Was sind „Branded Residences“?

Artikel verfasst von Lourdes Barriuso, Anwältin für Immobilienrecht bei Barriuso Legal

In der Hitze des Hotelinvestitionsbooms entwickelt sich in Spanien rasant ein neues Hotelinvestitionsprodukt: Es handelt sich dabei um „Serviced Apartments“, die im Luxussegment als sogenannte „Branded Residences“, oder auch Markenresidenzen, bezeichnet werden.

Diese „Anlageklasse“ erlebt derzeit in Spanien einen Aufschwung. Laut der Beratungsfirma Colliers wird erwartet, dass Markenresidenzen „exponentiell“ wachsen und im Jahr 2027 etwa 1.200 Einheiten überschreiten werden. Sie werden vorwiegend in städtischen Gebieten betrieben, also in großen, bei Touristen beliebten Städten (z. B. Madrid, Barcelona usw.), aber auch in Ferienorten (z. B. Strand- oder Golfresorts in Málaga oder auf den Kanarischen Inseln).

Was sind „Serviced Apartments“ oder „Branded Residences“?

„Serviced Apartments“ sind Wohnungen mit Hotelservice, und „Branded Residences“ werden unter einer Hotel- oder Luxusmarke angeboten.

Der Erwerber der Immobilie (Investor) reserviert bis zu maximal 60 Tage im Jahr für deren Nutzung, die restliche Zeit wird durch einen vom Hotelier im Namen und zu Gunsten des Investors abgeschlossenen Beherbergungsvertrag vermietet. Den Nutzern der Apartments stehen grundlegende Annehmlichkeiten und Dienstleistungen des Hotels sowie weitere Zusatzleistungen zur Verfügung, die separat vereinbart und bezahlt werden müssen.

An diesem Rechtsverhältnis sind also drei Parteien beteiligt: der Bauträger, der ein Grundstück erschließt oder ein Gebäude für die Hotelnutzung renoviert, der Investor, der das „Serviced Apartment“ kauft, sowie der Hotelbetreiber oder -manager, der die Hoteldienstleistungen im Hotel und in den Apartments (unter einer Hotelmarke oder bei Markenresidenzen unter einer Luxusmarke) erbringt.

Was sind „Serviced Apartments“ nicht? Wodurch unterscheiden sie sich von anderen flexiblen Formeln?

Es handelt sich nicht um Touristenapartments oder flexible Apartments für mittel- oder kurzfristige Aufenthalte, da „Serviced Apartments“ von einem Betreiber verwaltet werden, der dem Endnutzer (Kunden) gemäß den Bedingungen eines Beherbergungsvertrags Hoteldienstleistungen im Rahmen des Hotelmanagements anbietet.

Es handelt sich auch nicht um ein Time-Sharing, da der Investor zwar einen bestimmten Zeitraum für die Nutzung reserviert, er aber zu 100 % über das Eigentum verfügt und die Nutzung an Dritte abtritt, wenn er es gerade nicht nutzt.

„Serviced Apartments“ sind den „Condo-Hotels“ sehr ähnlich, die durch die balearischen Vorschriften geregelt sind. Ein Condo-Hotel ist ein horizontal aufgeteiltes Hotel, da seine „Wohneinheiten“ verschiedenen Eigentümern gehören. Bei den „Serviced Apartments“ ist das Hotel nicht horizontal unterteilt, und die Apartments (oder Villen) stellen separate Verwaltungseinheiten dar, die verschiedenen Eigentümern gehören.

Warum sind „Serviced Apartments“ so erfolgreich?

In Spanien erweisen sich „Serviced Apartments“ als attraktiv für private Investoren, von denen viele aus dem Ausland kommen und die sich einen zweiten (oder dritten oder vierten) Wohnsitz wünschen, jedoch gleichzeitig am Boom der Hotelinvestitionen teilhaben möchten.

Erfolgreich ist diese Formel dann, wenn sie Vorteile bzw. einen „Mehrwert“ für alle Beteiligten mit sich bringt. Bauträger, die Grundstücke für die Hotelnutzung erschließen oder eine für die Hotelnutzung geeignete Anlage renovieren, nehmen diese Art von Apartments in ihren Produktmix auf, um das Risiko zu verringern und die Rentabilität ihres Projekts zu erhöhen (die Hotelmarke ermöglicht es ihnen, die Apartments zu einem höheren Preis zu verkaufen) und im Gegenzug den Finanzierungsbedarf zu verringern (da der Verkauf der Apartments die finanziellen Schulden verringert). Der Investor, der ein oder mehrere Apartments erwirbt, erwartet außerdem durch dem Betrieb über einen erfahrenen Hotelier unter einer renommierten Marke (Branded Residences) eine höhere Rentabilität. Und der Hotelier erhält einen umfangreicheren und flexibleren Produktmix, der zur Verbesserung seiner Ergebnisse beiträgt.

Welche planerischen Voraussetzungen sind für die Entwicklung von „Serviced Apartments“ erforderlich?

Damit die Apartments für Hotelzwecke genutzt werden können, müssen sie sich entweder im selben Objekt wie das Hotel oder in der unmittelbaren Umgebung (z. B. Villen eines Golfresorts) befinden, damit der Hotelier sie zusammen mit dem Rest des Hotels betreiben kann. In jedem Fall muss das Grundstück oder Gebäude, in dem sich die Apartments befinden, für eine tertiäre Nutzung (Hotel, Tourismus) geeignet sein und nicht ausschließlich für Wohnzwecke.

Wie wird die Rechtsbeziehung zwischen den Parteien vertraglich geregelt?

Beziehung zwischen Bauträger und Betreiber bzw. Marke

In der Anfangsphase des Projekts schließen Bauträger und Hotelier einen Kooperationsvertrag ab, der die Erbringung von Marketing- und Marketingberatungsdiensten durch den Manager zur Regelung der Nutzung der Marke umfasst. Darüber hinaus umfasst die Mitarbeit des Managers die technische Beratung beim Design und die Überwachung der Arbeiten, um sicherzustellen, dass sie den Anforderungen der Marke entspricht.

Sobald die Arbeiten und die Ausstattung gemäß den von der Marke festgelegten Standards abgeschlossen sind, unterzeichnen die Parteien den Voreröffnungs- und Managementvertrag.

Beziehung zwischen Bauträger und Investor

Während der Bauphase schließen Bauträger und Investor einen privaten Kaufvertrag ab. Sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind, unterzeichnen die Parteien eine öffentliche Urkunde zur Übertragung des Eigentums und der Inhaberschaft am Apartment, wobei der Restbetrag zu zahlen ist.

Der Investor wiederum schließt einen Managementvertrag mit dem Hotelier ab, damit dieser das Apartment zu Gunsten des Investors und gegen eine Verwaltungsgebühr betreiben kann.

Ein Hotelier renommierter internationaler Marken verfügt in der Regel über einen Mustervertrag mit unveränderlichen Konditionen, an die sich die Investoren (jeder einzelne Investor oder die Eigentümergemeinschaft) ohne größeren Verhandlungsspielraum halten müssen. Diese Verträge garantieren dem Investor keine Mindestrendite, sondern unterliegen festen und variablen Gebühren (je nach Belegung und Preis), was dem Hotelier einen Anreiz bietet.

Beziehung zwischen Investor und Nutzer

Der Endnutzer (Kunde) schließt über den Betreiber einen Beherbergungsvertrag mit dem Investor ab. Der Betreiber erhält die Zahlung und zahlt dem Investor den entsprechenden Anteil des Preises abzüglich der abzugsfähigem Kosten und Gebühren.

Kurzum: „Serviced Apartments“ sind ein attraktives Immobilieninvestitionsprodukt, aber aus rechtlicher Sicht sehr komplex, da auch ihre Konzeption, Entwicklung und Verwaltung komplex sind. Bereits in der Anfangsphase des Projekts bedarf es einer vertraglichen Regelung, welche die Rechte, Pflichten und Verantwortlichkeiten des Bauträgers, des Investors und des Hoteliers bzw. der Hotelmarke korrekt aufeinander abstimmt.