El 28 de gener de 2025 es va publicar al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) l'anomenat decret òmnibus, una normativa que introdueix diverses mesures que influeixen en el mercat de l'habitatge. D'entre aquestes, destaca la nova suspensió dels desnonaments i la creació d'un sistema públic d'avals i garanties destinat a assegurar el pagament del lloguer als propietaris i facilitar l'accés a l'habitatge als llogaters.
Però com funciona la nova garantia del lloguer i qui la podrà sol·licitar? Expliquem els aspectes claus d'aquesta iniciativa estatal.
- Així funciona el sistema públic de garanties del lloguer
- Requisits per sol·licitar la cobertura pública per al lloguer
- Què és l'aval per garantir la renda del lloguer?
- Quan es podrà sol·licitar la garantia pública del lloguer?
- Què paga el llogater amb la nova llei de lloguers?
- És obligatori actualitzar la fiança d'arrendament?
Així funciona el sistema públic de garanties del lloguer
Segons el Reial decret llei 1/2025, de 28 de gener, el sistema d'avals té com a objectiu principal reduir les barreres econòmiques per accedir al lloguer i oferir més seguretat als arrendadors.
Per aconseguir-ho, el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana engegarà una línia d'avals que cobrirà possibles impagaments de la renda en contractes de lloguer signats per joves i famílies en situació de vulnerabilitat. Aquests garantiran el pagament de la renda, possibles danys a l'habitatge i despeses de subministraments que hagin estat assumits pel propietari.
Requisits per sol·licitar la cobertura pública per al lloguer
El programa de garanties estableix certs criteris d'elegibilitat per a llogaters i propietaris:
- Els llogaters han de complir almenys una d'aquestes condicions:
Tenir menys de 35 anys o ser considerat persona vulnerable segons els criteris establerts a la normativa. - Els propietaris han d'acceptar certes condicions per beneficiar-se d'aquesta prestació:
- La renda no pot superar l'índex estatal de referència al lloguer.
- És obligatori dipositar la fiança a l'organisme corresponent.
- Propietari i llogater hauran de signar un acord per acollir-se a aquesta garantia.
Què és l'aval per garantir la renda del lloguer?
Un cop concedit l'aval, si l'arrendatari no paga el lloguer, el propietari podrà sol·licitar el cobrament de les quantitats degudes en un termini de sis mesos després de recuperar l'habitatge. A més, es preveu que en el futur s'ampliï la cobertura a altres col·lectius, segons estableixi el reglament.
Aquesta mesura torna a deixar al descobert els arrendadors, tal com es pot apreciar en veure'n el funcionament. Durant els mesos en què tenen lloc els impagaments, l'aval no serveix de res. Només es pot reclamar el deute després de recuperar l'habitatge.
Així mateix, l'aval cobreix els conceptes següents:
- Rendes impagades fins que el propietari recuperi l'habitatge
- Danys a l'habitatge causats pel llogater
- Factures impagades de llum, aigua o altres serveis si les ha assumit el propietari
Quan es podrà sol·licitar la garantia pública del lloguer?
El reglament que regularà aquesta mesura s'aprovarà en un termini màxim de sis mesos després de la publicació, per la qual cosa encara no hi ha una data exacta. La implementació d'aquesta línia d'avals anirà a càrrec de les comunitats autònomes, que la gestionaran amb finançament de l'Estat.
Què paga el llogater amb la nova llei de lloguers?
Les despeses associades al lloguer (subministraments, IBI, comunitat o escombraries) es repartiran segons el que pactin les parts. El que no pot pagar el llogater amb la nova llei són els honoraris a l'agència immobiliària per llogar un pis. Aquest cost l'ha d'assumir l'arrendador de l'habitatge.
És obligatori actualitzar la fiança d'arrendament?
L'actualització del lloguer i de la fiança són obligatòries en funció del que s'hagi acordat i signat al contracte de lloguer. Si se n'ha pactat l'actualització, sí que ho són. Si només s'ha pactat l'actualització de la renda, per defecte també s'aplicarà a la fiança. Així ho estableix l'article 36 de la Llei d'arrendaments urbans (LAU).