Der heutige Artikel ist das Gegenstück zum Artikel vom letzten Monat „Zehn einfache Schritte zum Immobilienkauf in Spanien“ und bietet eine grundlegende Checkliste, die unserer Ansicht nach die zehn wichtigsten Punkte abdeckt, mehr nicht.
Beim Verkauf müssen Sie zwei Steuern zahlen: die Kapitalertragsteuer und die Plusvalia-Steuer.
Der Artikel wurde in 5 Punkte vor dem Immobilienverkauf und weitere 5 Punkte nach Abschluss des Verkaufs unterteilt.
Ein wichtiger Hinweis: Übergeben Sie niemals die Hausschlüssel vor Vertragsabschluss (beim Notar), wie auch in unserem Artikel auf idealista erklärt.
Vor dem Immobilienverkauf
Beauftragen Sie einen Anwalt
Der beste Rat, den wir Ihnen geben können, ist die Beauftragung eines unabhängigen Anwalts. Wenn Sie in Spanien nicht ansässig sind (insbesondere Ausländer), wird Ihnen dringend empfohlen, einen Anwalt zu beauftragen, der Sie durch das Übertragungsverfahren leitet. Ihr Anwalt kann Folgendes und noch mehr für Sie tun:
- Zusammenstellen aller erforderlichen Unterlagen
- Vermeiden von Zahlungsbetrug
- Vermeiden missbräuchlicher Verkaufsprovisionen
- Beantragen einer Steuerrückerstattung von 3 %
- Beantragen einer Steuerrückerstattung auf die Plusvalia-Steuer bei Verkauf mit Verlust
- Umgang mit weiteren Rechtsanwälten, Finanzamt, Makler, Notar, Eigentümergemeinschaft, Rathaus etc.
- Umgang mit Versorgungsunternehmen (Wasser, Strom, Gas, Festnetz etc.)
- Ablösung einer bestehenden Hypothek für die Immobilie
- (Erhebliche) Minderung der Kapitalertragsteuerschuld des Verkäufers (durchschnittliche Reduzierung um 70 % oder mehr)
- Die Kapitalertragsteuer entfällt, wenn Sie den Verkaufserlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren (auch außerhalb der EU).
- Und vieles mehr
Beim Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien sind die Anwaltskosten zu 100 % steuerlich absetzbar.
Beauftragen Sie einen Immobilienmakler
Der Beruf des Immobilienmaklers in Spanien sind größtenteils unreguliert. Das bedeutet, dass ein jeder als Makler tätig sein kann, doch nur sehr wenige bewähren sich über die Zeit.
Ein guter Immobilienmakler ist von unschätzbarem Wert und hilft, in kurzer Zeit (meist innerhalb weniger Monate) einen fairen Verkaufspreis zu erzielen. Unfähige Makler sind passiv und Ihre Immobilie wird jahrelang zum Verkauf stehen.
Beim Verkauf müssen Sie Ihre Immobilie auf einer Immobilienplattform wie IDEALISTA (Spaniens führender Online-Immobilienplattform) oder bei einem oder mehreren Maklern anbieten. Überlassen Sie nicht unbedingt nur einem Makler die Exklusivität an Ihrer Immobilie, es sei denn, Sie sind sich sicher, was Sie tun.
Merkmale seriöser Immobilienmakler:
- Das Immobilienbüro besteht schon seit langer Zeit (Jahrzehnten)
- Fragen Sie nach Empfehlungen von Leuten, denen Sie vertrauen
- Mitglied der RICS, die nach (hohen) britischen Standards arbeitet
- Mitglied von LPA (Leading Property Agents) oder ähnlichem
- Vertrauen Sie keinem Immobilienmakler, der mit dubiosen „Immobilienauszeichnungen“ prahlt. Wir erhalten jede Woche drei solcher „Auszeichnungen“ im Austausch für Geld in unserem Posteingang.
Verkaufspreis
Es ist von entscheidender Bedeutung, dass der Verkäufer den Angebotspreis an die Markterwartungen anpasst.
Wir verstehen – und es ist völlig menschlich – dass Eigentümer dazu neigen, ihre Immobilie zu teuer anzubieten und dabei die Mängel zu übersehen. Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch innerhalb eines angemessenen Zeitraums (3 Monate) verkaufen möchten, müssen Sie einen Angebotspreis wählen, der einem realistischen Wert entspricht. Andernfalls kann es sein, dass Sie jahrelang warten müssen, bis die Immobilie verkauft ist. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Leute in Spanien über ein Jahrzehnt mit dem Verkauf warten mussten (weil sie den Immobilienpreis nicht richtig festgelegt haben).
Unserer beruflichen Erfahrung nach werden Immobilien, die zu lange (6 Monate oder mehr) auf dem Markt sind, zu einem ungenutzten Angebot, das sich nachteilig auswirkt. Potenzielle Käufer fragen sich, ob mit der Immobilie etwas nicht stimmt, was den Verkaufspreis in eine Abwärtsspirale treibt. Unrealistische Preise führen zu langen Verkaufszeiten.
Denken Sie daran: Seien Sie clever und legen Sie einen angemessenen Verkaufspreis fest.
Einhaltung der Steuervorschriften
Verkäufern wird dringend empfohlen, ihre Steuer- und Instandhaltungskosten auf dem neuesten Stand zu halten.
Käufer, die eine Due-Diligence-Prüfung des Eigentumstitels durchführen, werden einen schlechten Eindruck bekommen, wenn ein Verkäufer in Zahlungsverzug geraten ist. Darüber hinaus kann dies in einigen Fällen sogar Ihren Immobilienverkauf gefährden, z. B. wenn ein Käufer zur Abwicklung eine Hypothek benötigt (Kreditgeber verleihen kein Geld für Immobilien mit Schulden).
Unterlagen für den Verkauf
Wie im ersten Punkt oben erwähnt, kann Ihr Anwalt Ihnen (erheblich) dabei helfen, alle notwendigen Unterlagen für den Verkauf zusammenzustellen. Die folgende Liste gibt einen Überblick, ist jedoch nicht vollständig:
- Vollständige gescannte Kopie Ihrer Eigentumsurkunde
- Kopien Ihres Personalausweises, Reisepasses bzw. der NIE-Nummer
- Kopie der letzten Nebenkostenabrechnungen
- Kopie der IBI-Steuerrechnungen
- Kopie der Müllgebühr (auf Spanisch „basura“)
- Energieausweis
- Bewohnbarkeitsbescheinigung bei Erstbezug
- Gescannte Kopien der Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, aus der hervorgeht, dass für die verkaufte Immobilie keine Zahlungsrückstände vorliegen
- Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz in Spanien (zur Vermeidung des Einbehalts von 3 % auf den Verkaufserlös)
- Und vieles mehr
Nach Abschluss des Verkaufs
Minderung der Kapitalertragsteuer
Auch hier wird Ihr Anwalt Ihnen dabei helfen, alle notwendigen Unterlagen zusammenzutragen, um Ihre CGT-Verbindlichkeiten beim Verkauf im Rahmen des Gesetzes zu senken. Ihr Anwalt kann Ihre Steuerlast um 70 % oder mehr reduzieren. Dies wird in unserem Artikel auf idealista „So vermeiden Sie die Kapitalertragsteuer beim Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien“ ausführlich erklärt.
Beantragen Sie eine Steuerrückerstattung von 3 %
Wie bereits im ersten Punkt erwähnt, kann Ihr Anwalt in Ihrem Namen eine Steuerrückerstattung für die gesamten oder einen Teil der vom Verkaufserlös einbehaltenen 3 % beantragen (wenn Sie ein nicht ansässiger Verkäufer sind). Dies wird in unserem Artikel auf idealista „Wussten Sie, dass die meisten nichtansässigen Verkäufer Anspruch auf einen Steuernachlass auf den Einbehalt von 3 % haben?“ erklärt.
Plusvalia-Steuerrückerstattung beantragen
Wenn Sie mit Verlust verkaufen, können Sie eine Rückerstattung der gezahlten Plusvalia-Steuer beantragen.
Rechtliche Mitteilung über den Immobilienverkauf an die Gemeinde
Ihr Anwalt kann die Gemeinde in Ihrem Namen benachrichtigen. Dies ist notwendig, damit alle neuen Rechnungen, die ausgestellt werden, an den Käufer und nicht an Sie gerichtet werden. Dadurch wird Ihre Haftung abgegrenzt.
Spanisches Bankkonto schließen
Auch diesbezüglich kann sie Ihr Anwalt beraten. Wenn Sie Ihr Konto zu früh schließen, gefährden Sie alle Steuerrückzahlungen des spanischen Finanzamts (das heißt, Sie verlieren Ihr gesamtes Steuergeld!).
Abschluss
Wenn Sie planen, eine Immobilie in Spanien zu verkaufen, und nicht in Spanien ansässig sind, dann setzen Sie sich mit uns in Verbindung, damit wir Sie bei den rechtlichen Schritten unterstützen können. Wir sind landesweit tätig.
Wir von LNA machen es Ihnen leicht, sodass Sie sich zurücklehnen und entspannen können. Wir kümmern uns um alles und nehmen Ihnen den ganzen damit verbundenen Stress ab.
Und nicht zu vergessen: Unsere Gebühren sind beim Verkauf zu 100 % steuerlich absetzbar!
Kontaktieren Sie uns bei LNA (rufen Sie entweder unsere britische oder spanische Festnetznummer an) und einer unserer freundlichen Mitarbeiter wird sich mit Ihnen unterhalten. Wir verfügen über 21 Jahre Erfahrung und stehen Ihren zur Verfügung.
Diese weiterführenden Dienstleistungen sind bei LNA erhältlich:
Wir von Larrain Nesbitt Abogados (LNA) haben über 21 Jahre Erfahrung und sind auf Einwanderungs- und Aufenthaltsvisa spezialisiert. Wir unterstützen unsere Kunden auch beim Kauf, beim Verkauf oder bei der Vermietung von Immobilien in Spanien. Sie können uns per E-Mail unter info@larrainnesbitt.com, telefonisch unter unserer britischen Nummer (+44) 0754 3838 218 oder spanischen Nummer (+34) 952 19 22 88 oder über unser Kontaktformular erreichen.
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Larraín Nesbitt Abogados: Kleine Gebühren, groß im Service.
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