Dichiarazione dei redditi 2017: quando il proprietario può godere della detrazione d’affitto e come non perderla

Quali agevolazioni fiscali sono disponibili per i proprietari e quando si applicano?
Quali agevolazioni fiscali sono disponibili per i proprietari e quando si applicano?
27 marzo 2018, Redazione

In un mercato in cui sempre più proprietari affittano le loro case, è importante sapere in quali casi il proprietario può godere della riduzione del 60% per l'affitto. Ma, occhio, è anche possibile perdere il diritto alla sua applicazione.

Esiste una detrazione sulla locazione, prevista dalla legge sull'imposta sul reddito, di circa il 60% ed è calcolata sul rendimento netto positivo ottenuto affittando una casa. José María Salcedo, socio dello studio legale Ático Jurídico, afferma che per prima cosa è necessario determinare qual è il rendimento netto. “A tal proposito, dedurremo dal reddito ottenuto le spese previste dall'articolo 23, paragrafo 1, della legge sull'imposta sul reddito, a condizione che, siano relative al bene locato o siano state necessarie per ottenere un reddito da locazione”, aggiunge.

Quali proprietari possono godere di questa detrazione?

Non tutti i proprietari hanno il diritto di utilizzare questo ‘sconto’. La proprietà affittata deve essere utilizzata come l'abitazione dell’inquilino e non per altri scopi. Ad esempio, il noleggio di un immobile, come ufficio di un professionista o per stabilire la sede di una società, non genera il diritto ad applicare la riduzione.

Inoltre, è necessario che le entrate ottenute siano tassate come rendimenti di capitale immobiliare e non come attività economica.

Salcedo ricorda che, in base alle disposizioni dell'articolo 27.2 della Ley sull’IRPF, la locazione di beni immobili sarà considerata un vera attività economica se, per la sua gestione, viene utilizzata almeno una persona con contratto di lavoro a tempo pieno.

“In tal caso, il reddito ottenuto sarà tassato come attività economica e non ci sarà alcun diritto di applicare la riduzione del 60%.”, afferma Salcedo.

Cosa succede se la proprietà viene affittata a un'azienda, per l'alloggio dei suoi dipendenti?

A volte chi affitta è una società, ma la destinazione della proprietà non sarà l'ufficio né la sede dell'entità, ma l'alloggio di uno dei suoi dipendenti. Il padrone di casa può applicare la detrazione in questo caso?

La risposta è sì. Il tribunale economico-amministrativo centrale (TEAC) ha dichiarato che l'importante è la destinazione che viene assegnata alla proprietà. E, se questo viene considerato alloggio, è possibile applicare la riduzione, nonostante l'inquilino sia una società.

Naturalmente, il contratto di locazione dovrà menzionare il fatto che la proprietà verrà utilizzata solo come alloggio e il nome dell'individuo specifico che la occuperà.

E se lo affittassi ad una ONG che lo cede come casa?

Qualcosa di simile può accadere se la proprietà viene affittata a una ONG, a condizione che la destinazione della suddetta proprietà non sia l'ufficio o la sede dell'entità. È comune per alcune ONG affittare immobili ed in seguito darli in concessione a persone senza risorse o per gruppi con tutele particolari.

Anche in questo caso, José María Salcedo ritiene che la destinazione finale da assegnare alla proprietà debba essere indirizzata. “È vero, sarà molto più complicato in questo tipo di affitto, identificare le persone che effettivamente occuperanno la proprietà. Ma crediamo che il criterio finale dovrebbe prevalere: cioè tenere conto di come verrà utilizzata la proprietà” conclude.

In quali casi si può perdere il diritto a questa detrazione?

Il diritto di applicare questa riduzione può essere perso, se il contribuente non include le entrate e le spese derivanti dall'affitto delle sue abitazioni nella sua dichiarazione dei redditi.

“È irrilevante che il reddito ricevuto sia dichiarato o meno in tempo, a condizione che non sia stato avviato un controllo fiscale. Cioè, il contribuente può fare un complemento se ha dimenticato di dichiarare tali redditi e applicare la riduzione”, dice l'avvocato.

Tuttavia, se viene avviata una verifica fiscale e tale reddito non è stato dichiarato, il criterio di Hacienda (l’Agenzia delle Entrate spagnola) è quello di considerare che il contribuente non può più richiedere l’applicazione della riduzione.

“Siamo, in ogni caso, di fronte a un criterio amministrativo, che non deve essere condiviso dai contribuenti. In effetti, la Corte Suprema di Madrid ha considerato, in una recente sentenza, che il criterio del TEAC comporta l'imposizione di una doppia sanzione al contribuente: da un lato, gli sarà negata l'applicazione della riduzione. Dall’altro sarà penalizzato per aver incluso, erroneamente, tale riduzione nella sua dichiarazione dei redditi. In breve, la Corte Suprema di Madrid, considera che sarebbe possibile richiedere l'applicazione della riduzione, anche se fosse già stato avviato un controllo fiscale”, afferma Salcedo.

L’avvocato consiglia il ricorso nel caso in cui Hacienda neghi l'applicazione della riduzione, per i motivi sopra indicati.

Pronto per trovare la casa dei tuoi sogni?

Pronto per trovare la casa dei tuoi sogni?

Trova case in vendita e in affitto a lungo termine su idealista