Nuevo sistema de garantía del alquiler para propietarios e inquilinos

El 28 de enero de 2025 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el llamado decreto ómnibus, una normativa que introduce diversas medidas que influyen en el mercado de la vivienda. Entre ellas, destaca la nueva suspensión de los desahucios y la creación de un sistema público de avales y garantías destinado a asegurar el pago del alquiler a los propietarios y a facilitar el acceso a la vivienda a los inquilinos.

Pero, ¿cómo funciona la nueva garantía del alquiler y quiénes podrán solicitarla? Explicamos los aspectos clave de esta iniciativa estatal.

Así funciona el sistema público de garantías del alquiler

Según el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, el sistema de avales tiene como objetivo principal reducir las barreras económicas para acceder al alquiler y ofrecer mayor seguridad a los arrendadores.

Para lograrlo, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana pondrá en marcha una línea de avales que cubrirá posibles impagos de la renta en contratos de alquiler firmados por jóvenes y familias en situación de vulnerabilidad. Estos garantizarán el pago de la renta, posibles daños en la vivienda y gastos de suministros que hayan sido asumidos por el propietario.

La compensación al arrendador ante inquilinos vulnerables

Requisitos para solicitar la cobertura pública para el alquiler

El programa de garantías establece ciertos criterios de elegibilidad para inquilinos y propietarios:

• Los inquilinos deben cumplir, al menos, una de estas condiciones:
  Tener menos de 35 años o ser considerado persona vulnerable según los criterios establecidos en la normativa
• Los propietarios deben aceptar ciertas condiciones para beneficiarse de esta prestación:

1. La renta no puede superar el Índice Estatal de Referencia al Alquiler
2. Es obligatorio depositar la fianza en el organismo correspondiente
3. Propietario e inquilino deberán firmar un acuerdo para acogerse a esta garantía

¿En qué consiste el aval para garantizar la renta del alquiler?

Una vez concedido el aval, si el inquilino no paga el alquiler, el propietario podrá solicitar el cobro de las cantidades adeudadas en un plazo de seis meses tras recuperar la vivienda. Además, se prevé que en el futuro se amplíe la cobertura a otros colectivos, según establezca el reglamento.

Esta medida vuelve a dejar al descubierto a los arrendadores, tal y como se puede apreciar al ver su funcionamiento. Durante los meses en los que tienen lugar los impagos, el aval no sirve para nada. Solo se puede reclamar la deuda después de recuperar la vivienda.

Asimismo, el aval cubre los siguientes conceptos:

• Rentas impagadas hasta que el propietario recupere la vivienda
• Daños en la vivienda causados por el inquilino
• Facturas impagadas de luz, agua u otros servicios si las asumió el propietario

¿Cuándo solicitar la garantía pública al alquilar?

El reglamento que regulará esta medida se aprobará en un plazo máximo de seis meses tras su publicación, por lo que todavía no hay una fecha exacta. La implementación de esta línea de avales estará a cargo de las comunidades autónomas, que la gestionarán con financiación del Estado.

¿Qué paga el inquilino con la nueva ley de alquileres?

Los gastos asociados al alquiler (suministros, IBI, comunidad o basuras) se repartirán según lo que pacten las partes. Lo que no puede pagar el inquilino con la nueva ley son los honorarios a la agencia inmobiliaria por alquilar un piso. Este coste lo debe asumir el arrendador de la vivienda.

¿Es obligatorio actualizar la fianza de arrendamiento?

La actualización del alquiler y de la fianza son obligatorias en función de lo acordado y firmado en el contrato de alquiler. Si se ha pactado su actualización, sí lo son. Si se ha pactado solo la actualización de la renta, por defecto también se aplicará a la fianza. Así lo establece el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).