#10yearchallenge для рынка недвижимости Испании: что изменилось за последнее десятилетие

Для рынка недвижимости Испании: что изменилось за последнее десятилетие
Для рынка недвижимости Испании: что изменилось за последнее десятилетие
19 февраля 2019, Редактировать

За последнее десятилетие рынок жилья в Испании полностью изменился. С 2009 по 2018 год количество продаж увеличилось, как и цены на аренду. Однако цена недвижимости и долг семьи за покупку дома в Испании явно упали, как и 12-месячный Euribor и количество выданных ипотечных кредитов. Разрешение на строительство новых зданий вновь приближается к тем уровням, которые были 10 лет назад, в то время как отношение заработной платы к сумме, необходимой для приобретения недвижимости, борется за то, чтобы не вернуться к предыдущим уровням.

Чтобы присоединиться к вирусному движению #10yearchallenge, мы оцениваем развитие сектора недвижимости в Испании за последние десять лет:

1. Цена на жилье упала почти на 20%

Средние цены на жилье в Испании продолжают восстанавливаться и уже около 1 590 евро за квадратный метр, по данным Министерства развития. Это самый высокий уровень с весны 2012 года, хотя он все еще далек от уровней пика пузыря недвижимости, но он также ниже 2009 года. В то время, цена на жилье составляли около 1 960 евро/м2, так что это падение с 19%.

2. Количество продаж выросло на 16%

Покупка и продажа домов находится на самом высоком уровне за десятилетие. После пика пузыря 2009 год стал первым годом, когда сектор недвижимости начал шататься, потеряв около 140 000 транзакций всего за один год. Цифры ухудшились, пока не достигли дна в 2013 году, когда было проведено чуть более 312 000 транзакций. Начиная с 2014 года, цифры начали увеличиваться до 480 000 продаж в период с января по ноябрь 2018 года. Несмотря на то, что мы все еще ждем подтверждения от Национального института статистики (Instituto Nacional de Estadistica или INE) о сделках в конце года, продажи уже находятся на самом высоком уровне за последние 10 лет.

В дополнение к улучшению количества сделок (в настоящее время на 16% больше домов покупается, чем в 2009 году), еще одним заметным изменением является то, что большинство сделок находятся на рынке подержанного жилья, на который приходится более 80% рынка, тогда как десять лет назад это были новые конструкции.На данный момент ожидание показателей с декабря 2018 года является лучшим годом для продаж вторичной недвижимости с 2007 года.

3. Банки и финансовые учреждения выдают только половину ипотеки

Ипотечный рынок растет вместе с сектором недвижимости: количество подписанных ипотечных кредитов неуклонно растет и уже находится на самом высоком уровне с 2011 года, сообщает INE. Учитывая, что в период с января по ноябрь 2018 всего за 324 000 кредиты, повышение с 2013 года-62%. Однако это половина суммы кредитов, которые были предоставлены на покупку жилья десять лет назад. Основные изменения заключаются в том, что ипотечные кредиты с фиксированной ставкой стали более популярными (около 40% новых кредитов уже более года) и в скором появлении закона Об ипотеке, который призван обеспечить большую прозрачность и безопасность как для банков, так и для клиентов.

4. 12-месячный Euribor отрицательный

EURIBOR ломает тенденцию к росту, которую мы видели ранее, и вот-вот завершит третий год подряд на отрицательной территории. Несмотря на то, что весной прошлого года базовый показатель по большинству ипотечных кредитов в Испании начал восходящий тренд (эксперты ожидают, что в ближайшие месяцы он вступит в положительную динамику), в 2009 году он составил более 2,6%. Хорошей новостью является то, что резкое снижение показателя принесло с собой массовое падение ипотечных платежей тысяч домохозяйств, тем самым улучшив их располагаемый доход для покрытия других расходов.

5. Отношение цены на жилье к доходу варьировалось

Снижение цен на жилье принесло с собой одно из самых тревожных изменений для испанских домохозяйств за последние 10 лет: годовую зарплату, которую они должны потратить на оплату дома. По данным Банка Испании, в 2009 году, после пика пузыря, на покупку дома ушло более 8 лет зарплаты, в то время как в настоящее время этот показатель составляет 7,3 года. Однако в результате роста цен на жилье быстрее, чем заработная плата, эта переменная увеличилась почти за два года и отошла от минимумов за 6,3 года, которые мы наблюдали в 2013 году.

6. Семьи сократили долг на 130 миллиардов

Еще одна часть данных, которая помогает понять изменения, которые претерпел сектор, - это сильный процесс облегчения бремени задолженности семей во время рецессии, который удлинился в течение первых лет восстановления. По данным Банка Испании, в настоящее время домохозяйства имеют более 5,2 млрд евро долга, связанного с жильем, по сравнению с более чем 6,78 млрд в 2009 году. За последние 10 лет этот показатель снизился на 23%.

7. Аренда дороже, чем в 2009 году

Цены на аренду стабилизируются на крупных рынках, после достижения максимумов в Мадриде и Барселоне за последние два года. Несмотря на определенное замедление роста арендной платы, она по-прежнему стоит дороже, чем десять лет назад. В 2009 году средние цены аренды составляли около 13 евро/м2, а сейчас они превышают 16 евро/м2. В случае Валенсии, третьего по величине города Испании, цены выросли с 7,3 евро/м2 до примерно 9 евро/м2.

8. Разрешение на строительство домов 

За последние пять лет жилищное строительство набрало обороты. Разрешения на строительство новых зданий могут закончиться в течение года примерно на 100 000 единиц, что по-прежнему находится в милях от того, что они были на уровне бума, но довольно близко к уровням, зарегистрированным в 2009 году. Тогда, по данным Минвостокразвития, было выдано чуть более 110 тысяч разрешений, что почти в четыре раза больше, чем в "annus horribilis" экономического кризиса (в 2013 году было выдано менее 35 тысяч разрешений).

9. Цена земли на 57% ниже

Когда мы говорим о секторе недвижимости в Испании, мы не можем забыть о самом важном факторе: земле. Хотя цена за м2 застроенной земли, расположенной в городах с населением более 50 000 человек, выросла за последние пять лет примерно на 50 евро,  она все еще далека от уровня 2009 года. Десять лет назад, цена была около 650 евро/м2. Текущая цена фактически ближе к самой низкой точке кризиса (220,80 евро/м2 в первом квартале 2014 года), чем к уровням бума.

Готовы найти дом вашей мечты?

Готовы найти дом вашей мечты?

Найти лучшие варианты для покупки и долгосрочной аренды на idealista