El proper 3 d'octubre entra en vigor un nou requisit per poder vendre o llogar un habitatge a Catalunya: la necessitat de tenir un certificat sobre si l'immoble té amiant o no. Aquesta exigència està prevista a la Llei 8/2026 de l'erradicació d'aquest mineral a Catalunya, que es va aprovar a principis de juliol, i els darrers dies està generant maldecaps a funcionaris públics i professionals immobiliaris.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
Poques hores després que la normativa entri en vigor —el text establia un termini de tres mesos per a la seva posada en marxa—, notaris, registradors, entitats financeres, agents de la propietat, arquitectes i empreses especialitzades a expedir certificats afirmen no tenir clar com han d'aplicar aquest requisit i si és obligatori o no per poder formalitzar una compravenda o un arrendament.
Segons la llei, la Generalitat de Catalunya té un any d'un termini per materialitzar el desenvolupament reglamentari de la normativa, per la qual cosa de moment els diferents agents n'estan fent una interpretació, a l'espera de rebre unes indicacions oficials que donin seguretat jurídica a les operacions immobiliàries mentre es perfila la lletra petita de la llei. El gran dubte és si dilluns que ve, 5 d'octubre, es podran formalitzar amb normalitat les transaccions d'habitatges si el venedor no aporta aquest certificat, un temor que corre com la pólvora entre els principals agents que intervenen al mercat i que, de moment, segueix sent una incògnita.
El Col·legi Notarial de Catalunya confirma a idealista/news que l'Executiu regional els ha traslladat el compromís de fixar uns criteris durant el que queda de setmana —és a dir, abans de l'entrada en vigor oficial del 3 d'octubre— i recorden que "el notari ha de comprovar que tot sigui conforme a la llei vigent, per la qual cosa ha de saber si és obligatori presentar el certificat per poder autoritzar la compravenda. Si ho és, no es podrà formalitzar. El notari és qui tanca el negoci jurídic i ha de saber si és imprescindible o no lliurar-lo per actuar d'acord amb la legislació vigent”.
El sector alerta que, si és obligatori el presentar-lo, es desencadenarà una paralització massiva de les operacions immobiliàries i augmentarà la inseguretat jurídica, per la qual cosa espera que la Generalitat simplement estableixi com a condició que el venedor ha de lliurar el certificat en un termini temporal concret. "Podrien ser setmanes o mesos, però el més lògic és que se signin les operacions i que hi hagi un període de temps per poder complir aquest requisit d'aportar el certificat d'amiant i evitar que es congeli el mercat", expliquen fonts immobiliàries a aquest mitjà.
Així opinen també els registradors de la propietat, que preveuen que s'estableixi un termini per poder aportar aquest certificat i que, així, es tanqui el registre de les escriptures de compravenda signades davant de notari. Tal com alerta Marta Gómez Llorens, directora de Responsabilitat Social Corporativa (RSC) i Habitatge del Col·legi de Registradors d'Espanya, "no podem paralitzar tot el trànsit jurídic i portar a la ciutadania a un escenari il·lògic, sobretot tal com està ara l'habitatge. Si fos obligatori el certificat, no es podria signar res a Catalunya".
A més de notaris i registradors, el sector financer és un altre dels players que està més pendent de què passarà amb els certificats d'amiant, ja que tem que les operacions hipotecàries que tenen aprovades i pendents de firma puguin caure en sac foradat fins que el venedor de l'habitatge aporti el document.
Com subratlla Juan Villén, director general d'idealista/hipoteques, "una vegada més, la manca de definició clara sobre noves mesures legislatives, aquesta vegada a Catalunya, ha provocat el desconcert en el sector i ha disparat les mesures prudencials per part dels bancs, que es tradueixen en instruccions de posar en pausa les ofertes i les formalitzacions hipotecàries" fins que es tingui tota la certesa que els nous préstecs podran ser inscrits en el Registre de la Propietat sense problemes. Esperem que aquesta situació, certament innecessària, no es prolongui, perquè podria afectar consumidors amb contractes d'arres que vencen aviat, entre altres problemes inesperats".
Per la seva banda, Certicalia, la plataforma d'idealista per gestionar certificats i tràmits tècnics relacionats amb el mercat immobiliari, assenyala que "estem davant d'una nova obligació que el mercat encara s'està preparant per incorporar. A partir del 3 d'octubre, s'haurà de lliurar un certificat de presència o absència d'amiant quan es vengui o llogui un immoble a Catalunya. No obstant això, encara estan pendents de desenvolupament reglamentari qüestions importants, com les característiques definitives del certificat o quins professionals tindran competència per a emetre'l".
La plataforma, que fa dies que treballa a contrarellotge amb tècnics especialistes a Catalunya per conèixer com s'està abordant aquesta nova obligació i poder donar resposta a la demanda a través de la seva xarxa de professionals, afegeix que "en aquests primers contactes, estem analitzant aspectes com l'abast de la inspecció, els terminis, els preus o la possible necessitat de realitzar anàlisi de mostres. Veiem interès per part dels tècnics, però també cautela i dubtes lògics davant una regulació tan recent i amb aspectes encara pendents de concretar".
Juan Ramón Manso, director de l'Àrea Jurídica dels Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya, també es mostra escèptic sobre l'aplicació pràctica de la normativa a dies de la seva entrada en vigor i recorda que, de moment, tampoc no s'ha definit com han de ser aquests certificats sobre la presència d'amiant, cosa que ha portat a l'Agència de Residus de Catalunya.
Segons exposa l'agència en un comunicat publicat el 30 de setembre, les característiques i competència per a l'emissió del certificat de presència o absència d'amiant s'han de determinar per reglament. No obstant això, en absència d'aquest reglament, els certificats que s'emetin han d'acreditar, com a mínim, la presència o absència d'amiant visible, l'estat de conservació dels materials que continguin amiant i el risc que pugui comportar per a les persones". A aquest efecte, l'Agència de Residus de Catalunya ha elaborat un model de certificat bàsic que, "en absència del reglament, poden emetre les categories professionals previstes a la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació (arquitectura, arquitectura tècnica, enginyeria i enginyeria tècnica), en funció de les seves competències. Aquest certificat s'ha de lliurar quan es vengui o es llogui un immoble. Quan es tracti d'una entitat individual d'un immoble, el certificat es referirà únicament a aquest (habitatge, oficina, etc.)".
Un altre dels dubtes que genera la Llei 8/2026 és si el certificat afecta o no tots els immobles. La interpretació jurídica inicial que fa el sector és que caldrà tant per comprar o lloguer qualsevol tipus d'actiu, des d'un habitatge a una nau industrial o un terreny, fins i tot si està sense construir o si és rústic.
També és una incertesa si, a més de la compravenda o l'arrendament, el lliurament d'aquest certificat d'amiant afectarà qualsevol tipus de transmissió del domini d'un immoble —el sector dona per fet que també caldrà en operacions com execucions hipotecàries, dacions en pagament, usdefruits, aportacions a societats...—; i si caldrà fins i tot per als immobles construïts després de 2002, data en què es va prohibir la comercialització de qualsevol tipus de material amb amiant.
Tot i que l'Agència de Residus de Catalunya esmenta que "l'aplicabilitat del certificat és exigible quan afecti immobles anteriors al 2002", tant els agents de la propietat immobiliària com els registradors avisen que el sector entén que la necessitat de disposar del certificat d'amiant és generalitzada, independentment de la data de construcció de l'actiu. "La llei no ho distingeix i no al·ludeix directament a la normativa (Ordre 7-12-2001 que modifica el RD 1406/89), per la qual cosa entenem que és per a tots els immobles", assenyala la directora de Responsabilitat Social Corporativa (RSC) i Habitatge del Col·legi de Registradors d'Espanya.
En aquesta línia, Arantxa Goenaga Llorca, advocada i sòcia d'AF Legis, sosté que "no s'ha fet distinció entre venda o lloguer ni tampoc s'ha precisat per a quins tipus d'edificacions cal sol·licitar-ho, és a dir, que serà necessari tant per a un edifici de nova construcció com per a un de construït fa 50 anys".
Per tant, caldrà esperar conèixer les directrius que marqui la Generalitat de Catalunya per confirmar si realment la llei té impacte en tot tipus d'immobles i en tot tipus d'operacions o si hi ha algun tipus d'excepció.
El que tampoc és clar és quin serà el cost econòmic d'obtenir aquest certificat. Segons el director de l'Àrea Jurídica dels Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya, seria lògic que el cost fos similar al d'altres documents com la cèdula d'habitabilitat o el certificat d'eficiència energètica. Mentrestant, el sector estudia un import des de 150 euros, una mica per sobre del que costa per exemple un certificat d'eficiència energètica a Barcelona (entre 85 i 150 euros), tot i que el muntant variarà depenent dels factors com el tipus de propietat, la superfície i el sobrecost addicional per trasllat del tècnic, ja que es tracta d'un tràmit 100 % presencial.
La falta de reglament també deixa en suspens les sancions que preveu la normativa pel seu incompliment i, com afegeix la sòcia d'AF Legis, "sobretot el que queda en suspens és què passa quan no es lliura. Civilment, podem entendre que hi ha un incompliment per part del venedor dels requisits bàsics i sobretot si, amb posterioritat, es descobreix que tenia constància de la presència d'amiant i no ha lliurat el certificat per mala fe".
A més, Goenaga insisteix que poden sorgir problemes en la venda d'un pis que formi part d'un edifici on hi hagi amiant en un element comú —com és l'estructura de l'edifici—, un cas en què, segons la seva opinió, "s'hauria de dirimir la responsabilitat de la comunitat de propietaris o dels particulars que en formin part, que són els que tindrien l'obligació de presentar aquest certificat".
"Ha estat tot molt accelerat"
A més dels dubtes pràctics sobre com cal aplicar la normativa, una crítica compartida al mercat és la pressa amb què s'ha posat en marxa i l'escassa divulgació pública que se li ha donat, tot i ser un canvi clau per al bon funcionament del mercat immobiliari català.
Com comenta el director de l'Àrea Jurídica dels Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya, "la llei es va publicar en ple estiu i s'han donat tres mesos perquè entri en vigor. Crec que ha estat tot molt accelerat per a una normativa que pot afectar tant. No se li ha donat potser la publicitat que mereix", lamenta Juan Ramón Manso.
Per a la sòcia d'AF Legis, aquest és un exemple més del modus operandi del legislador a Espanya, que "publica la llei, però no el reglament", i encara que valora que la normativa "és un avenç perquè el parc immobiliari estigui més sanejat i no hi hagi vicis ocults en les vendes", retreu que, com que no s'ha publicat el reglament, "queden moltes qüestions en suspens, i això dona lloc a inseguretat i al fet que es busqui no complir la normativa".
El mateix opina la directora de Responsabilitat Social Corporativa (RSC) i Habitatge del Col·legi de Registradors d'Espanya, que conclou que el canvi normatiu "ens ha agafat a tots per sorpresa".
El més destacat
