Da die Immobilienpreise in den Städten steigen, wird der Kauf einer Immobilie in den Zentren kompliziert und viele Menschen sehen sich gezwungen, Wohnungen in den Außenbezirken zu kaufen. Was denken Experten über den Immobilienkauf und die Preise am Stadtrand? Obwohl die Preise dort im Allgemeinen niedriger sind als in Großstädten wie Madrid oder Barcelona, sind die Immobilienwerte in Ballungsräumen in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen.
„Insgesamt haben wir Preissteigerungen aufgrund mehrerer Schlüsselfaktoren erlebt. Eine große Nachfrage und ein knappes Angebot an Gebraucht- und Neubauwohnungen, gepaart mit einem ausgedehnten Netz an Infrastrukturen und städtischen Entwicklungen sowie einem allgemein niedrigeren Preisniveau als in den großen Hauptstädten, fördern die Attraktivität des Wohnens in Ballungsgebieten“, betont Lorena Andrea Zenklussen, Geschäftsführerin von Comprarcasa España.
Diese Nachfrage hat zu einem allgemeinen Anstieg der Immobilienpreise in den Ballungsgebieten beigetragen. Im August dieses Jahres stieg der durchschnittliche Immobilienpreis in diesen Gebieten um 7 % im Vergleich zum Vorjahresmonat, so der Index „Tinsa IMIE General and Large Markets".
Aus Quellen der Sociedad de Tasación erfahren wir, dass sich die Immobilienpreise je nach Segment und geografischer Region unterschiedlich entwickeln. „Generell sind die Immobilienpreise in der ersten Jahreshälfte 2023 weiter gestiegen, allerdings mit einem weniger beschleunigten jährlichen Wachstum als Ende 2022.“
Bei Neubauten ist der Aufwärtsdruck auf die Preise ausgeprägter als bei Gebrauchtimmobilien, die im Juni 2.809 Euro/m2 erreichten (mit einem Anstieg von 6,4 % im Jahresvergleich gegenüber dem im Dezember 2022 verzeichneten Anstieg von 7,1 %). Dieses Verhalten ist vor allem auf das nach wie vor knappe Angebot zurückzuführen, das nicht ausreicht, um die aktuelle Nachfrage zu decken. „Eine Tendenz, die sich in den Städten, die wirtschaftliche, touristische und bevölkerungsmäßige Anziehungspunkte sind, wie Madrid oder Barcelona, noch verstärkt.“
Vororte von Madrid
Bei der Analyse von Madrid hebt die Sociedad de Tasación hervor, dass dies die dritte Stadt ist, in der die Preise für Neubauimmobilien im Juni 2023 am stärksten gestiegen sind (4.269 €/m2), mit einem Anstieg von 7,6 % im Jahresvergleich, nur übertroffen von Palma de Mallorca und Malaga, beide mit 8,2 %. Wie im spanischen Durchschnitt hat sich diese Wachstumsrate im ersten Halbjahr 2023 verlangsamt, denn im Dezember 2022 lag sie noch bei 8,5 % gegenüber dem Vorjahr.
Auch in den Vorstädten stiegen die Preise für Neubauimmobilien im letzten Jahr (5,2 % im Jahresvergleich), wenn auch deutlich langsamer als in der Hauptstadt, und erreichten einen Durchschnittspreis von 2.210 Euro/m2.
Majadahonda ist die Stadt mit dem höchsten Wachstum an neuen Wohnungen im Juni 2023 (8 % pro Jahr) und Pozuelo de Alarcon zeichnete sich durch den höchsten Preis pro Einheit (3.343 €/m2) aus.
Im Vergleich zu den Zahlen von vor zehn Jahren sind die Preise für Neubauimmobilien in allen Vorstädten um mehr als 15 % gestiegen, wobei dies in der Stadt Madrid noch ausgeprägter ist, wo der durchschnittliche Immobilienpreis von 2.805 Euro/m2 im Juni 2013 auf 4.269 Euro/m2 im Juni 2023 gestiegen ist.
Die Metropolregion Barcelona
Barcelona bleibt die Provinzhauptstadt mit den höchsten Preisen für Neubauimmobilien in Spanien (5.047 €/m2) – ein Anstieg von 5,9 % gegenüber dem Vorjahr – und liegt damit sogar noch vor Madrid (4.269 €/m2), das an zweiter Stelle steht. Alle Bezirke der Stadt Barcelona verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg von mehr als 5,5 %, wobei Sarriá San Gervasi den höchsten Preis pro Quadratmeter erzielte (7.727 €/m2).
„Andererseits sind die Unterschiede im Großraum Barcelona deutlicher, wo die jährlichen Wachstumsraten zwischen 2 % in San Just Desvern und 5,5 % in Castelldefels liegen. San Just Desvern ist jedoch die Stadt mit dem höchsten Preis pro Einheit am Stadtrand von Barcelona (3.100 €/m2).“
Die Sociedad de Tasación weist darauf hin, dass, wenn man die aktuellen Zahlen mit denen von vor zehn Jahren vergleicht, wie im Fall von Madrid, alle Städte am Stadtrand von Barcelona einen Preisanstieg von über 8 % für neue Wohnungen verzeichneten.
Mehr Transaktionen in den Vorstädten
Die Expertin von Comprarcasa geht davon aus, dass der Kauf von Immobilien am Stadtrand immer häufiger wird, vor allem seit der Pandemie: „Die Nachfrage tendiert zu den sogenannten 'Wohnheimstädten'. Neben den Hauptstädten und Großstädten des Landes gehören Mostoles, Alcala de Henares und Torrejon zu den beliebtesten Orten für den Kauf einer Immobilie.“
Prognosen
Lorena Andrea Zenklussen geht davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum in diesen Gebieten auf absehbare Zeit anhalten wird. Zwar haben sich die steigenden Zinssätze auf die Transaktionen ausgewirkt, doch der Mangel an Grundstücken und Wohnungen in den Großstädten hat paradoxerweise dazu geführt, dass die Nachfrage kaum nachgelassen hat. „Die Auswirkungen der Inflation haben das Verhalten nicht nur in Bezug auf das Transaktionsvolumen, sondern auch auf die Preise beeinflusst, auch wenn sie, wie wir bereits gesagt haben, in diesen Gebieten weniger stark ausgeprägt sein dürften.“