El dissabte 3 d'octubre va entrar en vigor la Llei 8/2026, de l'erradicació de l'amiant a Catalunya. Es tracta d'una normativa amb gran impacte immobiliari a la regió, ja que obliga a disposar d'un certificat sobre si un habitatge o qualsevol altre immoble té o no amiant per poder vendre's o llogar-se, sempre que la data de construcció sigui anterior al 2002.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
L'arribada al mercat d'aquest document ha estat envoltada d'incertesa, i és que la normativa no n'inclou el desenvolupament reglamentari —la Generalitat de Catalunya té un any de termini per redactar-lo— i no hi ha hagut unes directrius oficials sobre com cal procedir fins a poques hores abans de l'entrada en vigor del text. Les indicacions han vingut finalment des de l'Agència de Residus de Catalunya, que ha elaborat una guia de preguntes i respostes i ha creat un model bàsic de certificat que operarà de forma provisional fins que estigui llesta la lletra petita de la normativa.
L'obligatorietat d'aportar aquest certificat no significa que les transmissions que no el tinguin hagin de quedar suspeses a partir de dilluns, 5 d'octubre —primer dia hàbil des de l'entrada en vigor—, però "la seva absència a l'hora de formalitzar una compravenda o lloguer suposarà un incompliment" per part del propietari i "podrà comportar una sanció administrativa".
Els notaris expliquen que, per la seva funció com a garants que es compleixi la legalitat vigent i com a figura que tanca el negoci jurídic, "hauran d'informar els atorgants de les conseqüències que pot comportar, així com del procediment per obtenir-lo. I, en cas que no es faci, hauran d'informar els atorgants de les conseqüències que pot comportar". En concret, recalquen que "l'absència de certificat suposa l'incompliment del deure imposat al transmitent, que deixaria l'adquirent sense la informació que la Llei pretén assegurar, i això pot comportar una sanció administrativa com a causa lleu d'entre 100 i 3.000 euros, així com produir el tancament registral". És a dir, pot impedir que l'escriptura es pugui inscriure al registre.
Per la seva banda, Marta Gómez Llorens, registradora a Catalunya i directora de Responsabilitat Social Corporativa (RSC) i Habitatge del Col·legi de Registradors d'Espanya, assenyala que "l'aportació del certificat relatiu a la presència o absència d'amiant es converteix en un document obligatori per poder inscriure al registre de la propietat tota transmissió onerosa de béns immobles. No obstant això, la falta de certificat en el moment de formalitzar el document pel qual es transmet o lloga l'immoble no impedeix que pugui ser aportat amb posterioritat. Per tant, s'ha d'aportar segons el contingut de la llei, però així com amb la cèdula d'habitabilitat, podem acceptar que per raons d'urgència s'autoritzi el document amb el compromís d'aportar-lo després de la signatura davant notari".
Aquesta solució va en línia amb el que ha estat defensant el sector els darrers dies, que veia il·lògic que no aportar aquest document fos un impediment per poder signar la transmissió, ja que això suposaria la paralització del mercat.
Segons han explicat els principals agents del sector a idealista/news, el mercat no estava preparat per pair un canvi normatiu amb tanta implicació en un termini temporal tan reduït, sobretot tenint en compte que la manca de desenvolupament reglamentari deixa molts dubtes sobre com s'ha d'aplicar i sota quins criteris. Si s'hagués aplicat de manera immediata en aquests termes, es podria haver paralitzat "tot el trànsit jurídic" i s'hauria condemnat " la ciutadania a un escenari il·lògic, sobretot tal com està ara l'habitatge", alertaven els registradors. Segons la seva opinió, l'obligació de disposar del certificat per poder formalitzar les operacions immobiliàries hauria provocat que "no se signés res a Catalunya", un escenari que era "insostenible".
Les claus del certificat d'amiant
La guia de preguntes i respostes sobre el certificat d'amiant de l'Agència de Residus de Catalunya resumeix les claus i allò que cal definir el futur reglament, com la concreció de les característiques concretes del document i de qui el podrà emetre, així com la creació d'un registre d'empreses i professionals capacitats per a la gestió d'aquest mineral.
Només per a immobles anteriors a 2002
Tot i que el sector tenia dubtes sobre si aquest certificat seria necessari per a tot tipus de transmissions immobiliàries, la versió oficial confirma que "el certificat afecta els immobles anteriors a l'any 2002, atès que a partir d'aquesta data es va prohibir la comercialització de qualsevol tipus de material amb amiant".
El propietari és qui ha d'aportar el certificat d'amiant
En el cas de les compravendes, el certificat haurà de ser lliurat per la part venedora a la part compradora i, en el cas del lloguer, correspon a la part arrendadora lliurar-lo.
Immobles i transmissions afectades
La normativa afecta tota mena d'immobles: des d'un pis a una nau logística, un local o un terreny, fins i tot si està sense edificar o si és rústic. Això sí, només si són anteriors al 2002.
Quant a quines operacions es veuran afectades, la lectura que fa el sector abans del desenvolupament reglamentari és que l'obligatorietat s'aplica a tot tipus de transmissions: compravendes, lloguers, execucions hipotecàries, dacions en pagament, usdefruits, aportacions a societats...
Quan estarà llest el desenvolupament reglamentari
La Llei 8/2026 concedeix un termini d'un any a la Generalitat de Catalunya per desenvolupar el reglament, però encara no se sap la data exacta en què estarà preparat.
Professionals que poden emetre aquests certificats
En el moment actual, "poden emetre el certificat les categories professionals previstes a la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació", detalla el document oficial. És a dir, arquitectura, arquitectura tècnica, enginyeria i enginyeria tècnica, segons les seves competències. Tot i això, el ventall de professionals podria variar una vegada que es desenvolupi el reglament.
Hi ha un model bàsic de certificat
L'Agència de Residus de Catalunya ha elaborat un model bàsic de certificat sobre l'existència o l'absència d'amiant fins que estigui definit al reglament.
Aquest model base ha de recollir, com a mínim, "la identificació de l'immoble i del tècnic/a, el resultat de la inspecció visual i si es detecten elements susceptibles de contenir amiant visible", així com "el seu estat de conservació". També ha d'informar "del risc potencial que pot comportar per a la salut de les persones", recull la guia oficial.
La Generalitat també explica que "la inspecció és únicament ocular", sense necessitat d'una presa de mostres ni una anàlisi de laboratori; i especifica que, en cas que "l'operació afecti una entitat individual d'un immoble, com ara un habitatge, oficina o local, el certificat s'ha de referir únicament a aquesta entitat individual. Per tant, el certificat individual no ha d'estendre l'abast a la totalitat dels elements comuns de l'edifici".
Tot i això, confirma que "les característiques i criteris per a l'emissió del certificat s'han de determinar" a través d'aquest desenvolupament reglamentari; i que actualment no hi ha "un manual, protocol o guia tècnica específica que reguli la metodologia dʻinspecció". Aquest punt també queda pendent per al desplegament reglamentari.
Quan costarà obtenir el certificat d'amiant
L'import encara és una incògnita, atès que no s'han definit les característiques que han de tenir aquests certificats i quins professionals podran emetre'l.
De moment, el sector apunta que el cost econòmic podria partir dels 120 euros + IVA, encara que no descarta que pugui assolir els 500 euros. Tot dependrà de com hagin de ser i d'altres factors habituals que condicionen l'expedició d'aquest tipus de documents, com el tipus de propietat, la superfície i el desplaçament que hagi de fer el tècnic per poder fer la inspecció de manera presencial.
El Col·legi d'Arquitectes de Catalunya recorda que, en qualsevol cas, "els honoraris han d'incloure com a mínim el desplaçament el temps de la visita (ja que no és el mateix una unitat d'un edifici que tot l'edifici), valorar el coneixement i la responsabilitat d'emetre un certificat i l'emissió".
Tindrà caràcter informatiu
El que també confirma la guia oficial és que el fet que un immoble tingui amiant no vol dir que no es pugui vendre o llogar. "El fet que el certificat indiqui que s'han detectat elements constructius susceptibles de contenir amiant visible no impedeix, en cap cas, la compravenda o l'arrendament de l'immoble. El certificat té una finalitat informativa sobre la presència o l'absència d'amiant visible, el seu estat de conservació i el risc que pugui comportar per a les persones", subratlla.
El Col·legi Notarial de Catalunya afirma que "si el certificat determina l'absència d'amiant, simplement haurà d'acreditar aquesta circumstància en la data de la seva emissió. No obstant això, si en determina la presència, el document també haurà d'indicar, com a mínim, l'estat de conservació dels materials que en contenen i el risc que pugui suposar per a les persones. A més, la llei estableix que, en aquest cas, la presència de materials amb amiant haurà de quedar consignada en el Registre de la Propietat mitjançant nota marginal en inscriure la transmissió onerosa del domini".
Crítiques per la pressa i dubtes pràctics
Una crítica compartida al mercat és la pressa amb què s'ha posat en marxa aquesta normativa catalana i l'escassa divulgació pública que se li ha donat, tot i ser un canvi clau en el funcionament del mercat immobiliari català i un document que han de tenir en compte els propietaris de cara a una transacció.
Com assenyala Juan Ramón Manso, director de l'Àrea Jurídica dels Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya, "ha estat tot molt accelerat tractant-se d'una normativa que pot afectar tant. No se li ha donat potser la publicitat que mereix". Mentrestant, des del Col·legi de Registradors d'Espanya insisteixen que el canvi normatiu "ens ha agafat a tots per sorpresa".
Per Arantxa Goenaga Llorca, advocada i sòcia d'AF Legis, aquesta és una mostra més del modus operandi dels legisladors a Espanya, que "publiquen la llei, però no el reglament", i encara que valora que la normativa "és un avenç perquè el parc immobiliari estigui més sanejat i que no hi hagi vicis ocults en les vendes", retreu que la falta de desenvolupament reglamentari provoca que quedin "moltes qüestions en l'aire que donen lloc a inseguretat i al fet que es busqui no complir".
Més enllà de les crítiques, la manca de la lletra petita també genera molts dubtes als professionals del sector. Des del Col·legi d'Arquitectes de Catalunya, per exemple, lamenten la manca de temps "per preparar el mercat i per reflexionar sobre aspectes tan rellevants com la integració i validesa dels informes d'inspecció tècnica dels edificis d'habitatges (ITE) en què, des d'una inspecció visual, ja s'identifica l'existència d'elements constructius susceptibles de contenir amiant. Cal considerar-ne la validesa, evitar duplicitat de tasques i no posar més càrregues econòmiques al ciutadà".
