Vermögenssteuer in Spanien – so können Immobilienbesitzer sparen (II)

Die Vermögensteuer ist für Immobilienkäufer in Spanien oft ein Ärgernis. Doch es gibt legale Wege, den Steuerbetrag zumindest zu senken. Zweiter Teil über die spanische Vermögensteuer

Vermögensteuer in Spanien
Pixabay
16 Februar 2021, European Accounting

Spanien ist eines von nur einer Handvoll Länder weltweit, die Vermögensteuer erheben. Während Residenten für ihr Weltvermögen steuerpflichtig werden, sind Nichtresidenten aus Deutschland, Österreich und der Schweiz nur für das unbewegliche Vermögen abgabeverpflichtet. Das bedeutet: Immobilien in Spanien. Mit der Steuer gehen gerade für Nichtresidenten einige legale Optimierungsmöglichkeiten einher. Grundsätzlich ist es immer ratsam, sich vor dem Kauf einer Immobilie über die steuerliche Gestaltung Gedanken zu machen.

Am richtigen Ort zur richtigen Zeit

Ein einfaches Beispiel liegt in der Natur der Steuer selbst: Die Vermögenssteuer ist eine Stichtagssteuer. Ausschlaggebend für die Berechnung der Steuerlast sind die Vermögensverhältnisse am 31.12. eines jeden Jahres.  Wer also am 30.12. eine Immobilie kauft, muss genauso viel bezahlen, wie wenn er sie das ganze Jahr besessen hätte. Umgekehrt kann der Verkäufer ein Jahr Vermögensteuer sparen, wenn er seine Immobilie vor dem Stichtag verkauft – vorausgesetzt der Verkäufer ist z. B. in Deutschland, Österreich oder der Schweiz ansässig.

Auch die Geographie kann eine Rolle spielen: Wer einfach nur ein Haus in Spanien haben möchte, unabhängig der Region, kann natürlich nach Madrid gehen. Dort gibt es eine hundertprozentige Gutschrift für die Vermögensteuer. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu Mallorca oder Ibiza: Dort können je nach Vermögenswert bis zu 3,45 bzw. 3,5 Prozent Vermögensteuer anfallen.

Teilen ist das bessere Haben

Eine weitere Art der Steuerminderung liegt im Ausnutzen des Freibetrags, der bei 700.000 Euro liegt. Wenn eine Immobilie im Wert von zwei Millionen Euro von einer einzigen Person gekauft wird, muss diese auf die überschüssigen 1,3 Millionen Euro Vermögensteuer zahlen – was sich auf einen jährlichen Betrag von rund 8.190 Euro belaufen würde.

Kauft man dasselbe Haus mit zwei Personen, etwa mit dem Ehepartner, zu gleichen Teilen von je einer Million Euro, fällt für jeden der Käufer die Vermögensteuer auf die überschüssigen 300.000 Euro an – 733 Euro pro Person. Doch Achtung: Es muss plausibel dargelegt werden können, dass beide Käufer ihren Beitrag aus eigener Tasche gezahlt haben.

Geld leihen für die Steuersenkung

Auch Darlehen können sinnvoll sein, da sie unter Umständen von der Bemessungsgrundlage abzuziehen sind. Allerdings ist hier eine Rechnung zu beachten: Darlehenskosten versus Vermögensteuerbetrag einschließlich Steuerberaterkosten. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass ein Darlehen in der Regel „abschmilzt“, d. h. aufgrund der Tilgung wird der Betrag, der als Verbindlichkeit vom Immobilienwert abgezogen werden kann, geringer.

Wichtig ist auch: Das Darlehen muss unmittelbar mit dem Erwerb oder ggfs. dem Bau der Immobilie im Zusammenhang stehen. Zudem muss man beweisen können, dass das Darlehen tatsächlich existiert. In der Praxis geht das etwa über die Bestätigung einer Behörde oder eines Notars sowie über die Dokumentation der Zahlungsflüsse.

Wenn das Haus der Firma gehört

Eine andere Möglichkeit ist der Immobilienbesitz über eine Gesellschaftsstruktur. Dies hat einen wesentlichen Vorteil gegenüber dem so genannten direkten Eigentum: Bei einer Gesellschaft kann auch nachträglich Fremdkapital wie Darlehen in die Immobilie gesteckt werden. Dadurch kann die Bemessungsgrundlage gesenkt werden.

Die Vermögenssteuer kann über eine Gesellschaft auch ganz verhindert werden. Für Österreicher und Schweizer ist die Sache einfach: so genannter indirekter Besitz (also Immobilieneigentum über eine Firma) unterliegt nicht der Vermögensteuerpflicht.

Für deutsche Steuerbürger sieht das seit 2013 anders aus. In dem Jahr wurde das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland erneuert. Seitdem unterliegt auch indirektes Eigentum unter Umständen der Vermögensteuerpflicht. Hier muss jeder Einzelfall genau betrachtet werden, da es für die Festlegung einer Vermögensteuerpflicht unter anderem am Anteil spanischer Immobilien an den Aktiva der Gesellschaft sowie dem Anteil des Steuerbürgers an der Gesellschaft ankommt.

Bevor eine Immobilie aber über eine Gesellschaft erworben, sollte man bedenken, dass die Vermeidung der Vermögensteuer nicht alles ist. Auch die steuerlichen und auch rechtlichen Folgen im Heimatland sollten vor einem Kauf umfassend analysiert werden. Der einstmalige Klassiker – Ferienhaus in der eigenen Kapitalgesellschaft – ist aufgrund zahlreicher Neuerungen unattraktiv, ja sogar gefährlich geworden. Doch es gibt Alternativen, die Vorteile bringen.

Bei European Accounting beraten wir Sie gerne zu diesem Thema.

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