Le #10yearschallenge du marché immobilier en Espagne ou comment le logement a évolué au cours de la dernière décennie

Comment le marché immobilier espagnol a-t-il évolué au cours des dix dernières années ?
Comment le marché immobilier espagnol a-t-il évolué au cours des dix dernières années ?
19 février 2019, Rédaction

Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier en Espagne a changé de visage. Entre 2009 et 2018, le nombre de ventes a augmenté, tout comme le prix de la location. Toutefois, le prix de l'immobilier et l’endettement des ménages à l’achat d’une maison en Espagne a clairement diminué, tout comme l'Euribor 12 mois et le nombre de prêts hypothécaires accordés. Le nombre de permis de construire se rapprochent à nouveau de celui d'il y a 10 ans, tandis que le rapport entre le prix de l’immobilier et les revenus des ménages tente tant bien que mal de s’éloigner des ratios passés.

Pour prendre part au mouvement viral #10yearchallenge, voici notre analyse de l’évolution du secteur de l'immobilier en Espagne au cours des dix dernières années :

1. Le prix des logements a chuté de près de 20%.

Le prix moyen de l’immobilier en Espagne continue d’augmenter et se situe déjà autour de 1 590 euros le mètre carré, selon les données du ministère du Développement. Il s'agit du prix le plus élevé depuis le printemps 2012, qui n’est cependant pas comparable aux prix enregistrés lors du pic de la bulle immobilière et est également inférieur à ceux de 2009. A cette époque, le prix des logements non subventionnés était d'environ 1 960 euro/m2, soit une baisse de 19% depuis.

2. Le nombre de ventes a augmenté de 16%.

L'achat et la vente de maisons ont atteint leur point culminant en dix ans. Après le pic de la bulle, 2009 a été la première année au cours de laquelle le secteur immobilier a commencé à flancher, « perdant » quelque 140 000 transactions en un an seulement. Les chiffres ont diminué jusqu'à atteindre leur point le plus bas en 2013, lorsqu'un peu plus de 312 000 transactions ont été effectuées. A partir de 2014, les chiffres ont commencé à augmenter pour atteindre 480 000 ventes entre janvier et novembre 2018. Bien que nous attendions toujours la confirmation des transactions de fin d'année par l'Institut National de la Statistique (Instituto Nacional de Estadistica ou INE), les ventes sont déjà à leur plus haut niveau depuis 10 ans.

Outre l'augmentation du nombre de transactions (actuellement 16 % de plus de maisons achetées qu'en 2009), on note un autre changement quant au type de logements vendus : la majorité des transactions concernent des biens « d'occasion », qui représente plus de 80 % du marché, alors qu'il y a dix ans, les biens neufs étaient les plus sollicités. Pour l'instant, en attendant les chiffres de décembre, 2018 est la meilleure année pour les ventes de propriétés d'occasion depuis 2007.

3. Les banques et les institutions financières accordent moitié moins de prêts hypothécaires.

Le marché hypothécaire a connu une croissance semblable à celle du secteur immobilier : le nombre de prêts hypothécaires signés est en croissance constante et est déjà à son plus haut niveau depuis 2011, selon l'INE. Si l'on tient compte du fait qu'entre janvier et novembre 2018, un peu plus de 324 000 prêts ont été accordés, l’augmentation depuis 2013 est de 62%. Toutefois, cela ne correspond qu’à la moitié des prêts accordés pour l'achat d'une maison il y a dix ans. Les principaux changements sont la popularité croissante des prêts hypothécaires à taux fixe (près de 40 % des nouveaux prêts depuis plus d'un an) et la mise en place imminente d'une loi hypothécaire qui vise à donner plus de transparence et de sécurité aux banques et aux clients.

4. L'Euribor 12 mois est dans le négatif.

L'Euribor est à contrecourant de la tendance à la hausse vue précédemment et il est sur le point de terminer sa troisième année consécutive dans le rouge. Malgré le fait que le printemps dernier, l'indicateur de référence de la plupart des prêts immobiliers en Espagne a commencé à augmenter (les experts s'attendent à ce qu'il entre dans le positif dans les mois à venir), en 2009, il était supérieur à 2,6%. La bonne nouvelle, c'est que la forte baisse de l'indicateur a entraîné une baisse massive du remboursement des prêts de milliers de ménages, leur permettant ainsi de couvrir d'autres dépenses.

5. Le rapport prix de l’immobilier / revenus des ménages est en baisse.

La baisse du prix du logement a entraîné celle de l’une des variables les plus préoccupantes pour les ménages espagnols depuis 10 ans : le montant des années de salaire nécessaires pour payer une maison. Selon les données de la Banque d'Espagne, en 2009, après le pic de la bulle, il fallait plus de 8 ans de salaire pour acheter une maison, alors que le chiffre actuel est de 7,3 ans. Toutefois, en raison d'une hausse des prix des maisons plus rapide que celle des salaires, cette variable a connu une hausse de deux ans consécutifs et s'éloigne des 6,3 années, minimum atteint en 2013.

6. Les ménages ont réduit leur dette de 130 milliards de dollars.

Un autre élément clé qui aide à comprendre les changements que le secteur a subis est le fort processus d'allégement de la dette des ménages pendant la récession, qui s'est prolongé pendant les premières années de reprise. Selon la Banque d'Espagne, les ménages ont actuellement plus de 5,2 milliards d'euros de dettes liées au logement, contre plus de 6,78 milliards en 2009. Au cours des dix dernières années, ce chiffre a chuté de 23 %.

7. Les loyers sont plus élevés qu'en 2009.

Les prix des loyers se stabilisent sur les grands marchés, après avoir atteint des sommets à Madrid et à Barcelone au cours des deux dernières années. Bien qu'il y ait un certain ralentissement des augmentations de loyer, louer est toujours plus cher qu'il y a dix ans. En 2009, les loyers moyens s’élevaient à environ 13 euro/m2 et dépassent désormais les 16 euro/m2. Dans le cas de Valence, troisième ville d'Espagne, les prix sont passés de 7,3 euro/m2 à environ 9 euro/m2.

8. Les permis de construire retournent au point de départ.

Au cours des cinq dernières années, la construction de logements s'est accélérée. Les permis de construire pourraient terminer l'année au nombre de 100 000 environ, ce qui est très loin des chiffres du boom mais assez proche des niveaux enregistrés en 2009. A l'époque, selon le ministère du Développement, un peu plus de 110 000 permis avaient été accordés, soit près de quatre fois plus que lors de l' « annus horribilis » de la crise économique (en 2013, moins de 35 000 permis avaient été accordés).

9. Le prix du terrain a diminué de 57%.

Nous ne pouvions clore cette analyse de l’évolution du secteur immobilier en Espagne sans parler du facteur le plus important : la terre. Bien que le prix au m2 des terrains bâtis situés dans les villes de plus de 50 000 habitants ait augmenté d'environ 50 euros au cours des cinq dernières années, il est encore loin des prix enregistrés 2009. Il y a dix ans, il fallait compter environ 650 euro/m2. Le prix actuel est en fait plus proche du point le plus bas de la crise (220,80 euro/m2 au premier trimestre 2014) qu'il ne l'est du niveau du boom.

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