Rechtliche Fragen im Zusammenhang mit dem Mietkauf

Angesichts der in diesem Jahr stetig steigenden Hypothekenzinsen und der starken Verbundenheit der Spanier mit dem Gefühl, Eigentum zu besitzen, wird das Mietkaufmodell immer beliebter, besonders wenn es darum geht, die Immobilie zu kaufen, in die man sich auf den ersten Blick verliebt hat, oder die für die eigenen Lebensumstände im Moment ideal ist.

Bei einem Mietkaufvertrag handelt es sich um einen komplexen, nicht standardmäßigen Vertrag ohne spezifische gesetzliche Regelung. Er enthält zwei rechtliche Vereinbarungen (die Miet- und die Kaufoption), die während des für den Kauf vereinbarten Zeitraums für beide Seiten verbindlich sind.

Was beinhaltet ein Mietkauf?

Bei der Vermietung wird bekanntlich der Besitz oder die Nutzung einer Immobilie gegen einen Preis, die so genannte Miete, überlassen.

Die Kaufoption ist eine vorbereitende Vereinbarung für den Kaufvertrag und wird von der Rechtsprechung (mangels ausdrücklicher gesetzlicher Regelung) als eine Vereinbarung definiert, mit der eine Partei (der Eigentümer oder Konzessionsgeber) einer anderen Partei (dem Konzessionsnehmer) die ausschließliche Befugnis einräumt, zu entscheiden, ob der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll oder nicht und der innerhalb einer bestimmten Frist und zu vereinbarten Bedingungen wahrgenommen werden muss, und in der Regel mit der Zahlung einer Optionsprämie (oder einer Anzahlung) durch den Mieter/Konzessionsnehmer einhergeht.

Es handelt sich also um einen einzigen Vertrag, der zwei rechtliche Vereinbarungen enthält (einen Mietvertrag und die Kaufoption des Mieters), die während des Zeitraums, in dem der Mieter oder Konzessionsnehmer das Kaufangebot annehmen kann, miteinander verbunden sind, wobei letztere als abgelaufen oder beendet gilt, wenn sie nicht innerhalb der vereinbarten Frist erfolgt.

Wie entsteht der Vertrag und welche sind seine Hauptmerkmale?

Sobald sich der Eigentümer und der Mieter oder Konzessionsnehmer auf den Vertrag geeinigt haben, sollten die folgenden Umstände allgemein vorhersehbar sein. Es ist jedoch immer ratsam, den Vertrag von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt aufsetzen zu lassen, der die wahren Absichten der Vertragsparteien darlegt. Von vorgefertigten Mustern oder Formularen ist in jedem Fall abzuraten, da die Komplexität dieser Art von Verträgen auf die besonderen, manchmal sogar außergewöhnlichen Umstände derjenigen zurückzuführen ist, die ihn abschließen.

Das gehört in den Mietvertrag

• Beschreibung des Objekts, das Gegenstand des Vertrags ist, sowie dessen Verwendungszweck bzw. Nutzung 
• Laufzeit unter Beachtung der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden gesetzlichen Bestimmungen, die sogar länger als die für die Kaufoption gewährte Laufzeit sein kann, jedoch nicht kürzer als die gesetzlich vorgeschriebene Laufzeit, und nach Ermessen des Mieters, für den nur die ersten sechs Monate verbindlich sind.
• Datum des Inkrafttretens des Mietvertrags, das nicht mit dem am Anfang des Vertrags angegebenen Datum übereinstimmen muss.
• Höhe der Anzahlung und gegebenenfalls deren Anrechnung auf den Kaufpreis, wenn das Kaufangebot schließlich wahrgenommen wird.
• Entschädigung des Vermieters im Falle eines Rücktritts des Mieters vom Mietvertrag und nach Ablauf der ersten sechs Monate seit dessen Inkrafttreten.
• Verpflichtungen zur Zahlung von Dienstleistungen und Versorgungsleistungen und die Zuständigkeiten des Mieter während der Laufzeit des Mietvertrags sowie Steuern und/oder Gebühren (Grundsteuer, Müllabfuhr).

Hinzu kommen alle weiteren Aspekte und Klauseln, die für die Parteien in Bezug auf den vereinbarten Mietvertrag von Interesse sein könnten, sofern sie dem Gesetz entsprechen.

Das gehört in den Vertrag der Kaufoption

• Gewährung des Rechts an den Mieter, einseitig zu entscheiden, ob er die Immobilie, für die der Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen hat, kaufen will oder nicht
• Der konkrete Zeitraum, in dem der Mieter das Kaufrecht ausüben kann. Dieser darf nicht länger sein als die vereinbarte Mietdauer und deren obligatorische Verlängerungen, wobei er auch kürzer sein kann.
• Der vereinbarte Kaufspreis
• Die Zahlung eines Betrages als Optionsprämie (die als Anzahlung für einen Kauf verstanden wird, da dem Mieter ein ausschließliches Kaufrecht eingeräumt wird) und die Handhabung desselben: der Verlust oder die vollständige oder teilweise Rückzahlung, falls der Mieter sich nicht für den Kauf entscheidet.
• Prozentsätze oder Raten des Mietpreises, die als Abschlag zusammen mit der Optionsprämie oder „Anzahlung“ auf den vereinbarten Kaufpreis anzuwenden sind, sowie deren Staffelung, je nachdem, wann das Kaufangebot wahrgenommen wird, wobei diese als Abschläge auf den vereinbarten Preis zu verstehen sind. Es kann festgelegt werden, ob diese Boni oder Abschläge auf den Preis bei Nichterfüllung durch den Mieter während Mietdauer anwendbar sind oder nicht.
• Aufteilung der Kosten und Steuern des künftigen Verkaufs, in der Regel wie folgt: Alle Kosten sind vom Käufer zu tragen, mit Ausnahme der Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke („Plusvalía municipal“) die vom Verkäufer zu zahlen ist.

Hinzu kommen, wie beim Mietvertrag, alle anderen Klauseln, die für die Parteien von Interesse sind.

Über den Zusammenhang zwischen Mietvertrag und Kaufoption und einige gemeinsame Klauseln

Es ist stets ratsam, sich zu vergewissern, ob die eingeräumte Kaufoption, die für den Mieter nicht verbindlich ist, wie das Wort „Option“ schon sagt, annulliert wird, wenn der Mieter gegen die im Mietvertrag vereinbarten Verpflichtungen, insbesondere finanzieller Art, verstößt.

Wenn der Vertrag die Option des Mietkaufs vorsieht, kann dies im Grundbuch eingetragen werden und es muss angegeben werden, wer die Kosten trägt, die sich aus der öffentlichen Eintragung des Vertrags und der anschließenden Registrierung ergeben, da in der Regel vereinbart wird, dass die Person, welche die Initiative für die Registrierung ergriffen hat, auch die Kosten trägt.

Weitere Aspekte

Die Frist für die Wahrnehmung der Option kann verfallen. Wenn sie nicht innerhalb der vereinbarten Frist ausgeübt wird, erlischt das Recht des Käufers, die Immobilie zu erwerben, auch wenn er diese weiterhin mietet.

Sobald die Option in der von den Parteien vorgesehenen und vereinbarten Weise wahrgenommen wurde (es empfiehlt sich, dies per Bürofax zu tun), kommt der Kauf zustande, wodurch der Kaufvertrag automatisch abgeschlossen wird – auch wenn die Immobilie und der Betrag noch nicht übergeben wurden – und der Mietvertrag erlischt.

Der Oberste Gerichtshof hat festgelegt, dass der Verkauf abgeschlossen ist, wenn das Optionsrecht vom Mieter innerhalb der vereinbarten Frist ausgeübt wird. Von diesem Zeitpunkt an kann der Verkäufer die andere Partei auffordern, die Urkunde zu unterzeichnen und den vereinbarten Preis zu zahlen. Es ist daher nicht angemessen, dem Mieter wegen Nichtzahlung der Miete zu kündigen und ihn erst nach frist- und formgerechter Ausübung der Option zur Zahlung der Miete aufzufordern.

Hinweis zu Mietkaufverträgen

Ich habe unzählige Verträge gesehen, in denen steht, dass bei Ausübung der Kaufoption der gesamte als Miete gezahlte Betrag vom vereinbarten Preis abgezogen wird.

Meines Erachtens und weil „der gesunde Menschenverstand der gesündeste aller Sinne ist“, können Verträge, die eine solche Vereinbarung vorsehen, als „Ratenkauf“ mit zinsloser Finanzierung oder zu Null-Euro-Zinsen eingestuft werden. Sie sollten jedoch keinesfalls als Mietvertrag mit Kaufoption betrachtet werden, denn man muss sich darüber im Klaren sein, dass mit den Verpflichtungen, die der Eigentümer, der die Option einräumt, eingegangen ist – nämlich, das Verbot, die angebotene Immobilie zu veräußern, und das für ihn verbindliche Angebot aufrechtzuerhalten –, ein gewisser, wenn auch geringer Nutzen aus diesem komplexen Rechtsgeschäft gezogen werden muss, der sich aus den Teilen oder Raten der Miete ergibt, die nicht endgültig vom vereinbarten Preis abgezogen werden.