El mercat avisa: la pujada de l'ITP a Catalunya desincentiva la inversió i n'encarirà més els lloguers

Els experts del sector immobiliari alerten de les conseqüències que poden tenir a Catalunya les darreres mesures fiscals que ha aprovat la Generalitat tant per a la inversió com per a les compravendes i els preus de l'habitatge.

A finals de març, el Govern va donar llum verda a un decret que inclou nous trams de l'impost de transmissions patrimonials (ITP), entre els quals destaca una pujada del gravamen per a les transaccions d'immobles de més de 600.000 euros i la imposició d'un tipus de fins al 20 % per als grans propietaris immobiliaris, aquelles persones de físiques o jurídiques a 1.500 m2  amb més de 10 immobles d'ús residencial o amb una superfície construïda superior a 1.500 m2 d'ús residencial a Catalunya (o almenys cinc immobles si es troben en una zona que hagi estat declarada mercat residencial tensionat).

Ambdues mesures es faran efectives a partir del 27 de juny, sempre que el Parlament de Catalunya ratifiqui el decret, i s'hi sumen la fi de la bonificació del 70 % de l'ITP per a les empreses immobiliàries que revenen els immobles en un termini de fins a tres anys, que ja està en vigor.

Les consultores, els advocats especialitzats en real estate i els professionals immobiliaris consultats per idealista/news temen que aquestes mesures suposin un desincentiu per a la inversió immobiliària a la regió i avisen que podria llastar les compravendes d'habitatges usats que superin els 600.000 euros i, sobretot, les d'edificis. A parer seu, aquestes pujades fiscals també podrien traslladar l'interès dels inversors cap a altres mercats amb més seguretat jurídica, com Madrid o Màlaga.

Marta Martín, advocada d'AM2 Legal, assegura a aquest mitjà que ja s'estan produint paralitzacions d'operacions com a conseqüència d'aquest nou panorama fiscal a Catalunya. "En el meu cas, ja ha caigut la compra d'un habitatge de l'Eixample per a rehabilitació i venda, perquè ja ha desaparegut la bonificació del 70 % d'ITP per a empreses immobiliàries que revenen en el termini de tres anys. El preu ja era alt i, si no hi ha bonificació, no surten els números", explica la lletrada.

Martín afirma que, com que la pujada de l'ITP per a compravendes de més de 600.000 euros i per a grans tenidors no estarà operativa fins a finals de juny, les pròximes setmanes es podria produir una acceleració de les operacions que ja estan en marxa. De fet, el seu despatx actualment està esgotant els terminis per poder formalitzar la compravenda de tres edificis.

En aquest sentit, Carolina Pérez, directora de l'oficina de Barcelona de Colliers, afirma que cal esperar "una acceleració en la signatura d'operacions, però únicament en les que ja estiguessin prou avançades. En el cas de Barcelona, l'Ajuntament té el dret de tempteig de dos mesos, per la qual cosa només les operacions ja avançades podran entrar dins del termini abans de la potencial aplicació de l'increment impositiu".

El mateix sostenen des de la consultora immobiliària CBRE, que incideixen que "tenint en compte que, prèviament a tancar una compravenda, l'Ajuntament de Barcelona i la Generalitat tenen dret de tempteig i retracte, considerem que no hi ha temps material perquè es creïn operacions noves que es puguin arribar a tancar abans de l'entrada en vigor. Dit això, les operacions que estiguin en due diligence o que hagin comunicat el tempteig i retracte a les entitats, entenc que sí que ajustaran els temps per arribar a escripturar-se abans de l'aplicació”.

També se suma a aquesta teoria Arantxa Goenaga, advocada especialitzada en dret civil i sòcia del bufet AF Legis, que opina que només s'avançaran "les operacions que no necessitin finançament perquè els inversors, evidentment, busquen pagar el mínim possible".

Llast per a la compravenda d'edificis residencials

L'escenari que dibuixen els experts consultats és que tot canviarà un cop es materialitzin els nous tipus de l'ITP i s'acabi la vacatio legis de tres mesos que preveu el decret. "A partir del 27 de juny, serà complicat tancar operacions d'edificis", aclareix Marta Martín.

Per al mercat immobiliari, la mesura persegueix un afany recaptatori i és desproporcionada, sobretot tenint en compte que l'ITP a Catalunya ja era al tram alt en comparació amb la resta de les comunitats autònomes. A més, tindrà conseqüències negatives tant per a la inversió com per a les transaccions i els preus.

Així ho veu la directora de l'oficina de Barcelona de Colliers, que aclareix que "des del punt de vista del mercat immobiliari, la mesura té un objectiu recaptatori clar, i alhora, desincentivarà la inversió a Catalunya. Això pot provocar efectes com l'alentiment del mercat de compravenda d'habitatges de segona mà, dins d'un mercat que ja necessita més dinamisme".

En el cas dels habitatges de segona mà, cal recordar que l'augment de l'ITP per a les operacions de més de 600.000 euros podria afectar un elevat volum de transaccions. Segons les dades d'idealista, a la ciutat de Barcelona pràcticament un 40 % dels habitatges que hi ha a la venda supera els 600.000 euros (4.000 anuncis dels prop de 10.900 que hi ha actius a tota la capital catalana). A la província de Barcelona, actualment hi ha prop de 47.400 anuncis d'habitatges disponibles al marketplace de referència al sud d'Europa, dels quals gairebé 10.000 superen aquesta barrera.

D'altra banda, Carolina Pérez recorda que els canvis fiscals també afectaran de manera rellevant les compravendes d'edificis complets, ja que són freqüents les operacions protagonitzades per grans inversors basades a adquirir un immoble i vendre o llogar-ne els pisos posteriorment.

La responsable de Colliers a Barcelona recorda que els grans tenidors passaran de pagar un tipus impositiu del 20 % (el doble que actualment) i que això “impactarà directament en la seva estratègia d'inversió”.

L'única excepció són les socimis, que, a priori, seran els únics grans propietaris que quedaran exempts d'aquest increment, ja que utilitzen estructures que permeten reduir la tributació per ITP. Així, afegeix l'advocada Marta Martín, aquests vehicles d'inversió "seran els que continuaran comprant edificis".

Menys habitatges de lloguer i reformes d'habitatges

La consultora CBRE lamenta que el nou panorama "desincentiva la compra d'habitatges per rehabilitar o destinar-los al mercat del lloguer", i afirmen que això impedirà generar més oferta en un mercat que ja arrossega un elevat desequilibri per l'escassetat d'habitatges disponibles arrendar per satisfer la forta demanda actual.

En aquesta mateixa línia, la sòcia del despatx AF Legis afirma que el decret "no farà que el mercat de lloguer s'incrementi, si aquest és l'objectiu. Per Arantxa Goenaga, "l'únic efecte que pot portar és perjudicar les vendes o que el preu dels habitatges baixi, però no que s'incrementi el lloguer. I, evidentment, no fomenta la inversió, sinó tot el contrari".

Així ho veu també Carles Sala, portaveu dels Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Catalunya, que considera que "d'entrada, l'increment recaptatori hauria de ser finalista i destinar-se íntegrament a polítiques públiques d'habitatge, ja que les mesures proposades no beneficien al sector de l'habitatge assequible o social. L'únic que apreciem és una clara voluntat de desincentivar a Catalunya la inversió en el sector residencial".

A més de la pèrdua d'atractiu de les operacions destinades a llogar els habitatges, que impediran que hi hagi més oferta d'immobles en arrendament, els experts no descarten que els grans inversors que es decideixin a tancar transaccions traslladin la fiscalitat més gran a què es veuran sotmesos al preu dels lloguers. És a dir, que decideixin pujar la renda per compensar l'increment impositiu.

D'altra banda, també hi ha veus que alerten que la reforma fiscal catalana afectarà els compradors que busquen una casa reformada. Tal com sosté Mercedes Blanco, vocal de la Comissió d'Habitatge de la Cambra de Comerç de Barcelona i consellera delegada de l'empresa d'administració de finques Vecinos Felices, "el mercat immobiliari necessita inversió per mantenir i millorar el parc d'habitatges disponibles. Si expulsem els inversors que rehabiliten immobles, estem condemnant molts compradors a un mercat amb una oferta cada vegada més escassa i deteriorada".

Segons Blanco, "molts compradors prefereixen adquirir habitatges ja reformats perquè no tenen els recursos, el temps o els coneixements necessaris per assumir una reforma", però "sense incentius per als inversors, l'oferta d'habitatges en bon estat disminuirà", cosa que provocarà el deteriorament progressiu del parc immobiliari.

Els agents de la propietat immobiliària de la regió s'uneixen a aquest missatge d'alerta. Segons el seu portaveu, a més de l'impacte en les operacions d'inversió en edificis de propietat vertical, "gairebé ens sembla més preocupant l'eliminació de la bonificació de l'ITP per a empreses dedicades a la compra d'habitatges amb fins de rehabilitació i venda posterior, ja que això podria minvar de forma notable l'activitat en un segment vital per renovar un parc residencial envellit i amb importants necessitats de renovació".

Transvasament d'inversió cap a altres mercats

Des de la consultora Colliers esmenten una altra conseqüència addicional d'aquest nou panorama fiscal a Catalunya: que els inversors perdin interès per aquest mercat i busquin altres alternatives.

"Inversors i grans tenidors prefereixen mercats amb menor càrrega fiscal i més seguretat jurídica. Madrid o Màlaga són mercats on la inversió residencial manté un gran atractiu, i on la fiscalitat de les compres no es veu penalitzada", sosté Carolina Pérez.

Aquesta percepció la comparteix Arantxa Goenaga, que alerta que l'entrada en vigor d'aquests canvis fiscals provocarà "que les inversions es facin en altres comunitats autònomes i que es perdi aquest mercat immobiliari, i això sense cap sentit, perquè no millora el parc immobiliari de lloguer ni afavoreix la venda d'immobles per a les persones amb menys poder adquisitiu".

Com afegeix la sòcia d'AF Legis, "continuem veient polítiques intervencionistes en què no es busca solucionar el veritable problema que hi ha al mercat immobiliari, que és la pròpia Administració i la seva incapacitat per donar resposta al problema existent. Busca incrementar els ingressos, però no porta a una estratègia correcta per millorar el mercat i que no segueixi tan tensionat".

El portaveu dels agents de la propietat també es llança a criticar les polítiques intervencionistes al mercat immobiliari català, que "fa temps que fomenten el trasllat de l'interès inversor a altres comunitats autònomes, cosa que sembla ser l'efecte pretès", conclou Carles Sala.