El pitjor que et pot passar en llogar el teu pis és trobar-te un llogater morós. Durant el temps en què es produeixen els impagaments, evidentment no percebràs cap renda i tampoc no podràs arrendar l'habitatge a una altra persona. En aquest article, expliquem tot el que has de saber del desnonament d'un llogater morós.
Recomanacions per evitar costos d'un desnonament
El procés de desnonament té un temps de resolució aproximat de sis a vuit mesos, per la qual cosa convé evitar arribar fins a aquest punt. La millor eina de prevenció per als impagaments és l'anàlisi del candidat al fitxer de llogaters morosos. En consultar-lo, rebràs informació sobre el seu historial i veuràs si té deutes amb anteriors propietaris o altres entitats.
Inici del desnonament d’un llogater morós
Si un arrendatari no paga el lloguer i aquesta conducta es fa habitual, és a dir, no és un simple retard, cal anar a la via judicial i iniciar el procés de desnonament per fer fora el llogater morós.
Abans de fer-ho, cal intentar solucionar la situació, ja que el procés de desnonament té un cost aproximat d'uns 1.200 euros i no sempre es recuperen les quantitats degudes.
Per tant, la primera fase del procés ha de ser donar l'oportunitat a l’arrendatari morós de posar-se al dia amb les obligacions. Per això, caldrà enviar-li un missatge, el millor és el burofax, ja que queda constància de la comunicació, en el qual ha d'aparèixer la quantitat que deu i el termini (normalment 10 dies) per satisfer-la.
Passos d'un desnonament
Si en 30 dies després de la comunicació, el morós no contesta ni paga el que ha de deu, la llei considera que si ha rebut el burofax i no ha pagat és com si estigués afirmant que no té intenció de pagar el deute ni abandonar el pis. Aleshores, podrem acudir al jutjat i iniciar el procés de desnonament per fer-lo fora.
En el cas de desnonaments per falta de pagament de rendes, es redactarà una demanda en què es demanaran dues coses:
- Fer fora el llogater morós per recuperar la possessió de l'habitatge.
- El pagament de les rendes i altres quantitats degudes. La llei permet quantificar la demanda en una anualitat de renda, encara que el llogater no hagi arribat encara a aquesta quantitat.
Després de l'admissió a tràmit de la demanda, el jutjat dona un termini de 20 dies a l’arrendatari perquè contesti i fixa les dates del judici i del llançament posterior, moment en què el propietari recuperarà la possessió de l'immoble. Si el llogater no contesta, no hi haurà judici i es passarà directament al llançament.
És aconsellable, abans de prendre qualsevol acció, disposar de l'orientació d'un advocat expert en la matèria; encara que sigui una situació que comporta un gran estrès, cal seguir unes pautes i no realitzar altres accions que poden suposar un perjudici per al propietari.
Què cal per a un desnonament?
Per al desnonament d'un llogater morós cal contractar un advocat i un procurador. La demanda es tramitarà sempre als jutjats del lloc on s'ubiqui l'immoble llogat.
A més, perquè admetin la demanda a tràmit, caldrà:
- Contracte de lloguer signat entre el propietari i l’arrendatari: si el contracte es fa en representació d'un tercer o d'una empresa, caldrà acreditar-la amb els documents corresponents (poders, escriptures de constitució, etc.).
- Nota Simple del Registre de la Propietat o escriptures que demostrin que el demandant és el propietari de l'habitatge llogat.
- Certificat de text i acusaments de rebut del burofax prèviament enviat al llogater.
- Justificants dels altres deutes, si n'hi hagués, impagats pel llogater (factures d'electricitat, aigua, gas, etc.).
Quant de temps es triga a fer fora un llogater morós?
El temps mitjà per fer fora un arrendatari morós a Espanya és d'entre sis i vuit mesos. Aquest és el termini d’un procés de desnonament, tot i que pot variar segons cada cas.
Quants mesos d'impagament calen per a un desnonament?
Amb un únic mes d'impagament es pot començar el procés de desnonament. De vegades, pot haver-hi retards puntuals, però si es repeteixen cal prendre accions per recuperar l'habitatge i, si és possible, les rendes com més aviat millor.
Com es pot fer fora un llogater que no paga?
Quan un llogater deixa de pagar les quotes del lloguer i es converteix en un morós, cal notificar-li per escrit la quantitat que deu i un termini per pagar-la. Si no se'n va i no paga, la via legal per fer-lo fora és iniciar un procés de desnonament.
Qui paga les costes d’un judici de desnonament?
Si l'arrendador, és a dir, el propietari guanya el judici i l’arrendatari és solvent, serà aquest últim qui hagi d'abonar les costes i totes les despeses derivades del procés. El problema és que els morosos solen declarar-se insolvents, no tenen propietats embargables, tenen nòmines baixes, etc.
Desnonament exprés inquilí morós
El procediment de desnonament ha anat mirant de millorar al llarg dels anys, és a dir, escurçar els temps. El desnonament exprés en realitat és el mateix que un desnonament comú, només que va rebre aquest nom quan el 2015 es va intentar reduir els temps en els desnonaments contra llogaters morosos i, posteriorment, el 2018, quan es va modificar el procés per fer front als ocupes als quals fins aleshores se'ls aplicava el procés de desnonament per precari.
A la pràctica, un desnonament exprés és el mateix procés i triga a fer fora els llogaters morosos, com a mínim, de sis a vuit mesos. El temps depèn de l’agilitat del jutjat.