Belastingteruggave 2017: Wanneer kan een verhuurder profiteren van een belastingvermindering voor verhuur?

In een markt waarin steeds meer eigenaren hun woning verhuren, is het van belang te weten in welke gevallen de verhuurder kan profiteren van de 60% korting op huur. Het is echter ook mogelijk om het recht op deze korting te verliezen.

De belastingvermindering voor huur, zoals voorgeschreven in de Wet inkomstenbelasting (Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas of IRPF) is 60% en wordt berekend op basis van het positieve nettoresultaat van de verhuur. José María Salcedo, partner bij Ático Jurídico, zorgt ervoor dat eerst wordt vastgesteld wat het netto-inkomen is. ‘We trekken de verkregen inkomsten af die worden beschreven in artikel 23, van de Wet inkomstenbelasting, op voorwaarde dat deze betrekking hebben op de gehuurde woning,’ voegt hij eraan toe.

Welke verhuurders kunnen profiteren van deze korting?

Niet alle verhuurders hebben recht op deze korting. Het vastgoed dat wordt verhuurd moet worden gebruikt als woning en niet voor een ander doel. Dus niet als kantoor bijvoorbeeld. Bovendien moeten de verkregen inkomsten worden belast als een rendement op het vastgoedkapitaal en niet als een economische activiteit.

Salcedo herinnert ons eraan dat, volgens het artikel 27.2 van de Wet inkomstenbelasting, de huur van vastgoed als economische activiteit moet worden beschouwd als ten minste één voltijds werkende persoon nodig is om het te beheren. ‘In dit geval wordt het verkregen inkomen beschouwd als een economische activiteit en zal er geen recht zijn om de korting van 60% toe te passen. Dit gebeurt alleen in het geval dat de belastingbetaler opbrengsten van het vastgoedkapitaal verkrijgt’, benadrukt Salcedo.

Wat gebeurt er als het pand wordt verhuurd aan een bedrijf om zijn werknemers te huisvesten?

Af en toe kan de huurder een bedrijf zijn, maar het gebruik van het vastgoed zal niet een kantoor kunnen zijn, maar eerder het huis van een van de werknemers. Kan de verhuurder de belastingvermindering in zo’n geval toepassen?

Het antwoord is ja. Bij de centrale economisch-administratieve rechtbank (Tribunal Económico-Administrativo Central of TEAC) wordt verklaard dat het belangrijk is waarvoor het vastgoed is bestemd en dat, als het doel juist is, de verhuurder de korting kan toepassen zelfs als de huurder een bedrijf is. In het huurcontract moet echter worden vermeld dat het vastgoed alleen voor huisvesting wordt gebruikt en wie de huurder is.

Hoe zit het met het verhuren aan een goed doel dat huisvesting doneert?

Iets soortgelijks gebeurt als het eigendom wordt verhuurd aan een goed doel, zolang het vastgoed niet wordt gebruikt als kantoor. Het is gebruikelijk dat sommige goede doelen vastgoed huren en het vervolgens overdragen aan mensen in nood of speciale beschermingsgroepen. In dit geval is José María Salcedo van mening dat ook met het gebruik van het vastgoed rekening moet worden gehouden. ‘Het is waar dat in dit type huurovereenkomst het veel moeilijker is om te identificeren wie er gebruik maakt van de huisvesting. We zijn echter van mening dat het einddoel het belangrijkst is, aangezien het vastgoed als huisvesting wordt gebruikt en de korting dus van toepassing is’, besluit hij.

Wanneer kan het recht op belastingvermindering verloren gaan?

Het recht op korting kan verloren gaan als de belastingbetaler de inkomsten en uitgaven die zijn verkregen uit de huur niet meetelt in de aangifte inkomstenbelasting. ‘Het doet er niet toe of het ontvangen inkomen tijdig wordt aangegeven of niet, zolang er geen belastingcontrole is gestart, telt het niet mee, ‘zegt de advocaat.

Als er echter wel een belastingcontrole wordt uitgevoerd en dit inkomen niet is aangegeven, moet de belastingdienst overwegen of de belastingbetaler wel of niet aanspraak kan maken op de korting als onderdeel van de controle.

‘In elk geval worden we geconfronteerd met een administratief oordeel, dat niet gedeeld hoeft te worden door belastingbetalers.’ Het Hooggerechtshof van Madrid heeft zelfs in een recente uitspraak gesteld dat de TEAC-aanpak een dubbele sanctie inhoudt op de belastingbetaler: enerzijds wordt de toepassing van de korting geweigerd, anderzijds wordt men normaal gestraft omdat je de verlaging van je aangifte verkeerd heeft opgenomen. Kortgezegd zou het mogelijk zijn om de korting aan te vragen, zelfs als er een belastingcontrole is gestart,’ benadrukt Salcedo.

Daarom adviseert de advocaat om de zaak toch aan te gaan in het geval dat de belastingdienst weigert de korting toe te passen, om de bovengenoemde redenen.