Keine Sorge, Sie müssen keine Steuern zahlen, nur weil Sie mietfrei in der Immobilie Ihrer Eltern wohnen, auch wenn einige Medienberichte etwas anderes suggerieren. Es handelt sich hierbei um eine unentgeltliche Nutzung der Immobilie, nicht um eine steuerpflichtige Übertragung, und sollte daher nicht als Schenkung behandelt werden. Um Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden, empfiehlt es sich, einen Leih- oder Nutzungsüberlassungsvertrag abzuschließen, in dem ausdrücklich festgehalten ist, dass das Kind mit Zustimmung der Eltern in der Immobilie wohnt und keine Miete zahlt.
José María Salcedo, geschäftsführender Partner bei Salcedo Tax Litigation, erklärt, dass das spanische Steuerrecht in Bezug auf die Einkommensteuer auf einem klaren Grundsatz beruht: der sogenannten „Vermutung der Entgeltlichkeit“. Artikel 6.5 des Steuergesetzes besagt, dass die Bereitstellung von Gütern, Rechten oder Dienstleistungen, die Einkünfte aus Arbeit oder Kapital generieren können, als entgeltlich gilt. In der Praxis bedeutet dies, dass die Finanzbehörden tendenziell vermuten, dass die Nutzung einer Immobilie einen Preis hat, selbst wenn kein Geld zwischen Eltern und Kindern fließt.
Diese Vermutung kann jedoch durch vom Steuerpflichtigen oder Immobilieneigentümer vorgelegte Nachweise widerlegt werden. Hierbei kommt ein wichtiges Rechtsinstrument ins Spiel – das außerhalb der juristischen Fachwelt oft wenig bekannt ist: der Leihvertrag, der die unentgeltliche Nutzung der Immobilie formell festhält. Laut Salcedo ist dieses Dokument entscheidend, um das Risiko auszuschließen, dass das Finanzamt die Vereinbarung als verdeckte Vermietung und somit als nicht deklariertes Einkommen einstuft.
Es handelt sich hierbei um eine unentgeltliche Überlassung des Nutzungsrechts an der Immobilie, die grundsätzlich nicht steuerpflichtig ist und nicht als Schenkung behandelt werden sollte. Die Generaldirektion für Steuern stellte jedoch in einem Beschluss vom 5. Oktober 2017 fest, dass „die unentgeltliche Überlassung von Immobilien zur Folge hat, unentgeltlich ein Recht im Wege der Schenkung erwirbt, was einen besteuerbaren Tatbestand im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer darstellt.“
Aus diesem Grund ist eine weitere, besonders interessante – und wohl auch sicherere – Option der Abschluss eines befristeten Nutzungsvertrags, der die Nutzung der Immobilie regelt. Dieses Dokument stellt klar, dass das Kind die Immobilie im Einvernehmen mit den Eltern unentgeltlich bewohnt und dies auf jederzeit widerruflicher Basis.
Liegt keine schriftliche Vereinbarung vor, welche die unentgeltliche Nutzung der Immobilie bestätigt – wie etwa bei einem Leihvertrag –, können die Steuerbehörden die Vereinbarung als Vermietung zum Marktpreis einstufen. Solche Vereinbarungen dienen daher als Nachweis dafür, dass die Immobilie unentgeltlich zur Verfügung gestellt wird, sei es einem Kind oder einem Dritten.
Sobald nachgewiesen ist, dass die Nutzung der Immobilie unentgeltlich erfolgt, muss der Eigentümer keine Kapitalerträge aus Immobilien versteuern. Das bedeutet jedoch nicht, dass keine Meldepflicht besteht. „In diesen Fällen“, erklärt Salcedo, „müssen die Eltern die fiktiven Immobilieneinkünfte gemäß Artikel 85 des Einkommensteuergesetzes angeben, genau so, als stünde die Immobilie leer.“ Die Regeln sind noch strenger, wenn der Begünstigte ein direkter Verwandter ist: Artikel 24 verbietet es Eigentümern, ein geringeres Einkommen als den nach Artikel 85 berechneten fiktiven Betrag anzugeben. Damit will die Steuerbehörde verhindern, dass Familien symbolische oder irreguläre Mietverhältnisse verschleiern.
Diese steuerliche Einstufung gilt nur für Zweitwohnungen oder Immobilien, die nicht dem Hauptwohnsitz dienen. Lebt das Kind im Hauptwohnsitz der Eltern, ist die Rechtslage eindeutig: Es müssen keine Mieteinnahmen angerechnet werden, da das Gesetz den Hauptwohnsitz von dieser Berechnung ausnimmt. Dies ist typisch für Eltern, die mit einem erwachsenen Kind oder sogar mit dessen Partner zusammenleben. In solchen Fällen, betont Salcedo, besteht kein Steuerrisiko.
Der Steuerexperte betont, dass die Finanzbehörde keine groß angelegten Kontrollen bei Familienimmobilien durchführt. Ihr Augenmerk richtet sich vielmehr auf hochwertige Immobilien oder Situationen, die auf eine mögliche Steuervermeidungsstrategie hindeuten. Zwar betrifft dies die meisten Familien im Alltag nicht, doch kann es für diejenigen mit mehreren Immobilien oder unzureichend dokumentierten Vermögensverhältnissen schwerwiegende Folgen haben. Die Unsicherheit ergibt sich daraus, wie der wirtschaftliche Wert der Immobiliennutzung ermittelt wird und wo die Grenzen der Besteuerung innerhalb des familiären Bereichs liegen.
Der Ratschlag des geschäftsführenden Partners von Salcedo Tax Litigation ist eindeutig: Jede unentgeltliche Überlassung sollte ordnungsgemäß dokumentiert werden, und fingierte Verträge mit unrealistischen Einkünften sind zu vermeiden. Ein gut formulierter Leihvertrag oder ein jederzeit widerruflicher Nutzungsvertrag sind heutzutage wirksame Instrumente, um Zweifel auszuräumen und nachteilige Auslegungen im Falle einer Steuerprüfung zu verhindern.
Kurz gesagt: Mietfreies Wohnen im Haus der Eltern bleibt steuerlich unbedenklich, solange es deren Hauptwohnsitz ist.
Wenn eine Nutzungsüberlassung genutzt wird, um die Angabe von Mieteinnahmen zu umgehen
Nehmen wir an, es handelt sich um eine Immobilie, die Einnahmen aus Ferienvermietungen generiert. Ein Elternteil möchte, dass sein Kind, das keine weiteren einkommensteuerpflichtigen Einkünfte hat, diese Mieteinnahmen, die unter die IRPF-Steuerklassen fallen, versteuert, um seine eigene Steuerlast zu reduzieren.
Ein Leihvertrag (Spanisch: Comodato) oder eine andere unentgeltliche Nutzungsüberlassung gewährt lediglich das Recht, die Immobilie zu nutzen und zu bewohnen, nicht aber das Recht, daraus Einkünfte oder sonstige Vorteile zu erzielen. Wohnt das Kind also lediglich in der Immobilie und erzielt keine Einkünfte daraus (beispielsweise durch Vermietung an Dritte), dann handelt es sich bei dieser Vereinbarung daher nicht um eine Schenkung von Vermögenswerten oder Rechten im Sinne der Erbschafts- und Schenkungssteuer, sondern um eine einfache Nutzungsüberlassung, die nicht der Schenkungssteuer unterliegt.
Sollte die Nutzungsüberlassung jedoch dazu dienen, dem Kind Einnahmen aus Ferienvermietungen an Dritte zu ermöglichen, könnten die Steuerbehörden dies als Übertragung von Einkünften und nicht nur als Nutzungsüberlassung ansehen. In diesem Fall müsste ein Nießbrauchrecht begründet werden. Wird dieser Nießbrauch nicht in einer notariellen Urkunde mit ausdrücklicher Zustimmung festgehalten, wäre die Transaktion als Schenkung des Nießbrauchrechts ungültig, und die Mieteinnahmen würden weiterhin dem Eigentümer und nicht dem Kind zugerechnet.
Kurz gesagt: Die Überlassung des Nutzungsrechts an einer Immobilie berechtigt das Kind nicht, diese zu vermieten und die Mieteinnahmen einzustreichen. Ohne einen formell begründeten Nießbrauch bleibt das Mieteinkommen bei den Eltern steuerpflichtig. Da die Einkommensteuer gestaffelt ist, würde die Übertragung dieser Einkünfte auf ein Kind, dem lediglich ein Nutzungsrecht eingeräumt wurde, den Eltern ermöglichen, die Veranlagung zu umgehen und somit das gestaffelte Steuersystem zu unterlaufen. Zudem würde der Elternteil die Besteuerung der Nießbrauchsschenkung vermeiden, die er tatsächlich zu übertragen beabsichtigte, so das Fazit von José María Salcedo.