstic parcialment encertat. A determinades zones hi ha una forta pressió de la demanda inversora. Tot i això, s'equivoca en la solució. Segons l'expert, restringir qui pot comprar habitatge no corregeix el veritable desequilibri del mercat i pot reduir encara més la inversió i l'oferta residencial. “L'experiència demostra que limitar la demanda sense augmentar l'oferta poques vegades aconsegueix contenir els preus de forma duradora”.
Roselló exposa quatre raons per les quals creu que la proposició de llei no funcionarà. Per exemple, no ataca l'origen del problema, la manca d'habitatge, "el preu continua augmentant perquè la demanda creix molt més ràpidament que l'oferta. Limitar les compres no construeix habitatges, no allibera sòl ni agilitza les llicències. Mentre no augmenti el parc residencial, la pressió sobre els preus continuarà".
A més, opina que desincentiva la inversió: “el resultat pot ser un nombre menor de promocions, menys rehabilitació i una fuita de capital cap a altres mercats, reduint precisament l'oferta que es necessita”.
A FIABCI opinen que la majoria d'habitatges de lloguer són propietat de petits estalviadors que busquen un complement a la pensió o uns ingressos addicionals. "Amb aquesta llei desapareixerà el seu interès d'adquirir habitatges o vendran els que ja tenen. L'oferta de lloguer es reduirà més encara", respon.
Un altre tercer tret és que confon inversió amb especulació. "Penalitzar de forma generalitzada la inversió pot acabar perjudicant la creació d'habitatge", respon. Per a Roselló, de la mateixa manera que per als COAPI, especular és acaparar producte en espera de comercialitzar-lo a preu més alt, cosa impossible a Catalunya perquè els preus del lloguer estan regulats de fa 3 anys.
Finalment, aquesta norma insisteix en una estratègia que no ha donat resultats. Catalunya ja ha aprovat els darrers anys controls del lloguer, noves obligacions per a grans tenidors i altres mesures d'intervenció. "No obstant, els preus continuen en màxims i l'oferta encara és insuficient. Repetir la mateixa recepta difícilment produirà un resultat diferent si no s'acompanya de polítiques decidides per incrementar l'oferta", analitza l'expert.
