#10yearchallenge imobiliário: como evolucionou a habitação em Espanha

O mercado imobiliário viveu uma década de constante mudança. Entre 2009 e 2018, as compras aumentaram, assim como o preço do arrendamento. No entanto, o preço da habitação e a dívida das famílias, no que diz respeito à habitação, desceram claramente, bem como a Euribor a 12 meses ou a concessão de crédito habitação. As licenças para construir novas construções estão perto dos níveis registados há 10 anos atrás, enquanto que o esforço salarial para adquirir uma propriedade luta para não regressar aos valores antigos. Revisamos a evolução do setor aproveitando o desafio do movimento viral 10 years challenge:

1. O preço da habitação desce quase 20%

O preço da habitação continua a subir e já se encontra em cerca de 1.590 euros/m2, segundo dados do Ministério do Fomento de Espanha. Este é o nível mais elevado desde a primavera de 2012, embora ainda esteja longe não só dos níveis verificados no momento mais alto da borbulha imobiliária, como também dos verificados em 2009. Naquela altura, o m2 de habitação livre rondava os 1.960 euros, pelo que a descida de valores é de 19%.

2. As compras e vendas crescem 16%

A compra e venda de casas está no máximo da década. Após o auge da borbulha imobiliária, 2009 foi o primeiro ano no qual o setor imobiliário começou a falhar, "perdendo" cerca de 140.000 operações em apenas um ano. Os números pioraram até que atingiram valores mínimos em 2013, quando se realizaram mais de 312 mil transações. Desde 2014, os números começaram a crescer, até atingir mais de 480.000 vendas entre janeiro e novembro de 2018. O INE ainda tem de confirmar os valores de fim de ano mas, as compras e as vendas já apresentam os valores máximos dos últimos 10 anos.

Além da melhoria das operações (atualmente compram-se mais 16%  casas do que em 2009), outra mudança notável é a liderança que pertence ao mercado imobiliário usado, representativo de mais de 80% das transações, enquanto que há uma década as novas construções lideravam as estatísticas. Por enquanto, e aguardando os dados de dezembro, 2018 torna-se o melhor ano para as casas usadas desde 2007.

3. Concedem-se metade dos créditos habitação

O mercado do crédito habitação também reflete a melhoria do imobiliário: a assinatura de créditos habitação cresce com alegria e já está no seu nível mais alto desde 2011, de acordo com o INE. Tendo em conta que entre janeiro e novembro de 2018 foram concedidos mais de 324 mil empréstimos, a melhora desde 2013 chega a 62%. No entanto, e comparando os valores com os de há uma década atrás, são concedidos metade dos créditos habitação. A principal mudança nesta questão é o papel desempenhado pela taxa de juros fixa (que representa, há mais de um ano, um 40% das novas formalizações) e a chegada iminente de uma lei hipotecária que visa proporcionar mais transparência e segurança a bancos e clientes.

4. Euribor a 12 meses em valores negativos

A Euribor rompe a tendência ascendente que temos visto nas variáveis anteriores e está prestes a registar três anos em território negativo. Apesar de que, na primavera passada, o indicador de referência para a maioria dos créditos habitação em Espanha iniciou uma tendência ascendente (os especialistas esperam que seja positivo nos próximos meses), em 2009, encontrava-se acima de 2,6% . A boa notícia é que a queda do indicador trouxe consigo uma descida das prestações hipotecárias de milhares de famílias, melhorando assim o seu rendimento disponível para cobrir outras despesas, o consumo ou poupanças.

5. Baixa o esforço salarial para comprar casa

A queda acentuada do preço da habitação arrastou uma das variáveis mais preocupantes para as famílias: os anos de salário necessários para pagar uma casa. Segundo dados do Banco da Espanha, em 2009, após o auge da borbulha imobiliária, eram necessários mais de 8 anos de salário para comprar uma casa, enquanto que, atualmente, a cifra é de 7,3 anos. Agora, como consequência do fato de que o preço das casas está a crescer mais rápido do que os salários, essa variável acumula praticamente dois anos de aumento e afasta-se do mínimo de 6,3 anos, registado em 2013.

6. As famílias liquidam 130.000 milhões em dívidas

Outra informação que serve para entender a mudança do setor, é o forte processo de redução da dívida das famílias durante a crise, que se prolongou durante os primeiros anos de recuperação. De acordo com o Banco de Espanha, atualmente as famílias têm mais de 520.000 milhões de euros ligados à habitação, em comparação com mais de 678.000 em 2009. Nestes 10 anos, o valor reduziu-se em 23%.

7. O arrendamento, mais caro que em 2009

O preço do arrendamento está a estabilizar nos grandes mercados, depois de ter atingido máximos em Madrid e Barcelona, nos últimos dois anos. Embora se registe um ligeiro controlo, o m2 custa mais do que há uma década atrás. Se em 2009 era de cerca de 13 euros, agora ultrapassa os 16 euros. No caso de Valência, o preço passou de 7,3 euros/m2 para cerca de 9 euros/m2.

8. As licenças de construção voltam ao ponto de partida

Durante os últimos cinco anos, a construção residencial acelerou. As novas licenças de construção poderão encerrar o ano rondando as 100 mil unidades, a anos-luz dos níveis de expansão, mas com valores cada vez mais próximos dos registrados em 2009. Segundo o Ministério de Obras Públicas, foram concedidas mais de 110 mil licenças, quase quatro vezes mais do que nos 'annus horribilis' da crise (em 2013 concederam-se menos de 35.000 licenças).

9. O preço dos terrenos desce 57%

Se falamos sobre o setor imobiliário, não podemos esquecer a matéria-prima: o terreno. Apesar do fato de que, nos últimos cinco anos, o preço por m2 de terreno urbano, localizado em cidades com mais de 50.000 habitantes se tornou mais caro cerca de 50 euros, os valores ainda estão longe dos níveis de 2009. Há uma década atrás, o m2 rondava os 650 euros. O preço atual ainda está mais próximo do nível da crise (220,8 euros/m2 no primeiro trimestre de 2014) do que o dos níveis de boom.