Die Preise für Neubauimmobilien in Spanien werden in der ersten Jahreshälfte weiter steigen (4,1 %), wenn auch langsamer als in den vorangegangenen Quartalen, um sich bei durchschnittlich 2.925 €/m2 einzupendeln, so der Ausblick der Sociedad de Tasación (ST) für den Wohnungsmarkt. Nach Ansicht von Consuelo Villanueva, Direktor für Institutionen und Großkunden bei ST, nähern sich die Immobilienpreise einem Wendepunkt, und „eine Verlangsamung des Wachstums bei durchschnittlichen Immobilien dürfte immer deutlicher werden.“ Dieser Artikel wirft einen Blick auf die Herausforderungen und Markttrends für 2024.
Die jüngste Wohnungsmarktstudie der Sociedad de Tasación analysiert die Trends und Herausforderungen für das Jahr 2024, das von der bereits für 2023 erwarteten Konjunkturabschwächung, der Beschäftigungsentwicklung sowie der Inflation und damit von den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) geprägt sein dürfte.
Die Inflationstrends werden das Jahr 2024 prägen. Neue Belastungen könnten das Wachstum der spanischen Wirtschaft aufgrund der schwächeren Auslandsnachfrage, die sich in der Abschwächung der Exporte und der ausländischen Immobilienkäufe zeigt, generell begrenzen.
Für Consuelo Villanueva, Direktor für Institutionen und Großkunden bei ST, „machen Immobilienkäufe durch Ausländer etwa 15 % der Gesamttransaktionen aus. Bürger aus europäischen Ländern mit einer höheren Inflationsrate kaufen nicht mehr so viel Wohnraum wie früher. Doch die klassischen Nationalitäten (Deutsche oder Briten) werden durch andere Nationalitäten, wie Kolumbianer oder Rumänen, ersetzt.“
Die wirtschaftlichen Entwicklungen werden den Hypothekenmarkt beeinflussen. Der Euribor ist zwei Monate in Folge gesunken und gilt als Frühindikator, der auf eine Lockerung der Geldpolitik der EZB hindeuten könnte, die voraussichtlich in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 beginnen wird. Dieser erwartete Rückgang der Zinssätze könnte zu einer möglichen Veränderung des Gleichgewichts zwischen Hypotheken mit festem und variablem Zinssatz führen, so Leticia Sánchez, strategische Marktanalystin des Unternehmens.
Der Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin widerstandsfähig, auch wenn die Immobilienverkäufe und -käufe seit zehn Monaten im Vergleich zum Vorjahr rückläufig sind, heißt es in dem Bericht weiter. Der Arbeitsmarkt schloss 2023 mit einem Aufwärtstrend bei den Sozialversicherungsbeiträgen, und die Kaufkraft der Haushalte hat sich leicht erholt. „Die Löhne und die Inflation steigen in ähnlichem Maße, obwohl die Aussichten für 2024 auf einen verhaltenen Konsum hindeuten, der auf den Verlust des verfügbaren Einkommens in den Jahren 2022 und 2023 und auf die Verlangsamung der Sparquote in den letzten Quartalen zurückzuführen ist", so die Analystin.
Auf der Grundlage von INE-Daten der Registerführer gehen die Prognosen von ST von einem Rückgang der Transaktionen um etwa 10 % im Vergleich zum Vorjahr im Jahr 2023 aus, was zu mehr als 550.000 Transaktionen führen wird, wobei die Zahlen seit dem Ende der Pandemie unverändert bleiben.
Der Bericht der Sociedad de Tasación hebt auch die Heterogenität des Marktes hervor, mit Unterschieden zwischen den autonomen Gemeinschaften und der Art der Immobilien, also neu oder gebraucht. „Neubauimmobilien nehmen immer noch stärker zu als Bestandsimmobilien (1 % oder weniger). Diese Verlangsamung des Anstiegs ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass sich die Verkaufszeiten verzögern“, so der Direktor für Institutionen und Großkunden, der kurzfristige Preissenkungen ausschließt, sofern die derzeitige Nachfrage nach Wohnraum erhalten bleibt.
Der Mangel an Neubauten erhöht den Preisdruck
Ein weiterer Höhepunkt des Berichts der Sociedad de Tasación ist die Analyse des Bedarfs an 800.000 neuen Wohnungen in Katalonien und der Autonomen Gemeinschaft Madrid in den nächsten 15 Jahren, um die erwartete Anzahl neuer Haushalte in diesen autonomen Regionen unterzubringen. Nach den Bevölkerungsprognosen für die nächsten drei Jahrzehnte wird sich die Hälfte der Nachfrage nach Wohnraum auf diese beiden Regionen konzentrieren.
Das derzeitige Niveau des Wohnungsneubaus, das zwischen 80.000 und 100.000 Genehmigungen pro Jahr liegt, sei „unzureichend“, und seit der Krise von 2008 bestehe „ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach neuem Wohnraum“, so Villanueva.
Der höchste Durchschnittspreis für Neubauimmobilien wird im Stadtzentrum von Barcelona erzielt (5.156 €/m2), und sowohl Barcelona als auch Madrid (4.385 €/m2) und San Sebastián (4.283 €/m2) liegen über der Marke von 4.000 Euro/m2.
Unterdessen ist Málaga im dritten Jahr in Folge die spanische Provinzhauptstadt, in der die Preise für Neubauwohnungen im letzten Jahr am stärksten gestiegen sind (7,2 %), noch vor großen Hauptstädten wie Palma (6,8 %), Madrid (6,3 %). ) und Barcelona (4,9 %).