Dix étapes faciles pour vendre une propriété en Espagne

Propriété à vendre à Malaga, Espagne idealista

3 juillet 2024, 9:00

L'article d'aujourd'hui reflète les dix étapes faciles pour acheter une propriété en Espagne.

L'article suivant se veut une liste de contrôle de base couvrant ce que je considère comme les dix points de base.

Lors de la vente, vous devez payer deux impôts : l’impôt sur les gains de capital et l’impôt Plusvalia.

J'ai divisé l'article en 5 points avant la conclusion de l'opération, et en 5 points supplémentaires après.

Par prudence, ne remettez jamais les clés de la maison avant la fin des travaux (chez le notaire). Ceci est expliqué dans notre article idealista.

Avant la conclusion de l'opération

Embaucher un avocat

Faire appel à un avocat indépendant est le meilleur conseil que je puisse vous donner. Si vous êtes non-résident en Espagne (et notamment étranger), il est fortement conseillé de faire appel à un avocat pour vous assister dans la procédure de transfert. Votre avocat désigné peut faire tout ce qui suit, et bien plus encore :

Rassambler tous les documents requis
Éviter les escroqueries au paiement
Éviter les commissions de vente abusives
Déposer une réduction d'impôt de 3 %
En cas de vente à perte, demande de réduction d'impôt sur la taxe Plusvalia
Relations avec d'autres avocats, bureau des impôts, mandataires, notaire, communauté de propriétaires, mairie, etc.
Relations avec les sociétés de services publics (eau, électricité, gaz, téléphone fixe, etc.)
Libération d’une hypothèque préexistante sur la propriété
Atténuer (grandement) l'impôt sur les plus-values du vendeur (le réduire en moyenne de 70 % ou plus)
Annuler la CGT sur le réinvestissement du produit de la vente dans une nouvelle résidence principale (même en dehors de l'UE, par exemple au Royaume-Uni).
Etc.

Les honoraires d'avocat sont 100 % déductibles d'impôt sur la vente de votre propriété en Espagne.

Embaucher un agent immobilier

Les agents immobiliers en Espagne, pour la plupart, ne sont pas réglementés. Cela signifie que n’importe qui peut devenir agent, mais que seule une poignée d’entre eux résistent à l’épreuve du temps.

Un bon agent immobilier est inestimable et aide à obtenir un prix de vente équitable dans un court laps de temps (mois). Les mauvais agents sont passifs et votre maison sera en vente pendant des années.

Lors de la vente, vous devez inscrire votre propriété sur une plateforme immobilière telle qu'IDEALISTA (la première plateforme immobilière en ligne d'Espagne) ou auprès d'un ou plusieurs agents. N'oubliez pas de donner à une agence l'exclusivité sur votre propriété, sauf si vous êtes sûr de ce que vous faites.

Signes d'agences réputées :

L'agence immobilière existe depuis longtemps (des décennies)
Demandez autour de vous des références de personnes en qui vous avez confiance
Membre du RICS, qui travaille selon des normes (élevées) britanniques
Membre de LPA (Leading Property Agents), ou assimilé
Ne faites pas confiance aux agences immobilières qui affichent des « récompenses immobilières » douteuses. Je reçois chaque semaine trois de ces « récompenses » dans ma boîte de réception en échange d'argent.

Prix de vente

Il est essentiel que le vendeur ajuste le prix demandé pour qu'il corresponde aux attentes du marché.

Je comprends - et c'est tout à fait humain - que les propriétaires aient tendance à surévaluer leur bien, tout en ignorant ses défauts. Toutefois, si vous souhaitez que votre propriété soit vendue, dans un délai raisonnable (3 mois), vous devez choisir un prix demandé qui correspond à une évaluation réaliste. Sinon, vous pourriez attendre des années avant que la propriété soit vendue. Il n'est pas rare d'entendre des gens attendre plus d'une décennie pour vendre en Espagne (parce qu'ils n'ont pas correctement évalué leur propriété).

D'après mon expérience professionnelle, les propriétés qui sont sur le marché depuis trop longtemps (plus de 6 mois) deviennent une annonce périmée qui agit comme un poison ; les acheteurs potentiels commencent à se demander s’il y a quelque chose qui ne va pas avec la propriété et qui entraîne le prix de vente dans une spirale descendante. Des prix irréalistes entraînent des délais de vente longs.

N'oubliez pas, soyez intelligent, prix à vendre.

Conformité fiscale

Il est fortement conseillé aux vendeurs d'être à jour de leurs charges fiscales et d'entretien.

Les acheteurs, en effectuant une vérification diligente sur le titre, auront une mauvaise impression lorsqu'un vendeur est en retard. De plus, dans certains cas, cela peut même compromettre la vente de votre maison, par exemple lorsqu'un acheteur a besoin d'un prêt hypothécaire pour finaliser (les prêteurs n'empruntent pas sur des propriétés avec des dettes).

Documents pour la vente

Comme mentionné au premier point ci-dessus, votre avocat peut (considérablement) vous aider à rassembler tous les documents nécessaires à la vente. La liste suivante n’est pas exhaustive :

Copie entièrement numérisée de votre titre de propriété
Copies de votre carte d'identité nationale, passeports, numéros NIE
Copie des factures de services publics récentes
Copie des factures fiscales IBI
Copie des factures de ramassage des poubelles (Basura, en espagnol)
Certificat de Performance Énergétique
Permis de Première Occupation
Copies scannées des procès-verbaux des trois dernières Assemblées Générales
Certificat de la copropriété attestant que le propriétaire du bien vendu n'est pas en retard de paiement
Certificat de résidence fiscale espagnole (pour éviter une retenue de 3 % sur le produit de la vente)
Etc.

L'après

Atténuation de l’impôt sur les plus-values

Là encore, votre avocat vous aidera à rassembler tous les documents nécessaires pour réduire votre responsabilité CGT lors de la vente, dans le respect de la loi. Votre avocat peut réduire votre facture fiscale de 70 %, ou plus. Ceci est expliqué en détail dans notre article idealista.

Déposer une réduction d'impôt de 3 %

Comme mentionné dans mon premier point ci-dessus, votre avocat peut demander une réduction d'impôt en votre nom sur tout ou partie des 3 % retenus sur le produit de la vente (si vous êtes un vendeur non-résident). Ceci est expliqué (en anglais) dans notre article idealista.

Déposer une remise de taxe Plusvalia

Si vous vendez à perte, vous pouvez demander une réduction d'impôt sur la taxe Plusvalia que vous avez payée.

Envoyez un avis légal à votre copropriété concernant la vente de la maison

Votre avocat peut les aviser en votre nom. La raison pour laquelle ceci est nécessaire est que toutes les nouvelles factures qu'ils émettent doivent être au nom de l'acheteur et non au vôtre. Cela limite votre responsabilité.

Fermez votre compte bancaire espagnol

Votre avocat peut vous conseiller à ce sujet. Si vous fermez votre compte trop tôt, vous mettrez en péril toutes les réductions d'impôts accordées par l'administration fiscale espagnole (ce qui signifie que vous perdrez tout l'argent de vos impôts !).

Conclusion

Si vous envisagez de vendre une propriété en Espagne et que vous êtes non-résident, contactez-nous pour vous aider dans la procédure juridique. Nous agissons à l'échelle nationale.

Chez LNA, nous rendons tout facile, il vous suffit donc de vous asseoir et de vous détendre. Nous nous occupons de tout en supprimant tout le stress associé.

Sans oublier que nos honoraires sont 100 % déductibles des impôts sur la vente !

Contactez-nous à LNA (en appelant notre ligne fixe au Royaume-Uni ou en Espagne) et l'un de nos sympathiques collaborateurs échangera avec vous. 21 ans d'expérience à votre service.

Services associés disponibles auprès de LNA :

Chez Larrain Nesbitt Abogados (LNA), nous avons plus de 21 ans d'expérience spécialisée dans les visas d'immigration et de résidence. Nous assistons également nos clients dans l'achat, la vente ou la location de propriétés en Espagne. Vous pouvez nous contacter par e-mail à info@larrainnesbitt.com, par téléphone sur notre ligne britannique (+44) 0754 3838 218 ou ligne espagnole (+34) 952 19 22 88, ou en remplissant notre formulaire de contact.

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