Loyer 2017 : Dans quel cas le propriétaire peut bénéficier de la réduction de loyer et comment ne pas la perdre ?

What tax breaks are available for landlords and when do they apply?
What tax breaks are available for landlords and when do they apply?
27 mars 2018, Rédaction

Dans un marché où de plus en plus de propriétaires louent leur maison, il est important de savoir quand le propriétaire peut bénéficier de la réduction de 60 % du loyer. Mais attention, il est aussi possible de perdre le droit à son application.

La réduction de loyer prévue par la Loi de l'impôt sur le revenu des particuliers (IRPF) est de 60 % et est calculée sur le rendement net positif obtenu en louant un logement. José María Salcedo, associé d'Ático Jurídico, assure qu'il faut d'abord déterminer quel est le rendement net. "A cette fin, nous déduirons du revenu obtenu les dépenses prévues à l'article 23, paragraphe 1, de la loi relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, à condition qu'elles soient manifestement liées au bien loué, ou qu'elles aient été nécessaires pour obtenir le revenu de la location", ajoute-t-il.

Quels propriétaires peuvent bénéficier de la réduction ?

Tous les propriétaires n'ont pas le droit d'appliquer la réduction. La propriété louée doit être utilisée pour la résidence du locataire et non à d'autres fins. Par exemple, la location d'un bien immobilier, pour le bureau d'un professionnel, ou pour constituer le siège d'une société, ne donne pas le droit d'appliquer la réduction.

Par ailleurs, le revenu obtenu doit être imposé comme un rendement du capital immobilier, et non comme une activité économique.

Salcedo rappelle que, conformément aux dispositions de l'article 27.2 de la loi relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, la location de biens immobiliers est considérée comme une activité économique si au moins une personne employée à plein temps est utilisée pour sa gestion.

"Dans ce cas, le revenu obtenu sera imposé en tant qu'activité économique, et il n'y aura pas le droit d'appliquer la réduction de 60 %. Et c'est que cela n'est prévu que dans le cas où le contribuable obtient des rendements du capital immobilier", souligne Salcedo.

Que se passe-t-il si la propriété est louée à une entreprise, pour le logement de ses employés ?

Parfois, le locataire est une société, mais le but de la propriété ne sera pas le bureau ou le siège social de l'entité, mais le domicile d'un de ses employés. Le propriétaire pourrait-il appliquer la réduction dans de tels cas ?

La réponse est oui. Le Tribunal Administratif et Économique central (TEAC) a déclaré que ce qui est important, c'est la destination du bien. Et que, s'il s'agit du logement, il est possible pour le propriétaire d'appliquer la réduction, même si le locataire est une entreprise.

Toutefois, le contrat de location doit indiquer que la propriété ne sera utilisée que pour le logement, ainsi que le particulier qui l'occupera.

Que se passe-t-il si je le loue à une ONG qui le donne comme logement ?

Quelque chose de similaire se produira si le bien est loué à une ONG, à condition que le but du bien ne soit pas le bureau ou le siège de l'entité. Il est courant pour certaines ONG de louer des biens, puis de les transférer à des personnes sans ressources, ou de rejoindre des groupes de protection spéciale.

Dans ce cas, José María Salcedo considère que la destination finale du bien doit également être prise en compte. "Il est vrai qu'il sera beaucoup plus compliqué dans ce type de bail d'identifier les personnes qui occuperont effectivement la propriété. Mais nous pensons que le critère final devrait prévaloir, en tenant compte du fait que la propriété va être utilisée comme logement et que la réduction devrait être acceptée", conclut-il.

Dans cette nouvelle, vous pouvez voir plus de détails sur la façon de louer une maison à une ONG.

Dans ces cas, le droit à la réduction peut être perdu.

Le droit d'appliquer la réduction peut être perdu si le contribuable n'inclut pas les revenus et dépenses obtenus de la location du logement dans sa déclaration d'impôt sur le revenu (IRPF).

"Il importe peu que les revenus perçus soient déclarés à temps ou non, tant qu'un contrôle fiscal n'a pas été initié. C'est-à-dire que le contribuable peut en faire une complémentaire s'il a oublié de déclarer ces revenus et d'appliquer la réduction", dit l'avocat.

Toutefois, si un contrôle fiscal est initié et que ces revenus n'ont pas été déclarés, le critère de l'administration fiscale est de considérer que le contribuable ne peut plus réclamer la réduction dans le cadre du contrôle.

"En tout état de cause, nous sommes confrontés à un critère administratif, qui n'a pas à être partagé par les contribuables. En fait, la Cour suprême de justice de Madrid (TSJ de Madrid) a considéré, dans un arrêt récent, que le critère TEAC implique l'imposition d'une double sanction au contribuable : d'une part, l'application de la réduction sera refusée. D'autre part, vous serez normalement pénalisé pour avoir incorrectement inclus cette réduction dans votre déclaration d'impôt sur le revenu (IRPF). En résumé, la Cour de justice de Madrid (TSJ de Madrid) considère qu'il serait possible de demander l'application de la réduction, même si un contrôle fiscal avait été initié", souligne M. Salcedo.

Par conséquent, l'avocat conseille l'appel dans le cas où l'Administration fiscale refuse d'appliquer la réduction, pour les raisons mentionnées ci-dessus.

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