Schwarzbauten auf Mallorca: Raus aus der Grauzone

Auf Mallorca ist die Legalisierung bestimmter illegal errichteter Gebäude auf dem Land wieder möglich. Dies betrifft Bauten, die sich in einer juristischen Grauzone befinden – also Immobilien, die ohne Genehmigung errichtet oder erweitert wurden, aber aufgrund der abgelaufenen Verjährungsfrist nicht mehr abgerissen werden können. Auf dem Immobilienmarkt haben die Preise für solche nachträglich legalisierbaren Objekte bereits angezogen. Die Legalisierung ist an eine Reihe von Bedingungen geknüpft. Immobilieneigentümer auf der Insel stehen nun vor der Entscheidung, ob sie die auf drei Jahre begrenzte Regelung zur Legalisierung nutzen sollten und können.

Geregelt wird dies durch ein Gesetzesdekret, das im Mai 2024 in Kraft trat. Ziel des Dekrets ist es in erster Linie, Baugenehmigungen schneller zu erteilen, Subventionen zeitnah auszuzahlen und Projekte mit erneuerbaren Energien voranzutreiben. Grundsätzlich können nur Schwarzbauten außerhalb geschlossener Ortschaften legalisiert werden, konkret solche im ländlichen Gebiet (suelo rústico), unabhängig von der Gemeinde. Städtische Gebiete (suelo urbano) sind ausgeschlossen. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Verstöße gegen das Baurecht verjährt sein müssen und kein behördliches Verfahren anhängig ist. Die Verjährungsfrist variiert meist zwischen acht und zwölf Jahren, abhängig vom Bauzeitpunkt und dem Schutzstatus des Gebiets.

Einige Fälle sind explizit ausgeschlossen, z.B. Immobilien in Küstenschutzzonen oder nahe bestimmten Straßen. Auch Hotelanlagen sind betroffen. Zudem schließt das Dekret nachträglich legalisierte Immobilien dauerhaft von der Ferienvermietung aus. Die Konsequenzen für Bauten mit bestehender Ferienvermietungslizenz sind derzeit noch unklar. Eine Gesetzesänderung, die eine Ausnahme für solche Fälle ermöglicht, gilt momentan als unwahrscheinlich.

Das Dekret ähnelt einem Regelwerk von 2014 der konservativen Vorvorgänger-Regierung. Unter der „Ley Company“ wurden bis 2015 nachträglich rund 1.500 Bauten legalisiert. Die nachfolgende Linksregierung schaffte die ohnehin zeitlich begrenzte Regelung wieder ab.

Kosten und Auflagen der Legalisierung

Die Legalisierung zieht eine Reihe von Kosten nach sich. Neben nachträglichen Abgaben für die Baugenehmigung fallen Strafgebühren an, die zeitlich gestaffelt sind: Im ersten Jahr 10 Prozent des Wertes der Baumaßnahme, im zweiten Jahr 12,5 Prozent und im dritten Jahr 15 Prozent. Je früher ein Antrag gestellt wird, desto günstiger.

Je nach Fall können auch Rückbaumaßnahmen erforderlich sein, um eine Immobilie zu legalisieren. Zudem: Eine Teillegalisierung ist nicht vorgesehen. Einzelne Bauteile wie Anbauten oder Pools können legalisiert werden, aber das gesamte Objekt muss nach Abschluss des Verfahrens rechtlich einwandfrei sein. Zudem müssen Auflagen zur Energieeffizienz und zum Wassersparen erfüllt werden.

Für das derzeitige Verfahren wird geschätzt, dass etwa 30.000 Gebäude oder -teile theoretisch für eine Legalisierung in Frage kämen. Ob dies sinnvoll und finanziell tragbar ist, muss im Einzelfall entschieden werden.

Diesen Beitrag erstellte die Wirtschafts-, Steuer- und Rechtsberatungskanzlei PlattesGroup mit Sitz in Palma de Mallorca. Weitere Informationen gibt es im Podcast mit Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup, sowie dem Architekt und Sachverständigen Curd Manthey