#10yearchallenge: Entwicklung des spanischen Immobilienmarkts

Wie hat sich der spanische Immobilienmarkt in den letzten zehn Jahren entwickelt?
Wie hat sich der spanische Immobilienmarkt in den letzten zehn Jahren entwickelt?
19 Februar 2019, Redaktion

Innerhalb nur eines Jahrzehnts hat sich der Immobilienmarkt in Spanien komplett verändert. Zwischen 2009 und 2018 sind die Verkaufszahlen gestiegen, genauso wie die Mieten. Allerdings sind die Preise für Wohnimmobilien und die Schulden der Familien, die mit dem Kauf eines Eigenheims verbunden sind, deutlich gesunken, genauso wie der 12-Monats-Euribor und die Zahl gewährter Hypothekendarlehen. Die Baugenehmigungen für Neubau-Immobilien sind fast schon wieder auf dem Niveau von vor 10 Jahren, während der Lohnaufwand für den Kauf einer Wohnimmobilie darum kämpft, nicht auf dieses Niveau zurückzufallen. Mit Anlass der 10 years challenge in den sozialen Netzwerken werfen wir einen Blick auf die Entwicklung des spanischen Immobilienmarkts:

1. Der Preis für Wohnimmobilien sinkt um fast 20%

Der Preis für Häuser und Wohnungen steigt weiter an und liegt nach Angaben des spanischen Entwicklungsministeriums bereits bei rund 1.590 Euro/m2. Dies ist der höchste Stand seit dem Frühjahr 2012, obwohl er noch weit von den Spitzenwerten der Immobilienblase entfernt ist und auch noch unter den Werten von 2009 liegt. Zu diesem Zeitpunkt betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnraum rund 1.960 Euro, was einem Rückgang von 19% entspricht.

2. Immobilienkäufe steigen um 16%

Der Kauf und Verkauf von Immobilien hat den höchsten Stand der letzten zehn Jahre erreicht. Nach dem Höhepunkt der Blase geriet der spanische Immobilienmarkt 2009 ins Wanken und „verlor“ innerhalb nur eines Jahres rund 140.000 Transaktionen. Die Zahlen verschlechterten sich bis sie 2013 ihren Tiefpunkt erreichten, als nur etwas über 312.000 Immobilien verkauft wurden. Ab 2014 begannen die Zahlen zu steigen und erreichten zwischen Januar und November 2018 480.000 Verkäufe. Das spanische Statistikamt INE hat noch nicht die Zahlen zum Jahresende veröffentlicht, aber die Umsätze sind bereits auf dem Höchststand der letzten zehn Jahre angekommen.

Neben der Umsatzsteigerung (derzeit werden 16% mehr Immobilien gekauft als 2009) ist zu bemerken, dass momentan der Markt für Immobilien aus Vorbesitz boomt und über 80% des Marktvolumens ausmacht. Vor zehn Jahren führten die Neubau-Immobilen die Statistik an. Momentan, und vorbehaltlich der Daten vom Dezember, war 2018 das beste Jahr für Gebrauchtimmobilien seit 2007.

3. Die Hälfte aller Darlehensanträge wird gewährt

Der spanische Hypothekenmarkt hat ebenfalls von der verbesserten Lage im Bausektor profitiert: Die Abschlüsse neuer Hypothekendarlehen nehmen stetig zu und befinden sich laut INE bereits auf dem höchsten Niveau seit 2011. Wenn man berücksichtigt, dass zwischen Januar und November 2018 etwas mehr als 324.000 Darlehen gewährt wurden, bedeutet dies einen Anstieg von 62% seit 2013. Allerdings werden nur halb so viele Darlehen für den Kauf von Immobilien gewährt wie noch vor zehn Jahren. Die deutlichste Veränderung zeichnet sich bei der gestiegenen Anzahl von festverzinslichen Darlehen ab (seit über einem Jahr werden fast 40% der neuen Hypotheken mit festem Zinssatz abgeschlossen) und in der bevorstehenden Einführung eines Hypothekengesetzes, das Banken und Kunden mehr Transparenz und Sicherheit bieten soll.

4. Negativer 12-Monats-Euribor

Der Euribor trotzt dem Aufwärtstrend, den wir in den vorangegangenen Marktvariablen gesehen haben. Er steht kurz davor, das dritte Jahr in Folge mit einem Negativwert abzuschließen. Obwohl der Richtwert für den Großteil der Hypothekendarlehen in Spanien im vergangenen Frühjahr einen Aufwärtstrend startete (Experten erwarten, dass er in den kommenden Monaten den positiven Bereich erreicht), lag er 2009 bei über 2,6%. Die gute Nachricht ist, dass der starke Rückgang des Euribor Tausenden von spanischen Haushalten eine massive Vergünstigung der Darlehensraten bescherte, so dass ihnen mehr Einkommen zur Verfügung stand, um andere Kosten zu decken, für den Konsum auszugeben und die Ersparnisse aufzustocken.

5. Geringerer Lohnaufwand für den Kauf eines Eigenheims

Der starke Rückgang der Immobilienpreise in Spanien hat sich auch auf eine der beunruhigendsten Variablen der Hypothekenzahler ausgewirkt: die Anzahl der Jahresgehälter, die für die Finanzierung des Immobilienkaufs aufgewendet werden muss. Nach Angaben der Banco de España waren im Jahr 2009, nach dem Höhepunkt der Immobilienblase, über 8 Jahresgehälter notwendig, um ein Eigenheim zu kaufen, während es momentan 7,3 sind. Da die Immobilienpreise jedoch stärker steigen als die Gehälter, weist diese Variable einen stetigen Anstieg auf und ist weit vom Minimalwert von 2013 entfernt, als er bei 6,3 Jahresgehältern lag.

6. Privathaushalte bauen 130 Milliarden ab

Um die Veränderung des spanischen Immobilienmarktes noch besser verstehen zu können, muss man die Senkung der Schuldenlast der spanischen Haushalte während der Krisenjahre berücksichtigen, die sich in den ersten Jahren der Erholung fortgesetzt hat. Nach Angaben der Banco de España haben die Spanier derzeit mit dem Kauf von Wohneigentum verbundene Schulden von über 520 Milliarden Euro, verglichen mit über 678 Milliarden Euro im Jahr 2009. In den letzten 10 Jahren ist Schuldenlast somit um 23% gesunken.

7. Mieten teurer als 2009

Auf den großen Märkten stabilisieren sich die Mieten, nachdem sie in den letzten zwei Jahren in Madrid und Barcelona Höchstwerte erreichten. Obwohl eine leichte Abschwächung zu spüren ist, ist der Quadratmeterpreis höher als vor zehn Jahren. Lag er 2009 bei rund 13 Euro, sind es heute mehr als 16 Euro. Im Falle von Valencia ist der Preis von 7,30 Euro/m2 auf rund 9 Euro/m2 gestiegen.

8. Baugenehmigungen auf Vorkrisenniveau

In den letzten fünf Jahren hat der Wohnungsbau wieder an Fahrt aufgenommen. Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen für Neubau-Immobilien könnte 2018 fast 100.000 erreichen. Dies ist zwar noch Lichtjahre vom Boomniveau entfernt, kommt den Zahlen von 2009 jedoch näher. Nach Angaben des spanischen Entwicklungsministeriums wurden damals etwas mehr als 110.000 Genehmigungen erteilt, fast viermal mehr als im annus horribilis der Krise (2013 wurden weniger als 35.000 Baugenehmigungen erteilt).

9. Grundstückspreise um 57% gesunken

Wenn man den Immobilienmarkt analysiert, darf man einen wichtigen Faktor nicht übersehen: die Grundstückpreise. Obwohl der Quadratmeterpreis für Bauland in Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern in den letzten fünf Jahren um rund 50 Euro gestiegen ist, ist er noch weit vom Niveau von 2009 entfernt. Vor zehn Jahren lag der Quadratmeterpreis bei rund 650 Euro. Der aktuelle Preis liegt näher am Tiefstwert der Krise (220,80 Euro/m2 im ersten Quartal 2014) als an den Höchstwerten der Immobilienblase.

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