#10yearchallenge piața imobiliară din Spania: ce s-a schimbat în ultimii 10 ani în domeniul imobiliar

În ultimul deceniu, piața imobiliară din Spania s-a schimbat complet. Între 2009 și 2018, numărul de vânzări a crescut, la fel ca și prețurile de închiriere. Cu toate acestea, prețul imobiliar și datoria pe familie pentru a cumpăra o casă în Spania au scăzut în mod clar, ca și Euribor pe 12 luni și numărul de credite ipotecare acordate. Autorizațiile de construcție pentru clădirile noi se apropie din nou de nivelurile pe care le-au înregistrat acum 10 ani, în timp ce raportul dintre salariu și suma necesară pentru achiziționarea unei proprietăți se luptă să nu se întoarcă la nivelurile anterioare.

Pentru a ne alătura mișcării virale # 10yearchallenge, evaluăm dezvoltarea sectorului imobiliar din Spania în ultimii zece ani:

1. Prețul locuințelor a scăzut cu aproape 20%

Prețurile medii ale locuințelor din Spania continuă să se redreseze, atingând deja 1.590 de euro pe metru pătrat, potrivit datelor furnizate de Ministerul Dezvoltării. Acesta este cel mai înalt nivel atins din primăvara anului 2012 până acum, deși este încă departe de nivelul de vârf al bulei imobiliare, fiind în același timp departe de nivelele înregistrate în 2009. În acel moment, prețul locuințelor nesubvenționate era de aproximativ 1.960 euro/m2, astfel că scăderea înregistrată de atunci este de 19%.

2. Numărul de vânzări a crescut cu 16%

Achiziționarea și vânzarea de locuințe este la cel mai înalt punct în ultimul deceniu. După vârful bulei imobiliare, anul 2009 a fost primul an în care sectorul imobiliar a început să scadă, pierzând aproximativ 140.000 de tranzacții în doar un an. Cifrele s-au înrăutățit până când au atins pragul de jos în 2013, când s-au efectuat doar aproximativ 312.000 de tranzacții. Începând cu 2014, cifrele au început să crească până au atins 480.000 de vânzări între ianuarie și noiembrie 2018. Deși încă așteptăm confirmarea din partea Institutului Național de Statistică (Instituto Nacional de Estadistica sau INE) privind tranzacțiile de la sfârșitul anului, vânzările sunt deja la cel mai înalt nivel din ultimii 10 ani.

Pe lângă îmbunătățirea numărului de tranzacții (în prezent, se achiziționează cu 16% mai multe case decât în 2009), o altă schimbare notabilă este că majoritatea tranzacțiilor au loc pe piața locuințelor second hand, care reprezintă peste 80% din piață, în timp ce, în urmă cu un deceniu, achiziționarea de locuințe noi câștigase cel mai mult teren . Cifrele în așteptare din decembrie 2018, reprezintă cel mai bun an pentru vânzările de proprietăți second-hand, din anul 2007 până în prezent.

3. Băncile și instituțiile financiare acordă doar jumătate din creditele ipotecare

Piața creditelor ipotecare a crescut odată cu sectorul imobiliar: numărul de credite semnate este în continuă creștere și se află deja la cel mai înalt nivel din 2011 până acum, potrivit INE. Având în vedere că între ianuarie și noiembrie 2018 au fost acordate peste 324.000 de împrumuturi, îmbunătățirea, comparând cu anul 2013 este de 62%. Cu toate acestea, aceasta reprezintă jumătate din suma împrumuturilor acordate pentru achiziționarea unei locuințe cu un deceniu în urmă. Principalele schimbări se referă la faptul că creditele ipotecare cu rată fixă au devenit mai populare (reprezentând aproape 40% din împrumuturile noi de mai bine de un an) și la sosirea iminentă a unei legi ipotecare care vizează o mai mare transparență și securitate atât pentru bănci, cât și pentru clienți.

4. Euribor pe 12 luni - negativ

Euribor sparge trendul ascendent înregistrat anterior și este pe punctul de a încheia al treilea an consecutive, cu valoare negativă. În ciuda faptului că, primăvara trecută, indicatorul de referință pentru majoritatea creditelor ipotecare din Spania a început o tendință ascendentă (experții se așteaptă să aibă valori pozitive în lunile următoare), în 2009 a fost de peste 2,6%. Vestea bună este că scăderea accentuată a indicatorului a adus cu ea o scădere masivă a ratelor ipotecare ale mii de gospodării, îmbunătățind astfel venitul disponibil pentru a acoperi alte cheltuieli.

5. Raportul dintre prețul caselor și venit variază

Reducerea prețului locuințelor a adus cu ea una dintre cele mai îngrijorătoare schimbări pentru gospodăriile spaniole în ultimii 10 ani: salariul pe câți ani este necesar pentru o casă? Potrivit datelor Băncii Spaniei, în 2009, după vârful bulei imobiliare, era nevoie de peste 8 ani de salariu pentru a cumpăra o casă, în timp ce în prezent cifra este de 7,3 ani. Cu toate acestea, ca urmare a creșterii prețurilor la locuințe într-un ritm mai alert decât salariile, această variabilă a înregistrat aproape doi ani de creștere și se îndepărtează de cele mai scăzute valori de 6,3 ani înregistrate în 2013.

6. Datoria familiilor s-a redus cu 130 de miliarde

Alte date care ajută la înțelegerea schimbării pe care a suferit-o sectorul este procesul puternic de reducere a datoriei pentru familii în timpul recesiunii, care s-a prelungit în primii ani de recuperare. Potrivit Băncii Spaniei, gospodăriile au în prezent peste 5,2 miliarde de euro de datorii legate de locuințe, în comparație cu peste 6,78 miliarde în anul 2009. În ultimii 10 ani, cifrele a scăzut cu 23%.

7. Chiriile sunt mai  mari decât în 2009

Prețurile chiriilor se stabilizează pe piețele mai mari, după ce au atins maxime în Madrid și Barcelona în ultimii doi ani. Cu toate că există o anumită încetinire a creșterii chiriilor, costurile sunt mai mari decât cele de acum zece ani. În 2009, prețurile medii de închiriere erau de aproximativ 13 euro/m2 și depășesc acum 16 euro/m2. În cazul orașului Valencia, al treilea oraș ca mărime din Spania, prețurile au scăzut de la 7,3 euro/m2 la aproximativ 9 euro/m2.

8. Numărul de autorizații de construcție acordate a revenit la limitele anterioare

În ultimii cinci ani, construcția de clădiri rezidențiale a sporit ritmul. Autorizațiile de construcție pentru clădiri noi ar putea încheia anul la aproximativ 100.000 de unități, care sunt încă departe de nivelurile înregistrate în plină bulă imobiliară, dar destul de aproape de nivelurile înregistrate in 2009. In acel moment, potrivit Ministerului Dezvoltării, s-au acordat peste 110.000 de autorizații, aproape de patru ori mai mult decât în "annus horribilis" al crizei economice (în anul 2013 s-au acordat sub 35 000 de autorizații de construcție).

9. Prețul terenurilor este cu 57% mai mic

Când vorbim despre sectorul imobiliar din Spania, nu putem uita despre cel mai important factor: terenul. Deși prețul pe m2 de teren construit, situat în orașe cu peste 50.000 de locuitori, a crescut în ultimii cinci ani cu aproximativ 50 de euro, reprezentând 4,65 euro pe metru pătrat, acesta este încă departe de nivelul înregistrat în 2009. Cu un deceniu în urmă, prețul era de aproximativ 650 euro/m2. Prețul actual este de fapt mai aproape de prețul înregistrat în cel mai de jos punct al crizei (220,80 euro/m2 în primul trimestru al anului 2014) decât de cifrele înregistrate în timpul boom-ului imobiliar.