Kündigung eines Mietvertrages in Spanien: Gründe für eine vorzeitige Kündigung

Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags für eine Immobilie tun beide Parteien dies mit der Absicht, ihn nicht vorzeitig zu beenden. Doch manchmal kommt es vor, dass der Mieter oder der Vermieter beschließt, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Aus diesem Grund stellen wir Ihnen in diesem Artikel die rechtlichen Gründe vor, die die beteiligten Parteien dazu veranlassen können, den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen, gemäß der Online-Beschwerdeplattform Reclamador.es.

Um diese Frage zu klären, gibt es das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU). In dieser im Laufe der Zeit mehrfach modifizierten Regelung sind die Fälle, in denen ein Mietvertrag vorzeitig beendet werden kann, klar geregelt.

Was sagt das spanische Mietgesetz?

Das spanische Mietgesetz (LAU) besagt, dass „die Verletzung der sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtungen durch eine der Parteien die Partei, die ihre Verpflichtungen erfüllt hat, berechtigt, die Erfüllung der Verpflichtung zu verlangen oder die Beendigung des Vertrags gemäß den Bestimmungen des Artikel 1.124 des Zivilgesetzbuchs“.

Aber was bedeutet das? Konkret bedeutet dies, dass bei Verstoß des Vermieters oder des Mieters gegen einen der im Mietvertrag unterschriebenen Punkte die andere Vertragspartei, die ihre Verpflichtungen erfüllt, aufgrund der Vertragsverletzung durch die andere Partei die Erfüllung des unterschriebenen Vertrages oder die vorzeitige Kündigung des Mietvertrages verlangen kann.

In welchen Fällen kann der Mieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Nachdem wir sozusagen die grundlegenden „Spielregeln“ dargelegt haben, werden wir die Fälle spezifizieren, in denen der Mieter den Vertrag beenden kann. In diesem Zusammenhang bestimmt Artikel 11 des LAU, dass „der Mieter nach Ablauf von mindestens sechs Monaten vom Mietvertrag zurücktreten kann, sofern er den Vermieter mindestens dreißig Tage im Voraus benachrichtigt. Die Parteien können im Vertrag vereinbaren, dass der Mieter dem Vermieter im Falle der Kündigung eine Entschädigung in Höhe einer geltenden Monatsmiete für jedes noch zu erfüllende Vertragsjahr zu zahlen hat. Für Zeiträume von weniger als einem Jahr wird eine Teilentschädigung im Verhältnis zur Dauer des Zeitraums gezahlt“.

Das bedeutet, dass der Mieter, der den Vertrag vorzeitig kündigen möchte, sich darüber im Klaren sein muss, dass seit Vertragsunterzeichnung mindestens sechs Monate vergangen sein müssen, um dies tun zu können. Zusätzlich zu diesem Umstand muss der Mieter den Vermieter 30 Tage im Voraus informieren. In jedem Fall muss in solchen Fällen berücksichtigt werden, dass dieser Artikel nur für Mietverträge gilt, die nach Juni 2019 unterzeichnet wurden , dem Datum, an dem die Änderungen in Artikel 11 des LAU in Kraft getreten sind.

Ein Artikel, der auch besagt, dass der Mieter den Vertrag kündigen kann, wenn der Vermieter die notwendigen Reparaturen und Arbeiten in der Wohnung nicht durchführt, zu denen er gemäß diesem Gesetz verpflichtet ist.

In welchen Fällen kann der Vermieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Im Gegensatz zur Situation des Mieters hat der Vermieter als Eigentümer der Immobilie mehr Möglichkeiten, den Mietvertrag zu kündigen, und zwar aus einem viel breiteren Spektrum von Gründen. Zu den häufigsten dieser Gründe gehören die folgenden:

• Bei Nichtzahlung der Miete durch den Mieter.
• Wenn der Mieter die Mietkaution nicht zahlt.
• Untervermietung oder rechtswidrige Weitergabe des Mietobjekts.
• Wenn der Mieter die Wohnung vorsätzlich beschädigt oder unerlaubte Bauarbeiten ausführt.
• Wenn in der Wohnung lästige, ungesunde, schädliche, gefährliche oder illegale Aktivitäten stattfinden.
• Wenn die Wohnung nicht mehr hauptsächlich dazu bestimmt ist, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters oder der Person, die sie bewohnt hat, zu decken.
• Bei Eigenbedarf des Eigentümers, wenn dieser selbst oder ein Verwander ersten Grades die Wohnung benötigt. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter mindestens zwei Monate im Voraus in Kenntnis setzen und diese Notwendigkeit begründen.