Les cadres et les hommes d'affaires sont les principaux signataires de prêts hypothécaires étrangers en Espagne

L'Espagne se distingue comme l'une des destinations les plus attrayantes au monde pour les étrangers non-résidents, grâce à son climat favorable, sa gastronomie délicieuse, ses services publics de haute qualité et ses prix immobiliers relativement abordables.

Au cours des deux dernières années, plus de 250 000 logements ont été achetés par des ressortissants étrangers, et les prévisions suggèrent que des milliers de transactions supplémentaires, dont beaucoup impliquent un financement hypothécaire, seront conclues d'ici 2024.

Les données internes de l'Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) montrent que cette année, les étrangers souscrivent des prêts d'un montant moyen d'environ 190 000 €, qui sont dans la plupart des cas destinés à l'achat d'une résidence secondaire sur la côte méditerranéenne et qui sont assortis d'un taux d'intérêt mixte. L'âge moyen lors de la signature de leur prêt hypothécaire est de 45 ans, tandis que le profil le plus courant est celui de cadre ou d'homme d'affaires. En termes de nationalité, les Britanniques et les Néerlandais sont les plus courants, ainsi que les expatriés espagnols.

Cet article examine le profil actuel des prêts hypothécaires étrangers et les changements survenus au cours des cinq dernières années :

Résidences secondaires sur la côte et tarifs mixtes

Selon l'UCI, près de 23 % des financements hypothécaires ont été accordés cette année à des étrangers. En moyenne, ces prêts hypothécaires s'élèvent à environ 189 400 €, alors que les biens qu'ils achètent coûtent environ 297 000 €.

Le ratio prêt/valeur (LTV) de ce groupe, qui reflète le montant de l'hypothèque par rapport au prix d'achat ou à la valeur estimée du bien, s'élève à 57,2 %. Ce chiffre est inférieur au maximum généralement proposé par les banques, qui est généralement de 80 % pour les résidences principales et de 70 % pour les résidences secondaires.

Les résidences secondaires dominent le marché, la majorité des opérations de financement leur étant consacrées. Jusqu'à présent cette année, 91,3 % des prêts hypothécaires accordés par l'UCI aux étrangers ont été destinés à l'achat de résidences secondaires.

Cette tendance se reflète dans la répartition des biens immobiliers, la plupart étant situés le long de la côte méditerranéenne. L'Andalousie arrive en tête avec 30,6 % du total, suivie de près par la Communauté valencienne avec 29 %. La Catalogne représente 11,5 %, les îles Canaries 10,9 % et Madrid 7,7 %. Les îles Baléares (5,5 %) et Murcie (4,4 %) complètent la liste des principales destinations.

En ce qui concerne les taux d'intérêt, une grande majorité des étrangers optent pour des prêts hypothécaires à taux mixtes, qui ont gagné en popularité grâce aux récentes offres des banques. Chez UCI, 96,7 % des emprunteurs étrangers choisissent cette option, tandis que le reste se répartit à parts égales entre les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable.

Profil professionnel et nationalité

L'étude de l'entreprise révèle que l'âge moyen des emprunteurs hypothécaires étrangers est de 45 ans, les cadres et les entrepreneurs étant les profils les plus courants. Plus précisément, les cadres intermédiaires représentent plus d'un tiers du total (34,4 %), suivis des entrepreneurs avec 19,7 %. Les employés de bureau et commerciaux représentent 15,8 %, les travailleurs indépendants 8,7 % et les cadres supérieurs 7,7 %.

Ces résultats concordent avec les données d'idealista/hipotecas, le courtier en prêts hypothécaires d'idealista. Selon le rapport du deuxième trimestre, le revenu mensuel moyen des ménages étrangers qui demandent un prêt hypothécaire en Espagne est de 9 420 €.

En termes de nationalité, les Britanniques arrivent en tête du classement, avec 23,5 % du total. Ils sont suivis par les étrangers déjà résidents en Espagne (15,8 %) et les Néerlandais (12 %), les Pays-Bas ayant récemment gagné du terrain sur le marché.

Les Américains représentent 9,3 % du total, profitant du dollar fort pour investir dans l'immobilier espagnol, tandis que les Français représentent 7,6 % et les Irlandais 2,2 %.

Changements et coïncidences par rapport à 2019

L'étude de l'UCI examine également l'évolution du marché au cours des cinq dernières années et les caractéristiques des étrangers qui contractent des prêts hypothécaires en Espagne pour acheter une maison qui sont restées les mêmes.

Par exemple, depuis 2019, le prix moyen des biens qu'ils achètent a baissé, tout comme le montant du prêt hypothécaire. À cette époque, le prêt hypothécaire prototype pour les étrangers dépassait 211 000 €, contre 189 382 € actuellement. Dans le cas des prix des maisons, la moyenne est passée de 330 000 € à 296 700 €. En conséquence, le LTV a chuté de cinq points de pourcentage pour atteindre 57,2 % aujourd'hui.

La popularité des prêts hypothécaires à taux variable et fixe a chuté de 63 % à seulement 3,2 %. De même, la proportion de clients britanniques a diminué de près de 38 % il y a cinq ans à 23,5 % en 2024. En revanche, la part des emprunteurs néerlandais a presque triplé au cours de la même période, tandis que les emprunteurs américains ont connu une augmentation spectaculaire de 2,9 % en 2023 à 9,3 % cette année, alors qu'ils n'étaient pas représentés il y a cinq ans.

La part des opérations de financement réalisées par des étrangers a augmenté de manière significative, passant de 8,7 % à 22,7 % du montant total formalisé par les OPCVM. Les cadres moyens et les entrepreneurs sont devenus les profils professionnels les plus importants, tandis que tous les autres profils ont vu leur présence diminuer depuis 2019.

En outre, l’achat de résidences secondaires a augmenté de près de trois points de pourcentage au cours des cinq dernières années. La Communauté valencienne a également gagné en importance, sa part des achats immobiliers passant de 17,5 % en 2019 à 29 % aujourd’hui. En revanche, l’Andalousie et la Catalogne ont vu leur part de marché diminuer.

Une constante au fil du temps est l’âge moyen des emprunteurs étrangers, qui est resté stable à 45 ans au cours des cinq dernières années.

Aperçu de la demande étrangère de prêts hypothécaires

Outre les transactions formalisées, certaines études examinent la demande actuelle de prêts hypothécaires parmi les étrangers. Par exemple, une étude d'idealista/hypotecas pour le second semestre de l'année révèle que les demandeurs étrangers ont un revenu mensuel moyen de 6 566 €, contre 4 726 € au début de 2022. Environ 40 % de ces demandeurs gagnent plus de 6 000 € par mois.

Les non-résidents demandent un prix d'achat moyen d'environ 233 400 €, ce qui représente une augmentation de près de 10 % par rapport à l'année précédente. Le montant moyen d'un prêt hypothécaire est d'environ 165 000 €. Selon le courtier en prêts hypothécaires idealista, 75 % des demandes demandent moins de 200 000 €, tandis que seulement 5,4 % demandent plus de 400 000 €. Cela signifie que le prêt hypothécaire moyen représente 74 % du prix d'achat, avec un niveau d'endettement moyen d'environ 24 %, ce qui est inférieur au seuil de 30 à 35 % jugé raisonnable par les experts.

Les nationalités les plus représentées parmi les demandeurs de prêts hypothécaires étrangers sont les Britanniques (15,6 %), les Allemands (14,5 %), les Néerlandais (8,5 %) et les Américains (8,1 %) . Viennent ensuite les Français (7,9 %) et les Suisses (7,8 %), les autres nationalités représentant chacune moins de 5 % des demandes reçues par idealista/hypotecas.

Des données complémentaires du courtier en prêts hypothécaires idealista indiquent que l'âge moyen des demandeurs de prêts hypothécaires étrangers en Espagne est de 41 ans. La majorité d'entre eux préfèrent les prêts à taux fixe, ce qui représente 88 % des cas, et ils s'intéressent principalement aux propriétés situées le long de la côte méditerranéenne. La Communauté valencienne est la première destination pour 28,1 % des demandes, suivie de l'Andalousie avec 21,6 % et de la Catalogne avec 15,5 %.