Saber diferenciar entre ple domini, nua propietat i usdefruit és fonamental per comprendre els diferents drets i obligacions que poden recaure sobre un bé o propietat, especialment en l'àmbit legal i dels drets de propietat.
Així mateix, comprendre la diferència entre tots dos conceptes és essencial per prendre decisions informades sobre la propietat, planificació patrimonial i drets legals associats a un bé.
Què és el ple domini
El ple domini d'un habitatge està regulat per l'article 348 del codi civil espanyol. Es tracta de la unió entre la nua propietat i l'usdefruit; és a dir, només si s'assoleixen tots dos drets es podrà adquirir el ple domini de la propietat. Però què entenem per nua propietat i usdefruit?
La nua propietat és el dret d'una persona (nu propietari) sobre una cosa de què és únicament propietària, amb la limitació de no tenir dret sobre la seva possessió i gaudi, que seran drets del tercer que disposi de l'usdefruit. Per tant, l'usdefruit és el dret de gaudi i ús d'algú (usufructuari) sobre un habitatge.
Diferències entre ple domini i nua propietat
Són nombroses les característiques que diferencien un dret d'un altre, tenint en compte les obligacions, la compravenda de l'immoble o les despeses.
Diferències segons les obligacions
Un propietari de ple domini sobre la propietat no tindrà obligacions respecte a l'usufructuari, ja que ell mateix també seria portador d'aquest dret. Per tant, més enllà d'estar al corrent amb Hisenda, les lleis i les normes de la comunitat on visqui no tindria cap obligació amb altres persones.
En el cas de ser nu propietari, haurà d'atendre certes obligacions:
- Fer-se càrrec de les reparacions extraordinàries de l'habitatge, article 501 del codi civil espanyol
- Respectar el dret de l'usufructuari, article 489 del codi civil espanyol
- Pagar els tributs i impostos corresponents a l'usdefruit, article 505 del codi civil espanyol
- Abonar la hipoteca de l'usufructuat, article 509 del codi civil espanyol
- Fer-se càrrec de les despeses de comunitat
Diferències en les operacions de compravenda i lloguer
En adquirir un habitatge, l'habitual és que se'n compri la propietat i l'ús, és a dir, que s'adquireixi el ple domini de l'habitatge. Si això es produeix, el propietari podrà fer i desfer el que li convingui i com vulgui sense donar explicacions a ningú. No obstant això, en les operacions de nua propietat en què no es posseeix el ple domini, només es ven la propietat.
Què vol dir això? Per al venedor que es queda com a usufructuari de l'habitatge que s'ha venut, implica una injecció econòmica cada mes o un únic pagament, depenent de la forma que s'acordi al contracte entre les parts.
Per al comprador de la nua propietat, l'avantatge és adquirir l'habitatge a un preu molt més econòmic, encara que no podrà gaudir de l'habitatge fins que es compleixi el termini acordat. Després de la finalització de l'usdefruit, el nu propietari podrà gaudir del ple domini i recuperar la inversió amb un benefici important si decideix vendre l'immoble.
En el cas del lloguer de l'habitatge, l'usufructuari pot llogar l'immoble a un tercer, mentre que el nu propietari no té la potestat de dur a terme aquesta activitat econòmica, ja que ha cedit l'ús i el gaudi de l'habitatge a un tercer.
Diferència segons les despeses de l'habitatge
El nu propietari està obligat a fer-se càrrec de les despeses que deriven de la comunitat de veïns, així com de reparacions i impostos dels béns immobles.
D'altra banda, l'usufructuari s'ha d'encarregar de les despeses que deriven de l'ús i el gaudi a l'habitatge, com ara els serveis d'electricitat, gas i aigua.
Quan s'adquireix el ple domini de l'habitatge, totes les despeses relacionades amb l'immoble correspondran al propietari.
Diferències quant a la potestat de lloguer
Quant a la potestat de llogar un bé immoble, hi ha diferències entre el ple domini i la nua propietat. Si una persona té el ple domini sobre un bé immoble, té el dret de llogar-lo i obtenir-ne ingressos.
Tot i això, si una persona només té la nua propietat sobre un bé immoble, no el pot llogar perquè no té el dret d'usdefruit. En aquest cas, l'usufructuari seria qui tindria el dret de llogar el bé i obtenir-ne ingressos.
En resum, la principal diferència entre el ple domini i la nua propietat quant a la potestat de llogar un bé immoble rau en qui té el dret a fer-ho. Mentre que el propietari amb ple domini té tots els drets sobre el bé, inclòs el dret de llogar-lo, el propietari amb nua propietat només té el dret a disposar del bé, però no a fer-lo servir o gaudir-lo, per la qual cosa no el pot llogar; aquesta potestat recau en l'usufructuari.
En què es diferencien la nua propietat, l'usdefruit i el ple domini?
La nua propietat, l'usdefruit i el ple domini són tres drets relacionats però diferents:
- La nua propietat és el dret que correspon a una persona sobre una cosa de què té la propietat però de la qual no en pot fer ús. És a dir, el nu propietari no pot fer servir el bé que és de la seva propietat perquè la seva possessió i gaudi corresponen a la persona que en té l'usdefruit.
- L'usdefruit és el dret d'una persona a fer servir i gaudir d'un bé, habitualment un immoble, sense ser-ne propietària. És un dret real recollit a l'article 467 del codi civil espanyol, que estableix que l'usdefruit dona dret a gaudir dels béns aliens amb l'obligació de conservar-ne la forma i la substància, llevat que s'autoritzi una altra cosa en el títol de constitució o en la llei.
- S'anomena ple domini o plena propietat la possessió completa d'un bé, que és aquella en què recauen sobre una mateixa persona tant la propietat com el ple ús d'un bé. És a dir, a la persona que en té ple domini li corresponen els drets tant del nu propietari com de l'usufructuari.
Les diferències entre aquests tres drets són clares. La persona que ostenta la nua propietat no pot fer-ne ús i gaudi, ja que no té l'usdefruit. Només podria fer-ho si tingués el ple domini, és a dir, la nua propietat més l'usdefruit.
Avantatges del ple domini
El ple domini engloba una possessió completa d'un bé, és a dir, el propietari té tots els drets sobre l'habitatge, incloent-hi el dret a fer-lo servir, gaudir-ne i disposar-ne.
- Control total sobre el bé: el seu posseïdor té control total sobre ell, podent prendre decisions sobre el seu ús i gaudi sense necessitat de consultar o demanar permís a ningú.
- Llibertat per disposar del bé: el propietari amb ple domini té la llibertat de disposar del bé com li sembli.
- Possibilitat d'obtenir ingressos: l'amo té la possibilitat d'obtenir ingressos, ja sigui llogant-lo o venent-lo.
- Seguretat jurídica: el propietari té seguretat jurídica, ja que posseeix tots els drets sobre l'immoble i està protegit per la llei.
Avantatges de la nua propietat
Encara que pugui semblar que la nua propietat no ofereix gaires avantatges, en realitat pot ser una opció interessant en certes situacions:
- Permet al propietari obtenir liquiditat sense haver de renunciar a l'ús i el gaudi del bé. Per exemple, una persona gran que necessita diners per complementar la seva pensió pot vendre la nua propietat del seu habitatge i reservar-se el dret d'usdefruit, és a dir, continuar vivint-hi fins a la seva mort. D'aquesta manera, obté els diners que necessita i segueix gaudint de casa seva.
- Pot ser una forma de planificar l'herència: si una persona té diversos fills i vol deixar-los el seu habitatge en herència, pot vendre la nua propietat a un d'ells i reservar-se l'usdefruit. D'aquesta manera, quan es mori, el fill que li hagués comprat la nua propietat es convertirà en el propietari ple del bé i en podrà disposar com li sembli millor.
- Interessant opció per a inversors: en comprar la nua propietat d'un bé immoble, l'inversor adquireix la titularitat del mateix a un preu inferior al del mercat. Encara que no podrà fer servir o gaudir del bé mentre l'usufructuari segueixi viu, quan mori o renunciï a l'usdefruit, l'inversor es convertirà en el propietari ple del bé i en podrà disposar.
Ets pèrit taxador? Si busques comparables dels darrers 20 anys per a taxacions judicials immobiliàries, pots fer servir el nostre cercador de testimonis.