Num mercado onde existem cada vez mais proprietários que optam por arrendar as suas casas, é importante conhecer os casos nos quais o senhorio pode receber uma dedução de 60%, pelo arrendamento. Mas, atenção, porque também pode perder esse direito.
A dedução por arrendamento prevista na Ley de IRPF (o correspondente ao IRS português) é de 60% e é calculado sobre o rendimento neto positivo, obtido pelo arrendamento de uma habitação. José Maria Salcedo, sócio do Ático Jurídico, assegura que primeiro devemos determinar qual é o rendimento neto. “Para consegui-lo deduzimos, aos rendimentos obtidos, os gastos previstos no artículo 23, apartado 1, da Ley de IRPF, sempre que estes estejam relacionados com o imóvel arrendado, ou tenham sido necessários para obter os rendimentos do arrendamento”, acrescenta.
Que senhorios podem usufrir desta dedução?
Nem todos os arrendadores têm direito a aplicar esta dedução. O imóvel arrendado tem de ser utilizado como habitação dos arrendatários e não com outra finalidade. Por exemplo, o arrendamento de um imóvel para escritório profissional ou para constituir sede de uma empresa, não tem direito a aplicar esta redução de impostos.
Além disso, é necessário que as rendas obtidas sejam tributadas como rendimentos de capital imobiliário e não como atividade económica.
Salcedo recorda que, de acordo com o indicado no artigo 27.2 da Ley de IRPF, o arrendamento de imóveis será considerado atividade económica se está associado à atividade de, pelo menos, uma pessoa com contrato laboral e horário completo.
“Nesse caso, as rendas obtidas seriam tributadas como atividade económica e não existiria direito a aplicar a redução de 60%. Esta só está prevista, no caso de que o contribuinte receba rendimentos de capital imobiliário”, frisa Salcedo
Que acontece se imóvel se arrenda a uma sociedade para constituir uma habitação para os seus empregados?
Quando a arrendatária é uma sociedade e o destino do imóvel não passa por converter-se em escritório ou sede social da entidade, mas sim em habitação de um dos seus empregados, poderíamos aplicar a dedução?
A resposta é sim. O Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) declarou que o importante é o destino que tem o imóvel. E que, se este está destinado à habitação, é possível que o arrendador aplique a redução, mesmo que o arrendatário seja uma sociedade.
No entanto, deve constar no contrato de arrendamento uma menção de que o imóvel apenas será utilizado como habitação e o nome da pessoa física que o ocupará.
E se arrendo a uma ONG que cede o imóvel como habitação?
Algo muito parecido acontece com um arrendamento a uma ONG, sempre que o imóvel não seja destinado a constituir um escritório ou sede. É frequente que ONGs arrendem imóveis, que logo são cedidos a pessoas sem recursos ou que estão integradas em sistemas de proteção especial.
Neste caso, José María Salcedo considera que devemos, uma vez mais, ter em conta a finalidade do imóvel. “É verdade que será muito mais difícil, neste tipo de arrendamentos, identificar as pessoas que o ocuparão. Contudo, consideramos que deve prevalecer o critério da finalidade, tendo em conta que o imóvel constituirá uma habitação, admitindo assim a dedução”, conclui.
Em que casos se pode perder o direito à dedução?
O direito a aplicar esta dedução de impostos pode deixar de existir, se o contribuinte não inclui, na sua declaração de IRPF, os rendimentos e gastos obtidos pelo arrendamento do imóvel.
“É indiferente que os rendimentos sejam ou não declarados dentro do prazos, sempre que ainda não se tenha iniciado uma comprovação tributária. Ou seja, o contribuinte pode realizar uma declaração complementar se se esqueceu de declarar determinados rendimentos e, ainda assim, aplicar a dedução”, comenta o advogado.
Contudo, se se dá início a uma comprovação tributária e esses rendimentos não foram declarados, Hacienda considera que o contribuinte não pode requer, à luz da comprovação, a aplicação da dedução.
“Estamos, de todas as maneiras, perante um critério administrativo, que não tem de ser partilhado pelos contribuintes. O TSJ de Madrid considerou, numa sentença recente, que o critério do TEAC supõe a imposição de uma dupla sanção ao contribuinte: por um lado a negação do direito à dedução. Por outro lado, a sanção correspondente ao fato de ter incluído, de forma incorreta, essa dedução na sua declaração de IRPF. O TSJ de Madrid considera que deve ser possível solicitar a aplicação da redução, mesmo que já se tenha iniciado a comprovação tributária”, sublinha Salcedo.
Por esta razão, o advogado aconselha o recurso, no caso de que Hacienda não conceda a aplicação da redução, pelos motivos referidos.