Xavier Güell és el director de l'oficina de Barcelona de la consultora immobiliària CBRE des de l’any passat. El directiu, que lidera un equip de 150 persones a la capital catalana, s'ha format en diferents vessants del negoci immobiliari, si bé la seva especialització sempre ha estat la inversió. Güell fa un repàs del que ha significat el pas de la pandèmia pel negoci immobiliari i destaca el bon comportament del real estate a la ciutat de Barcelona.
Després de passar una pandèmia mundial i una crisi econòmica concentrada en el temps... En quin moment es troba el negoci immobiliari de Barcelona?
Hauríem d’especificar de quin negoci en concret parlem, ja que cada ús (retail, oficines, residencial) evoluciona a un ritme diferent; alguns s'estan recuperant millor i a d’altres els costa més. En general, sobretot tenint en compte els usos que tenen més pes dins del que és la borsa inversora a Espanya i en concret a Barcelona, et diria que s'està recuperant molt bé.
L'evolució del mercat immobiliari depèn molt de l'actualitat. Vacunes, noves variants... creu que és així?
Sí, perquè el mercat immobiliari és un mercat que té una correspondència directa i absoluta amb el dia a dia de les persones. És veritat que quan les persones se senten més segures i comencen a fer una mica més de vida normal, això té un impacte directe en el sector immobiliari, que és on viu i treballa la gent. És per això que sí que veiem una correlació entre l'avanç de les vacunes i la recuperació del sector.
Creu que l'immobiliari espanyol ha après alguna cosa d'aquesta pandèmia?
Jo crec que els grans aprenentatges els tens amb la perspectiva del temps, em sembla que potser la tenim massa present com per treure conclusions sobre què és el que hem après. El que sí puc dir és que els efectes d'aquesta crisi no han estat més grans perquè vam aprendre de l’anterior, sobretot pel que fa al tema del sistema financer, hipoteques, crèdits i altres. Aquesta crisi ens ha ajudat a prioritzar i tothom ha estat d'acord en què la humanitat, la gent, és el primer. També hem vist que les economies, de vegades, són més resistents del que pensem.
Si fa dos anys ens haguessin dit que hi hauria una tancada mundial massiva, probablement haguéssim pensat que les conseqüències econòmiques serien molt pitjors del que han estat. No obstant això, aquesta crisi ha impactat amb duresa i el deute i la motxilla que ens n’emportem és gran.
I pel que fa al nostre dia a dia, quin és un dels principals canvis?
La necessitat de reconfigurar les ciutats. La gent vol gaudir tant de les ciutats com del seu temps. Hem vist el que és tenir temps i la gent ja no vol haver perdre una hora per arribar a la feina. Hem vist que tenir la feina a casa o a prop de casa és un benefici espectacular per a la qualitat de vida i això ens ho ha "donat" la pandèmia, ja que sense un confinament massiu com el que hem viscut mai ho hauríem pogut interioritzar ni experimentar.
Per tipus de negoci de l'immobiliari, digui’m un vencedor i un perdedor d'aquest últim any...
Amb les dades a la mà (vegi’s el gràfic), un sector que curiosament s’està recuperant de manera espectacular són les oficines, que potser podria semblar que és el que ha de ser més damnificat per sentit comú. Hi ha hagut un efecte pèndol. Hi va haver una restricció brutal pel que fa a inversió durant el 2020 i, gràcies a la liquiditat que hi ha al mercat ara, s'estan buscant vies d'inversió com més aviat millor. Aquests diners no havien desaparegut, sinó que s’estaven acumulant. Curiosament, el residencial també ha aguantat.
El sector que ha patit més ha estat el del retail, però no és una cosa d'ara. Abans de la pandèmia ja portàvem un parell d'anys en què aquest sector anava en retrocés i s’estava transformant. Estava en una situació de reconversió i de reinventar-se totalment, i això és el que segueix fent.
Quin és el futur del retail?
Constatem que la poca demanda que comença a haver-hi (perquè seria mentir si diguéssim que no estem començant a veure interès), se centra en ubicacions molt prime, com el Passeig de Gràcia o el Portal de l'Àngel a Barcelona. Diguem que el prime s'està reduint.
Anem cap a menys zones prime a les ciutats però molt més cares?
Exacte, perquè venim de caigudes de preu importants i ja no per l'efecte pandèmia, sinó pel canvi de negoci. De totes maneres, al món del retail hi pot passar de tot, així que se'ns plantegen diferents escenaris: que el prime que s'ha reduït amb els anys torni a ampliar-se i torni a una certa normalitat o bé que es redueixi a dos carrers i la resta siguin vies secundàries per al comerç.
Agafi la bola de vidre... creu que d’aquí a 10 anys seguirem anant de botigues?
No m'agrada gaire parlar sense dades, però posats a divagar, sí que crec que l'experiència física és una cosa que no desapareixerà mai perquè som humans i perquè ens interessa. No obstant això, sí que crec que anar a una botiga i emportar-te el producte que vulguis serà un bé de luxe, ja que poder fer això que ara veiem tan quotidià tindrà tantes implicacions econòmiques en el futur que serà difícil. Tenir emmagatzemat no sé quantes sabates de diferents talles, per exemple, només ho podran fer uns pocs. Crec que la tendència en el retail és anar cap a botigues més petites, de menys de 1.000 m2, i experiencials.
Què demanen ara els operadors? Heu notat algun canvi?
No, perquè el que ha es demana ara és una consolidació del que vèiem els últims anys: botigues més petites.
És a dir, que això de la macrobotiga ja comença a quedar enrere...
Al menys ara sembla que sí, però si alguna cosa ens ha demostrat el sector és que potser d'aquí a tres anys passa alguna cosa i es torna a la botiga gegant.
Pel que fa al negoci de les oficines, la pandèmia ha transformat realment aquest negoci o ha estat una cosa molt localitzada en el temps?
En certa manera el món de les oficines patirà un impacte estructural. Jo crec que serà menys del que potser a vegades ens pensem, però algun impacte tindrà o hauria de tenir, sobretot per anar a millor, per evolucionar, per progressar. Abans de res, jo crec en la qualitat de vida de les persones.
Però després, amb les dades a la mà, veiem que la tendència a Barcelona en inversió en oficines és molt positiva. De fet, hem tancat el primer millor semestre dels últims 14 anys i potser ens preguntem: per què, si es parla constantment del teletreball. Doncs perquè hi ha una gran quantitat de capital embalsamat que s’ha d’invertir i Barcelona té uns indicadors i uns fonamentals molt bons des de fa anys.
Llavors... els espanyols seguirem anant a les oficines a treballar?
Sabem pels nostres clients que es s’aplicarà certa flexibilitat, però tot dependrà del sector; alguns requereixen molta més presència dels empleats per mantenir nivells de productivitat i hi ha sectors que en requereixen menys. Hi ha molts sectors en què no es pot arribar a ser productiu fins que passa força temps, de manera que les empreses han d'anar amb molt de compte de quines mesures s'apliquen i han de valorar l’impacte que el teletreball pot tenir realment en la productivitat.
Les nostres estimacions són que, de mitjana, es podrà treballar un dia a la setmana des de casa, de manera que l'impacte de reducció de superfície de les oficines no serà massa marcat. Si de cinc dies quatre els passes a l'oficina, les instal·lacions no poden canviar. Si permets que un empleat decideixi quin dia de la setmana no anirà a treballar a l'oficina, el més segur és que esculli dilluns o dimarts. Això vol dir que dimarts, dimecres i dijous, l'aforament d'aquesta oficina serà complet.
Barcelona i habitatge. Com afecta l'actual ajuntament al desenvolupament d'aquest negoci?
Amb les dades a la mà, el primer semestre pel que fa a residencial ens trobem amb nivells d'inversió de rècord. De fet, el primer semestre s'ha invertit tant com durant tot el 2020. Les dades d'inversió a Barcelona a nivell residencial són excepcionalment bones. Des de CBRE no entrem a valorar si les mesures que es duen a terme en habitatge a Barcelona són bones o dolentes, però que els inversors no es posen a aplaudir quan s’assabenten de la limitació de rendes, per exemple, és evident.