Les enjeux juridiques de la location avec option d'achat

Avec la hausse constante des taux d'intérêt hypothécaires cette année et le fort attachement des Espagnols au sentiment de propriété, la location avec option d'achat devient une option de plus en plus populaire pour acheter la propriété qui vous a séduit à première vue ou la propriété idéale pour votre situation spécifique à ce moment-là.

La location avec option d'achat n'est pas un contrat standard et il est complexe, sans réglementation légale spécifique. Il contient deux accords juridiques (loyer et option d'achat), qui sont mutuellement contraignants pendant la période convenue pour l'achat.

En quoi consiste la location avec option d’achat ?

Comme on le sait, la location consiste à céder la possession ou l'usage d'un bien en échange d'un prix, appelé loyer.

L'option d'achat est un accord préparatoire au compromis de vente, défini par la jurisprudence (car il manque une réglementation légale expresse) comme un accord par lequel une partie (le propriétaire ou le concédant) accorde à une autre partie (le cessionnaire) le pouvoir exclusif de décider la conclusion ou non du compromis de vente, qui doit être réalisé dans un certain délai et dans des conditions convenues, et qui s'accompagne généralement du paiement d'une prime d'option (ou d'un acompte) par le locataire-concessionnaire.

Il s'agit donc d'un seul contrat, qui contient deux accords juridiques (un bail et une option d'achat du locataire) liés pendant la période pendant laquelle le locataire ou le cessionnaire a le pouvoir d'exercer l'option d'achat, cette dernière étant considérée comme échue ou prend fin s'il n'est pas exécuté dans le délai convenu.

Quelle est l’évolution du contrat et ses principales caractéristiques ?

Une fois que le propriétaire et le locataire, le locataire ou le concessionnaire se sont mis d'accord sur le même contrat, les circonstances suivantes doivent être prévues en termes généraux. Cependant, il est toujours conseillé de faire rédiger le contrat par un avocat spécialisé en droit immobilier, qui exposera les véritables intentions des parties contractantes. Il est toujours préférable d'éviter les modèles ou formulaires « pré-rédigés » puisque la complexité de ce type de contrat tient aux circonstances particulières, voire parfois exceptionnelles, de ceux qui le formalisent.

Sur le bail

• Description du bien objet du contrat et de son utilisation ou de sa destination.
• Durée, respectant la durée fixée par la loi en vigueur lors de la formalisation du contrat, et qui peut même être plus longue que la durée accordée pour l'option d'achat, mais pas inférieure à celle requise par la loi, et à la discrétion du locataire, pour dont seuls les six premiers mois sont obligatoires.

• Date d'entrée en vigueur du bail, qui ne doit pas nécessairement coïncider avec la date qui figure au début du contrat.
• Montant du dépôt et, le cas échéant, son application au prix d'achat si l'option d'achat est finalement exercée.
• Indemnité payable au bailleur-propriétaire en cas de résiliation par le locataire du contrat de location et après l'écoulement des six premiers mois depuis son entrée en vigueur.
• Obligations de paiement des prestations et fournitures et répercussions sur le locataire pendant la durée du bail, ainsi que taxes et/ou redevances (taxe foncière, taxe sur les ordures).

Et toutes autres questions et clauses pouvant intéresser les parties concernant le bail qu'elles ont conclu, à condition qu'elles soient conformes à la loi.

Sur l'option d'achat

• Accorder au locataire-concessionnaire le droit de décider unilatéralement d'acheter ou non le bien immobilier sur lequel le locataire a accepté de louer.
• La période précise pendant laquelle le locataire-concessionnaire peut exercer le droit d'achat, qui ne peut être supérieure à la durée de location convenue et à ses prolongations obligatoires, bien qu'elle puisse être plus courte.
• Le prix de vente convenu.
• Le paiement d'un montant à titre de prime d'option (entendu comme s'il s'agissait d'un acompte pour une vente et un achat, et étant donné qu'un droit exclusif d'achat est accordé au locataire), et son exploitation : sa perte ou sa totale ou remboursement partiel si le locataire ne choisit pas d'acheter.
• Pourcentages ou acomptes de loyer à appliquer, à titre d'escompte, majorés de la prime d'option ou « acompte », au prix d'achat convenu, ainsi que sa progressivité, en fonction du moment où l'option d'achat est exercée, entendus comme des escomptes sur le prix convenu. Il est possible de préciser si ces primes ou remises sur le prix seront applicables ou non en cas de non-respect par le locataire pendant la durée du bail.
• Répartition des frais et taxes de la future vente, généralement comme suit : tous seront à la charge de l'acheteur, à l'exception de la taxe sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains (plusvalía municipal), qui sera payée par le vendeur.

Et, comme dans le cas du bail, toutes autres clauses intéressant les parties.

Sur le lien entre le bail et l'option d'achat et certaines clauses communes

Il est toujours conseillé de vérifier si l'option d'achat accordée, et qui n'est pas obligatoire pour le locataire, comme l'indique le mot option lui-même, sera annulée en cas de manquements par le locataire aux obligations convenues dans le contrat de location, notamment celles d'ordre financier.

Si le contrat prévoit l'option de location avec option d'achat, il peut être inscrit au Registre foncier et doit préciser qui supportera les coûts résultant de l'enregistrement public du contrat et de l'enregistrement ultérieur, car il est généralement convenu que le la personne qui aura pris l'initiative de cette inscription en supportera les frais.

Questions d'intérêt

Le délai d'exercice de l'option peut expirer, ce qui signifie que si elle n'est pas exercée dans le délai convenu, le droit accordé à l'acquéreur d'acheter le bien disparaît, même s'il continue à le louer.

Une fois l'option exercée de la manière prévue et convenue par les parties (il est conseillé de le faire via burofax), l'achat est réalisé, complétant automatiquement le contrat d'achat, même si le bien et le prix n'ont pas été reçus, et le le bail est éteint.

La Cour Suprême a établi que la vente est réalisée une fois que le droit d'option a été exercé par le locataire dans le délai convenu. A partir de ce moment, le vendeur peut demander à l'autre partie de signer l'acte et de payer le prix convenu. Il n'est donc pas approprié de prononcer l'expulsion du locataire pour non-paiement du loyer et de lui faire payer le loyer après l'exercice de l'option dans les délais et dans la forme.

Une note sur les contrats de location-vente

J'ai été témoin d'innombrables contrats qui stipulent que si l'option d'achat est exercée, le montant total payé à titre de loyer sera déduit du prix convenu.

De mon point de vue, et parce que « le bon sens juridique est le plus commun des sens », les contrats qui prévoient ce type d'accord peuvent être qualifiés de « vente à tempérament », avec un financement sans intérêt ou à 0 € d'intérêt, mais ils ne doivent en aucun cas être considérés comme un bail avec option d'achat. Il faut comprendre qu'avec les obligations contractées par le propriétaire accordant l'option ou interdiction de disposer du bien offert et de maintenir l'offre qui les engage, un bénéfice, aussi minime soit-il, doit être tiré de cette affaire juridique complexe, qui serait déterminé par les parties ou les tranches de loyer qui ne sont pas finalement déduites du prix convenu.