Quando si firma un contratto di locazione per un immobile, entrambe le parti lo fanno con l'intenzione di non rescinderlo prematuramente, ma la realtà è che ci sono momenti in cui l'inquilino o il locatore decidono di disdire il contratto in anticipo rispetto ai termini stabiliti. Per questo motivo, in questo articolo ti diciamo quali sono le ragioni legali in Spagna che possono portare le parti coinvolte a rompere questo accordo, secondo la piattaforma di reclami online Reclamador.es.
Per chiarire questo tipo di situazioni, esiste la Ley de Arrendamientos Urbanos (Legge sugli affitti urbani, o LAU). In questo regolamento, che ha subito nel tempo diverse modifiche, sono chiaramente indicati i casi in cui un contratto di locazione può essere risolto anticipatamente.
Cosa dice la legge sulle locazioni urbane?
La Legge sulle locazioni urbane (LAU) afferma che "l'inadempimento da parte di una qualsiasi delle parti degli obblighi derivanti dal contratto darà diritto alla parte che ha adempiuto ai propri obblighi di esigere l'adempimento dell'obbligazione o di portare avanti la risoluzione del contratto secondo le disposizioni dell'articolo 1.124 del codice civile”.
Ma cosa significa questo? Significa che se il locatore o il locatario viola uno qualsiasi dei punti sottoscritti nel contratto di affitto, l'altra parte che invece sta adempiendo ai propri obblighi, può richiedere ufficialmente l'adempimento dell'obbligo firmato oppure la risoluzione anticipata del contratto di affitto per inadempimento contrattuale dell'altra parte.
Quali sono i casi in cui l'inquilino può recedere anticipatamente dal contratto di locazione?
Ora che abbiamo stabilito le "regole del gioco" di base per così dire, andiamo a specificare i casi in cui l'inquilino può rescindere il contratto. Al riguardo, l'articolo 11 della LAU precisa che "l'inquilino può recedere dal contratto di locazione, decorsi almeno sei mesi, purché ne informi il locatore con almeno trenta giorni di anticipo. Altrimenti, le parti possono concordare nel contratto che, in caso di recesso, il locatario è tenuto a risarcire al locatore un importo pari ad una mensilità di affitto per ogni anno di contratto restante.Per periodi di tempo inferiori ad un anno, si parlerebbe di un indennizzo parziale proporzionale alla durata del periodo”.
Ciò significa che l'inquilino che intende recedere anticipatamente il contratto deve essere consapevole che devono essere trascorsi almeno sei mesi dalla stipula del contratto stesso per poterlo fare. In aggiunta a questa circostanza, l'interessato deve dare al locatore un preavviso di 30 giorni. In ogni caso, in questo tipo di situazioni va tenuto conto che il presente articolo è valido solo per gli affitti stipulati dopo giugno 2019, data in cui sono entrate in vigore le modifiche dell'articolo 11 della LAU.
Un articolo stabilisce anche che l'inquilino può rompere il contratto se il proprietario non esegue le riparazioni e i lavori necessari nell'abitazione, che secondo la legge sono di sua incombenza.
Quali sono i casi in cui il locatore può rescindere anticipatamente il contratto di locazione?
Contrariamente alla situazione dell'inquilino, il locatore, in quanto proprietario dell'immobile, ha maggiori possibilità di recedere dal contratto di locazione, e per una serie di ragioni molto più ampia. I motivi più comuni sono i seguenti:
- Per mancato pagamento dell'affitto da parte dell'inquilino.
- Se l'inquilino non paga la cauzione.
- Subaffitto abusivo dell'immobile locato.
- Se l'inquilino danneggia intenzionalmente l'abitazione o esegue lavori edili non autorizzati.
- Se nell'abitazione si svolgono attività fastidiose, malsane, dannose, nocive, pericolose o illegali.
- Quando l'abitazione cessa di essere destinata principalmente a soddisfare le esigenze abitative permanenti dell'inquilino o della persona che l'ha occupata.
- Se il proprietario ha bisogno di recuperare l'abitazione per potervi abitare da solo, o per un parente di primo grado. In questa circostanza, il locatore deve notificare all'inquilino tale necessità di riprendersi l'immobile con almeno due mesi in anticipo e deve giustificare questa esigenza.
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