La pregunta fa temps que està instal·lada en el debat públic i les últimes setmanes ha tornat a primer pla amb una resposta concreta. Bona part de la conversa s'ha decantat per la tesi del rendisme. Encara que es construís més, diuen, els preus continuarien pujant perquè uns quants propietaris acaparen el mercat i especulen amb l'escassetat. Amb aquesta lectura, l'oferta seria un factor secundari, gairebé irrellevant, davant del poder de mercat dels grans tenidors.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
Les dades provincials permeten posar a prova aquesta hipòtesi amb força claredat. Si es creua el dèficit d'habitatge acumulat entre el 2021 i el 2025 —calculat com la diferència entre les llars creades segons l'INE i els habitatges acabats segons el Ministeri d'Habitatge, normalitzat sobre el parc d'habitatge principal de cada província— amb el creixement anualitzat del preu de l'habitatge lliure en el mateix període, apareix un patró molt nítid.
Si la tesi rendista fos correcta, la relació entre les dues variables hauria de ser feble o nul·la. El preu pujaria independentment de com evolucionés l'oferta perquè la fixació de preus respondria al comportament estratègic dels propietaris.
Però la realitat apunta en una altra direcció. La correlació és positiva, estadísticament robusta i econòmicament rellevant. La regressió simple presenta un coeficient de 0,46: per cada punt addicional de dèficit acumulat sobre el parc, el preu de l'habitatge lliure creix de mitjana 0,46 punts més per any. Les províncies que encapçalen el rànquing de tensió de l'oferta, com Tarragona, Castelló, Alacant, València, Toledo o Múrcia, són precisament les que registren pujades més intenses. On el dèficit és petit o fins i tot negatiu, el creixement del preu es modera o gairebé desapareix. Càceres, Zamora, Palència i Sòria il·lustren aquest segon bloc amb claredat.
Convé assenyalar alguns matisos. La relació no és mecànica, com mostra l'R2 de 0,16. Altres factors també pesen. El component turístic de les Balears i Màlaga, l'atractiu residencial de Madrid o la pressió específica que exerceix el lloguer de vacances sobre l'oferta efectiva conviuen amb el dèficit estructural i en reforcen l'efecte. Els pols urbans i turístics concentren alhora forta demanda i construcció insuficient, i aquesta combinació és la que dispara els preus.
La conclusió importa per al debat públic. La narrativa rendista porta a un determinat tipus de polítiques: controls de preus, intervenció del lloguer i impostos sobre els grans tenidors. Totes comparteixen un punt cec. Cap no produeix un sol metre quadrat addicional d'habitatge on més falta fa. Si l'oferta no acompanya la formació de llars, aquestes mesures tendeixen a agreujar el desequilibri en desincentivar la promoció privada i la posada en lloguer.
La sortida passa per construir més, agilitzar llicències, alliberar sòl finalista i reduir la fricció regulatòria que avui bloqueja la producció residencial precisament a les zones amb més tensió. Les dades fa anys que apunten en aquesta direcció. Convé escoltar-les abans de continuar legislant-hi en contra.
